230.000 căn hộ: Kế hoạch cung nhà ở làm dấy lên kỳ vọng đơn hàng cho nhà thầu xây dựng vừa

Sau kế hoạch cung ứng nhà ở ngày 13/8 của chính phủ Hàn Quốc, những thay đổi trong môi trường nhận đơn hàng và tiêu thụ vật liệu xây dựng của nhóm doanh nghiệp xây dựng vừa và ngành vật liệu xây dựng đã trở thành chủ đề phân tích chính của giới chứng khoán. Việc bổ sung nguồn cung nhà ở tại khu vực thủ đô, rút ngắn thời gian khởi công và gia hạn quy định về tài trợ dự án (PF) được cho là có tác động trực tiếp hơn đến các doanh nghiệp xây dựng vừa có tỷ trọng mảng nhà ở cao.

Ngày 13/8, chính phủ Hàn Quốc công bố "Phương án cung ứng nhà ở nhanh nhằm ổn định thị trường cho thuê (jeonse/wolse) và mua bán", theo đó sẽ bổ sung hơn 230.000 căn hộ tại khu vực thủ đô. Phương án cũng bao gồm việc lựa chọn thêm quỹ đất mới và rút ngắn thời gian từ khi công bố quỹ đất đến khi khởi công từ 68 tháng xuống còn 37 tháng.

Kế hoạch lần này còn có nội dung nới lỏng quy định vay tiền di dời, giảm tỷ lệ đồng thuận cần thiết cho dự án tái phát triển, và tạm hoãn quy định về tỷ lệ vốn tự có đối với PF tại các dự án bất động sản nhà ở. Chính phủ cũng đưa ra các biện pháp hỗ trợ khu vực tư nhân nhằm đẩy nhanh tốc độ cung ứng.

PF là phương thức huy động vốn dựa trên dòng tiền tương lai của chính dự án. Trong lĩnh vực phát triển bất động sản, gánh nặng vốn thường tăng cao ở các giai đoạn trước khởi công như mua đất và xin cấp phép, do đó quy định về lãi suất và tỷ lệ vốn tự có có thể ảnh hưởng đến tốc độ triển khai dự án.

Ông Shin Dong-hyun (신동현), nhà phân tích tại Chứng khoán Hyundai Motor (Hyundai Motor Securities), nhận định "khi tổng khối lượng cung ứng tăng lên, tổng lượng đơn hàng của các doanh nghiệp xây dựng cũng sẽ tăng theo" và "thị trường chứng khoán có thể sớm ghi nhận hiệu ứng tích cực từ chính sách này". Điều này cho thấy sự tham gia và quy mô đơn hàng của các doanh nghiệp xây dựng có thể trở thành đối tượng được thị trường diễn giải trước cả giá nhà.

Ông Lee Eun-sang (이은상), nhà phân tích tại Chứng khoán NH Investment & Securities, cũng đánh giá "tích cực" vì "chính phủ đưa ra gói hỗ trợ toàn diện nhằm mở rộng khởi công nhà ở ở cả khu vực công lẫn tư nhân, đồng thời kết hợp hỗ trợ vốn thực chất như nới lỏng quy định PF". Bà Kim Sun-mi (김선미), nhà phân tích tại Chứng khoán Shinhan Investment, cho biết "ý chí mạnh mẽ của chính phủ trong việc mở rộng khởi công là tín hiệu tích cực cho ngành xây dựng".

Lý do giới chứng khoán nhắc đến các doanh nghiệp xây dựng vừa nhiều hơn so với các tập đoàn lớn nằm ở cơ cấu kinh doanh. Doanh nghiệp xây dựng vừa thường có tỷ trọng mảng nhà ở trong kết quả kinh doanh cao hơn, nên hiệu ứng cải thiện lãi suất PF có thể lớn hơn so với các tập đoàn lớn.

Việc mở rộng cung ứng do khu vực công dẫn dắt cũng được xem là cơ hội tham gia cho các doanh nghiệp xây dựng vừa. Từ năm ngoái, trong các dự án hợp tác tư nhân với Tổng công ty Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc (LH), số trường hợp điều khoản trượt giá (escalation) - liên kết biến động giá cả với giá trị hợp đồng - được phê duyệt đã tăng lên, giúp các doanh nghiệp xây dựng có thể kỳ vọng mức lợi nhuận bình thường.

Ông Shin cho biết "một khi đã đảm bảo được mức lợi nhuận tương đương với các dự án thầu tư nhân thông thường, dự án nhà ở công là cơ hội hấp dẫn đối với doanh nghiệp xây dựng" và "đặc biệt, doanh nghiệp xây dựng vừa có thể vừa đóng vai trò chủ trì ở các dự án quy mô vừa và nhỏ, vừa tham gia với vai trò không chủ trì ở các dự án quy mô lớn, nên được dự đoán sẽ hưởng lợi nhiều nhất từ các dự án nhà ở công".

Tuy nhiên, khả năng sinh lời của các dự án nhà ở công có thể thay đổi tùy theo cơ cấu đấu thầu và cách phản ánh chi phí xây dựng. Nếu phần biến động giá cả không được phản ánh đầy đủ vào hợp đồng, việc tăng khối lượng khởi công chưa chắc sẽ chuyển hóa ngay thành cải thiện lợi nhuận - đây là gánh nặng chung mà ngành xây dựng đang đối mặt.

Ngành vật liệu xây dựng cũng được nhắc đến. Bà Kim dự báo "khối lượng khởi công tăng sẽ trực tiếp làm tăng sản lượng tiêu thụ cọc PHC và xi măng, bất kể khu vực hay quy mô dự án".

Cọc PHC là loại cọc bê tông cường độ cao dùng trong công tác thi công nền móng công trình. Khi số lượng nhà ở khởi công tăng, nhu cầu cọc PHC sẽ tăng trước ở giai đoạn thi công móng, sau đó sản lượng tiêu thụ xi măng sẽ tăng theo ở giai đoạn thi công phần khung.

Về các doanh nghiệp xi măng, bà Kim bổ sung "áp lực từ chi phí nguyên liệu chính tăng cao khiến việc phục hồi sản lượng tiêu thụ trở nên cấp bách" và "dù sản lượng tiêu thụ đã có cải thiện nhẹ từ năm 2026, nhưng nhờ việc mở rộng khởi công nhà ở tại khu vực thủ đô, có thể kỳ vọng xu hướng đảo chiều sản lượng tiêu thụ sẽ diễn ra mạnh mẽ từ năm 2027".

Trước đó, TokenPost từng đưa tin phân tích cho rằng chính sách bất động sản ngày 13/8 có thể ảnh hưởng đến đơn hàng xây dựng và kết quả kinh doanh của các ngành liên quan trước cả giá nhà. Nhận định lần này của giới chứng khoán cũng nằm trong mạch phân tích đó, khi chỉ ra riêng cơ hội kinh doanh của doanh nghiệp xây dựng vừa và ngành vật liệu xây dựng.

Từ nay đến khi khởi công và bàn giao nhà thực tế, vẫn còn các thủ tục cấp phép, đền bù và san lấp mặt bằng. Mức độ mà chính sách này chuyển hóa thành đơn hàng cho doanh nghiệp xây dựng và sản lượng tiêu thụ vật liệu xây dựng sẽ chỉ có thể xác định sau khi lịch trình dự án chi tiết và cơ cấu đấu thầu được làm rõ.