Hạn mức vay hộ gia đình nâng lên 3%, ngân hàng và xây dựng có thêm dư địa

Gói giải pháp cung ứng nhà ở và tài chính bất động sản công bố ngày 13/8 của chính phủ Hàn Quốc được đánh giá có thể tác động đến môi trường kinh doanh của ngành ngân hàng và xây dựng trước cả khi ảnh hưởng tới giá nhà. Mục tiêu quản lý tổng dư nợ vay hộ gia đình được nâng lên, đồng thời phương án rút ngắn thời gian khởi công tại các khu đất công cũng được đưa ra, khiến dư địa cho vay của ngân hàng và cơ cấu tham gia của doanh nghiệp xây dựng trở thành hai biến số đáng chú ý.

Theo tờ Asia Economy (아시아경제) đưa tin ngày 14/8, trọng tâm của gói giải pháp lần này là nới lỏng quản lý tổng dư nợ vay hộ gia đình và mở rộng nguồn cung nhà ở tại khu vực thủ đô. Cơ quan quản lý tài chính Hàn Quốc đã nâng mục tiêu tăng trưởng nợ hộ gia đình năm nay từ 1,5% lên khoảng 3%, đồng thời loại các khoản vay thế chấp nhà liên quan đến cung ứng nhà ở như vay tiền chuyển chỗ ở, vay đóng trước, vay tất toán ra khỏi diện quản lý tổng dư nợ.

Ủy ban Dịch vụ Tài chính Hàn Quốc (FSC, 금융위원회) trong "Phương án quản lý nợ hộ gia đình năm 2026" công bố ngày 1/4 từng đưa ra mục tiêu tăng trưởng dư nợ vay hộ gia đình thuộc diện quản lý là 1,5%. Như vậy, mức độ siết chặt quy định tổng dư nợ lần này đã giảm so với thời điểm đó.

Giới ngân hàng được cho là sẽ có thêm dư địa tăng trưởng cho vay. Na Min-wook (나민욱), chuyên viên phân tích tại DB Securities (DB증권), nhận định trong báo cáo rằng "nếu tính toán đơn giản dựa trên quy định tổng dư nợ vay hộ gia đình, dư địa cho vay hộ gia đình còn lại trong nửa cuối năm của mỗi ngân hàng sẽ ở mức khoảng 0,4-1,5 nghìn tỷ won". Đây là cách tính dựa trên hạn mức mới, cho thấy các ngân hàng có thêm khoảng trống để mở rộng cho vay so với trước.

Tuy nhiên, dư địa này khó có thể chuyển hóa ngay thành kết quả kinh doanh cải thiện trong năm nay. Ông Na Min-wook đánh giá thêm rằng "xét dư địa vay hộ gia đình trong nửa cuối năm, khó có điều chỉnh tăng đáng kể đối với ước tính kết quả kinh doanh năm nay, nhưng đây là yếu tố tích cực xét trên khía cạnh nới lỏng quy định tổng dư nợ vốn đang ở mức thận trọng". Nói cách khác, tác động tích cực được ghi nhận về mặt chính sách nhưng chưa phản ánh ngay vào lợi nhuận.

Việc nới lỏng quy định vay vốn không đồng nghĩa với tín hiệu mở rộng nợ toàn diện. Gói giải pháp vẫn giữ nguyên các quy định hạn mức hiện hành như tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản thế chấp (LTV) và tỷ lệ trả nợ gốc và lãi trên thu nhập (DSR), đồng thời bổ sung quy định giới hạn bảo lãnh vay thuê nhà (jeonse) đối với người sở hữu một nhà nhưng không cư trú.

LTV là tỷ lệ giữa số tiền vay và giá trị tài sản thế chấp, còn DSR là tỷ lệ giữa số tiền trả gốc và lãi hằng năm so với thu nhập hằng năm của người vay. Cả hai quy định đều là công cụ giới hạn hạn mức vay dựa trên khả năng trả nợ của người vay và giá trị tài sản thế chấp.

Từ năm 2027, các khoản vay thế chấp nhà trả gốc một lần khi đáo hạn hoặc có tỷ lệ LTV cao sẽ chịu thêm quy định vốn với hệ số rủi ro cao hơn. Ông Na Min-wook cho rằng "do các ngân hàng đã duy trì một khoảng đệm nhất định trên tỷ lệ vốn cổ phần phổ thông mục tiêu, nên ngay cả khi áp dụng quy định vốn đệm bổ sung cho lĩnh vực hộ gia đình, gánh nặng tăng thêm về tỷ lệ vốn sẽ ở mức hạn chế".

Ở ngành xây dựng, vấn đề được quan tâm không phải là khối lượng cung ứng mà là tốc độ triển khai dự án và cơ cấu tham gia. Chính phủ Hàn Quốc cho biết tổng khối lượng cung ứng nhà ở tại khu vực thủ đô đến năm 2030, tính gộp cả các gói giải pháp công bố tháng 9 năm ngoái và tháng 1 năm nay, sẽ vượt 1,62 triệu căn.

Khối lượng mới được bổ sung trong gói giải pháp lần này là 230.000 căn. Trong đó, 27.000 căn sẽ được ưu tiên cung ứng thông qua việc giải tỏa khu vực hành lang xanh (greenbelt) tại Deokso, Namyangju và công viên Yeomchang, quận Gangseo, Seoul. Ngoài ra, kế hoạch công bố bổ sung thêm khoảng 73.000 căn đất nền từ nay đến cuối năm cũng được đưa vào gói giải pháp.

Trước đó, TokenPost từng đưa ra phân tích cho rằng gói giải pháp 13/8 có thể tác động đến số lượng hợp đồng thi công xây dựng và kết quả kinh doanh của các ngành liên quan trước cả khi ảnh hưởng đến giá nhà. Shin Dong-hyun (신동현), chuyên viên phân tích tại Hyundai Motor Securities (현대차증권), nhận định trong báo cáo ngày 14/8 rằng "gói giải pháp cung ứng nhà ở lần này sẽ có tác động không đáng kể đến giá nhà trong ngắn hạn".

Việc rút ngắn thời gian khởi công đòi hỏi phải sửa đổi luật, và quá trình từ khởi công đến khi người dân thực sự vào ở vẫn cần thời gian. Tuy nhiên, nếu lịch trình triển khai các dự án đất công được rút ngắn, động lực tham gia của các doanh nghiệp xây dựng có thể thay đổi.

Chính phủ Hàn Quốc đặt mục tiêu rút ngắn thời gian từ khi chỉ định khu đất đến khi khởi công từ 68 tháng xuống còn 37 tháng, bằng cách triển khai song song các thủ tục cấp phép, đền bù và san lấp mặt bằng để đẩy nhanh quy trình cung ứng.

Sự thay đổi trong cơ cấu lợi nhuận của các dự án nhà ở công cũng được đề cập. Từ năm 2025, số trường hợp được phê duyệt điều khoản điều chỉnh theo biến động giá cả (escalation clause) trong các dự án hợp tác công tư với Tổng công ty Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc (LH, 한국토지주택공사) đã tăng lên.

Ông Shin Dong-hyun giải thích rằng "khâu thiết kế, thi công và mở bán do doanh nghiệp xây dựng tư nhân thực hiện, nhưng chủ thể triển khai dự án là LH, nên doanh nghiệp xây dựng không phải gánh rủi ro nhà tồn kho chưa bán được". Do chủ thể triển khai dự án là cơ quan công, doanh nghiệp xây dựng tư nhân sẽ chú trọng nhiều hơn đến việc thực hiện thi công và điều kiện lợi nhuận thay vì rủi ro bán hàng.

Gói giải pháp lần này không phải là biện pháp hạ giá nhà ngay lập tức, mà thiên về việc điều chỉnh lại cách phân bổ giữa dự án cung ứng và quản lý tổng dư nợ vay. Tác động thực tế đến giá nhà và kết quả kinh doanh của các ngành liên quan sẽ cần được kiểm chứng thêm qua quá trình sửa đổi luật, các đợt công bố đất nền bổ sung và lịch trình khởi công thực tế.