CEO Opendoor cảnh báo cấu trúc thị trường nhà ở Mỹ đang méo mó, kêu gọi mô hình thế chấp "AI-native" để giảm chi phí và tăng thanh khoản

Kaz Nejatian, Giám đốc điều hành nền tảng bất động sản số Opendoor, cảnh báo thị trường nhà ở Mỹ đang bước vào giai đoạn biến đổi *cấu trúc*, trong đó thế hệ trẻ ngày càng *trì hoãn* việc mua căn nhà đầu tiên. Theo ông, xu hướng này không chỉ làm suy yếu cơ chế *chuyển giao tài sản* giữa các thế hệ mà còn đe dọa sự ổn định của cộng đồng địa phương.

Nejatian cho rằng chi phí giao dịch cao và cấu trúc *thế chấp (mortgage)* lỗi thời đang bóp nghẹt *tính thanh khoản* của thị trường nhà ở, và nhấn mạnh cần một mô hình tài chính nhà ở mới, kết hợp chặt chẽ với *trí tuệ nhân tạo (AI)* để tháo gỡ các nút thắt hiện tại.

Theo nội dung ông chia sẻ trong một cuộc phỏng vấn được tường thuật trên các kênh truyền thông Mỹ gần đây (giờ địa phương), Nejatian nhìn nhận quyền sở hữu nhà không chỉ là câu chuyện tài sản cá nhân mà là “quyền sở hữu một phần tương lai của cộng đồng”.

Ông dẫn lại nhiều nghiên cứu cho thấy những đứa trẻ lớn lên trong gia đình có nhà riêng thường đạt kết quả tốt hơn về giáo dục, thu nhập và mức độ tham gia xã hội. Lý do nằm ở chỗ khi sở hữu nhà, các hộ gia đình có xu hướng gắn bó lâu dài với khu vực sinh sống, quan tâm hơn đến trường học, an ninh, hạ tầng và chủ động tham gia vào các quyết định mang tính dài hạn của địa phương.

Ở góc độ đó, Nejatian cho rằng tỷ lệ sở hữu nhà không chỉ là một con số thống kê, mà là chỉ báo quan trọng về *sự ổn định và triển vọng của cộng đồng*. Ông kêu gọi nhà hoạch định chính sách, khi nhìn vào thị trường nhà ở, không dừng lại ở giá cả và nguồn cung, mà cần tính đến cả các tác động xã hội sâu hơn này.

Nejatian đặc biệt lo ngại việc thế hệ trẻ Mỹ ngày càng *mua căn nhà đầu tiên sau tuổi 40* – một cột mốc được ông mô tả là “chưa từng có tiền lệ lịch sử”. Trong nhiều thập kỷ, con đường chuyển giao tài sản chủ đạo tại Mỹ chính là *quyền sở hữu nhà*: cha mẹ tích lũy tài sản thông qua nhà ở, sau đó căn nhà (hoặc giá trị của nó) được chuyển tiếp cho con cái thông qua thừa kế hoặc tặng cho.

Khi “bước lên thang sở hữu nhà” bị dời sang sau tuổi 40, thời gian tích lũy giá trị tài sản nhà ở bị rút ngắn đáng kể. Điều này không chỉ trì hoãn quá trình *chuyển giao tài sản* giữa các thế hệ, mà còn có nguy cơ làm khoảng cách giàu nghèo trở nên *cứng nhắc* hơn, bởi chỉ nhóm đã sẵn có tài sản từ trước mới đủ sức hỗ trợ con cái vượt qua rào cản mua nhà.

Song song, việc chậm sở hữu nhà khiến mức độ gắn bó với cộng đồng địa phương hình thành muộn hơn, tần suất chuyển nhà và di chuyển khu vực sinh sống tăng lên, làm suy yếu các mối liên kết xã hội vốn cần *thời gian dài* để xây dựng.

Ở chiều chi phí, Nejatian chỉ ra một “nút thắt” then chốt: *chi phí giao dịch* trong thị trường nhà ở Mỹ đã tăng mạnh so với đầu thập niên 1990. Từ phí môi giới, thuế, chi phí tài chính, đến chi phí tuân thủ quy định – tất cả cộng lại khiến việc mua bán nhà ngày nay đắt đỏ và nặng nề hơn rất nhiều so với vài chục năm trước.

Ông nêu quan điểm: nếu chỉ cần *giảm khoảng 10% chi phí giao dịch* và đưa chúng trở lại mức tương đương những năm 1990, hiệu ứng đối với thị trường sẽ tương tự như việc nước Mỹ “có thêm 5 triệu căn nhà mới”. Không phải là xây thêm 5 triệu đơn vị nhà ở vật lý, mà là *cung thực tế* tăng lên khi chi phí giao dịch thấp hơn khiến nhiều chủ nhà sẵn sàng bán, chuyển đổi, hoặc tái cơ cấu chỗ ở.

Theo Nejatian, chi phí giao dịch tăng cao là yếu tố “ẩn”, khó nhận thấy trong ngắn hạn nhưng lại góp phần kéo dài tình trạng thiếu cung, đẩy giá nhà lên cao và làm suy giảm khả năng tiếp cận. Ông cho rằng trong nhiều trường hợp, cải cách quy định để *giảm chi phí giao dịch* còn tạo tác động cân bằng thị trường lớn hơn cả các chính sách tăng cung truyền thống.

Nejatian sử dụng phép so sánh với thị trường ô tô và các hàng hóa tiêu dùng đắt tiền khác: khi *tính thanh khoản* tăng – nhờ tài chính thuận lợi, quy trình đơn giản, chi phí thấp – số lượng giao dịch sẽ *tự nhiên tăng*. Ngược lại, nếu người mua và người bán bị “ngợp” bởi thủ tục, thời gian xử lý kéo dài và chi phí phát sinh ở mọi khâu, thị trường sẽ bị *đóng băng một phần* cho dù nhu cầu tiềm ẩn còn rất lớn.

Ông cho rằng thị trường nhà ở Mỹ hiện đang rơi vào trạng thái thanh khoản *quá thấp*: người dân dù muốn mua hoặc bán nhà vẫn thường trì hoãn vì cảm giác phiền phức, không chắc chắn và lo ngại phát sinh chi phí. Theo Nejatian, khi chính sách, công nghệ và thiết kế sản phẩm tài chính cùng hướng đến một mục tiêu là *tăng thanh khoản*, cả khối lượng giao dịch lẫn cơ chế hình thành giá sẽ trở nên lành mạnh hơn.

Nhìn rộng hơn, Nejatian nhận định *chi phí nhà ở* tại Mỹ đã tăng nhanh hơn đáng kể so với thu nhập do vô số ma sát và kém hiệu quả tích tụ trong hệ thống – từ xây dựng, tài chính đến giao dịch. Dù lãi suất thế chấp trong dài hạn đã có giai đoạn giảm, *tổng chi phí để sở hữu nhà* lại không hề đi xuống tương ứng.

Hệ quả là với tầng lớp trung lưu và giới trẻ đô thị, *sở hữu nhà* dần chuyển từ mục tiêu có thể hoạch định thành một “mục tiêu gần như bất khả thi”. Tỷ lệ giá nhà trên thu nhập leo lên vùng cao lịch sử, khiến mô hình tiết kiệm – vay nợ – mua nhà truyền thống không còn phù hợp thực tế.

Nejatian cảnh báo: nếu *khoảng cách giữa thu nhập và chi phí nhà ở* không được thu hẹp, tỷ lệ sở hữu nhà sẽ tiếp tục chịu áp lực giảm, kéo theo những tác động lan tỏa lên tiêu dùng hộ gia đình, quyết định sinh con và sức khỏe kinh tế của các cộng đồng địa phương.

Về mặt lý thuyết, các tài sản có quy mô giá trị càng lớn thì thị trường xung quanh càng phải *trơn tru* hơn: nhiều bên tham gia, thông tin giá minh bạch và chi phí giao dịch tương đối thấp. Tuy nhiên ở thị trường nhà ở, Nejatian cho rằng đang xảy ra điều ngược lại: giá trị tài sản càng cao, *ma sát giao dịch* càng lớn.

Thủ tục dày đặc, quy định chồng chéo, cấu trúc môi giới cũ kỹ và thiếu chuẩn hóa khiến mỗi giao dịch bất động sản trở thành một “dự án” tốn kém thời gian, tiền bạc và nguồn lực. Ông xem đây là một dạng *thất bại trong thiết kế thị trường*, nơi một tài sản có ý nghĩa sống còn đối với ổn định xã hội lại bị bao quanh bởi một cơ chế giao dịch kém hiệu quả.

Theo Nejatian, chìa khóa là *chuyển đổi số* triệt để và cải tổ khung pháp lý để các tài sản giá trị cao như nhà ở được giao dịch thông qua quy trình chuẩn hóa, tự động hóa tối đa. Khi đó, *sai lệch giá* bị thu hẹp, dòng vốn lưu chuyển hiệu quả hơn và thị trường nhanh chóng tìm lại điểm cân bằng.

Trước những hoài nghi xoay quanh mô hình *iBuying* – hình thức nền tảng như Opendoor trực tiếp mua nhà rồi bán lại – Nejatian lên tiếng bảo vệ. Nhiều ý kiến chỉ trích iBuying lợi nhuận mỏng, rủi ro cao và dễ thua lỗ khi thị trường đảo chiều. Đáp lại, ông cho rằng “các phép tính đang bị hiểu sai”.

Theo Nejatian, nếu loại trừ một số giai đoạn quyết định vận hành sai lầm, *cốt lõi mô hình iBuying* của Opendoor trong đa số thời kỳ vẫn duy trì được hiệu quả dương. Khi dữ liệu giá, mô hình định giá và chiến lược tái bán được thiết kế và vận hành chính xác, việc mua – bán một khối lượng lớn nhà ở hoàn toàn có thể tạo lợi nhuận.

Ông nhận định iBuying có tiềm năng trở thành *trụ cột quan trọng* trong cấu trúc giao dịch bất động sản tương lai. Tuy vậy, thành bại của mô hình phụ thuộc rất lớn vào *chi phí vốn*, năng lực *quản trị rủi ro* và độ tinh vi của hệ thống dữ liệu – thay vì những đánh giá đơn giản dựa trên một vài trường hợp thất bại ồn ào.

Hướng đi tiếp theo mà Nejatian đặt trọng tâm là *thế chấp “AI-native”* – mô hình thế chấp được xây dựng ngay từ đầu để hoạt động dựa trên *trí tuệ nhân tạo*, thay vì chỉ “cắm thêm AI” vào quy trình cũ.

Tầm nhìn của ông là toàn bộ hành trình mua nhà và xin thế chấp có thể hoàn thiện mà khách hàng *không cần gặp trực tiếp hay gọi điện cho bất kỳ nhân viên nào*. AI sẽ tự động thu thập và phân tích dữ liệu về thu nhập, lịch sử tín dụng, tài sản và lịch sử giao dịch của khách hàng, từ đó đưa ra quyết định phê duyệt, hạn mức và điều kiện vay gần như *tức thời*.

So với quy trình hiện tại vốn dựa nhiều vào việc nộp hồ sơ giấy tờ và chờ thẩm định thủ công, mô hình này hứa hẹn *cắt giảm đáng kể chi phí vận hành* và *rút ngắn thời gian xử lý*, đồng thời mở ra cơ hội tiếp cận tín dụng mới cho những người đang ở “vùng mờ” của hệ thống chấm điểm tín dụng truyền thống.

Nejatian mô tả cơ chế *underwriting* (thẩm định, phê duyệt tín dụng) hiện nay trong ngành thế chấp là “hỏng ở tầng sâu”. Được thiết kế cho môi trường pháp lý của nhiều thập niên trước, quy trình này phụ thuộc vào các checklist cứng nhắc và xác minh thủ công, dẫn đến việc *không phản ánh chính xác* khả năng trả nợ thực sự của người vay.

Ông cho rằng với dữ liệu tài chính số hóa, thông tin thu nhập theo thời gian thực và các chỉ báo hành vi, ngành tài chính hoàn toàn có thể xây dựng các mô hình thẩm định *chính xác và công bằng hơn*. Điều này không chỉ giúp rút ngắn thủ tục, mà còn *nâng cao hiệu quả quản lý rủi ro* ở cấp hệ thống và tạo điều kiện để thiết kế *điều khoản vay “may đo”* cho từng khách hàng.

Theo Nejatian, đổi mới trong underwriting phải được xem là một trụ cột của cải cách tài chính nhà ở, chứ không chỉ là “công cụ hỗ trợ” cho bán hàng.

Trong thực tế, thời gian hoàn tất một khoản vay thế chấp thông thường tại Mỹ hiện vào khoảng *một tháng*. Nejatian tự tin cho rằng nếu Opendoor chủ động vận hành *toàn bộ chuỗi giá trị* – từ mua nhà đến cung cấp thế chấp – công ty có thể *rút ngắn thời gian này xuống còn khoảng 8 ngày*.

Bằng cách tích hợp việc bán nhà của bên A và mua nhà của bên B trên cùng một nền tảng, dòng tiền có thể được giải ngân gần như *đồng thời* cho cả người bán và người mua. Khi đó, quá trình giao dịch nhà ở – vốn thường kéo dài nhiều tuần, thậm chí nhiều tháng – có thể được thu gọn trong *vài ngày làm việc*.

Theo ông, sự *tăng tốc* này không chỉ giúp giảm chi phí và tăng thanh khoản thị trường, mà còn *giảm đáng kể mức độ căng thẳng* và bất định mà người tiêu dùng thường phải chịu trong các thương vụ lớn liên quan đến nơi ở của mình.

Tổng hợp lại, thông điệp của Kaz Nejatian xoay quanh một luận điểm cốt lõi: *sở hữu nhà* không chỉ là nền tảng hình thành tài sản cá nhân, mà còn là trụ cột của *chuyển giao tài sản giữa các thế hệ* và *sự ổn định của cộng đồng*. Thế nhưng, cấu trúc thị trường hiện tại – với *chi phí giao dịch cao*, *thanh khoản thấp* và *mô hình thế chấp lỗi thời* – lại đang hoạt động theo hướng cản trở những chức năng quan trọng này.

Ông cho rằng chỉ khi đồng thời *giảm chi phí giao dịch*, *mở khóa thanh khoản* và đẩy mạnh *đổi mới tài chính dựa trên AI*, xu hướng thế hệ trẻ *mua nhà muộn* mới có cơ hội đảo chiều, và thị trường nhà ở Mỹ mới có thể được “thiết kế lại” theo hướng hiệu quả, bao trùm và bền vững hơn cho cả cá nhân lẫn cộng đồng.