REITs Hàn Quốc vượt 127 nghìn tỷ won, tăng 5 lần sau 10 năm

Tổng tài sản của thị trường REITs (quỹ đầu tư tín thác bất động sản) Hàn Quốc đã đạt 127.300 tỷ won tính đến cuối tháng 7. Thị trường này từng chỉ có quy mô 25.100 tỷ won vào năm 2016, tức đã tăng thêm hơn 100.000 tỷ won trong 10 năm.

Theo Hiệp hội REITs Hàn Quốc, tính đến cuối tháng 7, Hàn Quốc hiện có 470 quỹ REITs đang hoạt động, với tổng tài sản quản lý (AUM) đạt 127.300 tỷ won. Số lượng quỹ REITs đã tăng khoảng 2,8 lần so với 169 quỹ vào năm 2016, trong khi quy mô tài sản tăng khoảng 5 lần.

REITs là một loại hình quỹ đầu tư gián tiếp theo mô hình công ty cổ phần, huy động vốn từ nhiều nhà đầu tư để đầu tư và vận hành bất động sản. Theo quy định, các quỹ REITs phải đầu tư từ 70% tổng tài sản trở lên vào bất động sản, đồng thời phải phân phối ít nhất 90% lợi nhuận có thể chia cổ tức cho nhà đầu tư theo luật định.

Thị trường REITs mở rộng nhờ đặc tính thể chế giúp giảm gánh nặng khi đầu tư trực tiếp vào bất động sản, đồng thời có thể được sử dụng như một kênh huy động vốn cho các công trình công cộng và phúc lợi như nhà ở cho thuê. Chính phủ và chính quyền địa phương cũng có thể tận dụng cơ cấu huy động vốn của REITs để xây dựng và vận hành nhà ở cho thuê.

Xét theo loại tài sản, nhà ở chiếm tỷ trọng lớn nhất. Tính theo tài sản quản lý đến cuối tháng 7, REITs nhà ở chiếm 44,4%, tiếp theo là văn phòng với 34,0%.

Các loại còn lại lần lượt là logistics 6,5%, bán lẻ 6,4% và loại hình hỗn hợp 4,9%. Điều này cho thấy thị trường REITs đã mở rộng phạm vi đầu tư ra ngoài văn phòng thương mại, sang cả nhà ở, logistics và cơ sở thương mại.

Số căn nhà ở được cung cấp thông qua REITs nhà ở tính đến cuối tháng 7 đạt lũy kế 221.084 căn. Trong đó, nhà ở cho thuê bao gồm loại hình cho thuê tư nhân có hỗ trợ công là 216.009 căn, còn nhà ở bán là 4.775 căn.

Thị trường REITs niêm yết có quy mô nhỏ hơn toàn bộ thị trường REITs. Tính đến cuối tháng 7, có 23 quỹ REITs niêm yết trên sàn chứng khoán Hàn Quốc, với tổng giá trị vốn hóa thị trường khoảng 8.436 tỷ won.

Tính đến cuối năm ngoái, tỷ suất cổ tức bình quân của toàn bộ REITs (không tính REITs chính sách) là 11,8%. Con số này chỉ là số liệu cổ tức trong quá khứ, không đảm bảo cho mức cổ tức hay diễn biến giá trong tương lai.

Một quan chức của Hiệp hội REITs Hàn Quốc cho biết REITs “không chỉ chịu sự cấp phép và quản lý, giám sát của Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông Hàn Quốc, mà còn là sản phẩm mang lại cơ hội đầu tư bất động sản công bằng cho người dân thông qua nghĩa vụ chào bán công khai và chia cổ tức”. Đây là cách giải thích rằng nghĩa vụ chào bán công khai và chia cổ tức có thể giúp mở rộng khả năng tiếp cận đầu tư bất động sản.

Quan chức này cũng cho biết REITs “có mức độ ứng dụng cao trong xây dựng và vận hành các công trình công cộng, phúc lợi như nhà ở cho thuê, hạ tầng, đồng thời có thể góp phần ổn định thị trường bất động sản thông qua việc chuyển đổi nhu cầu đầu cơ thành nhu cầu đầu tư”. Ý kiến này cho thấy REITs không chỉ là sản phẩm đầu tư đơn thuần mà còn có thể được dùng như một công cụ cung cấp bất động sản phục vụ mục tiêu chính sách.

Tuy nhiên, cần phân biệt rõ giữa toàn bộ thị trường REITs và REITs niêm yết. Trong tổng số 470 quỹ REITs, chỉ có 23 quỹ niêm yết trên sàn chứng khoán Hàn Quốc, còn REITs chưa niêm yết, REITs chính sách và REITs niêm yết có thể khác nhau về thanh khoản, cơ cấu chia cổ tức và đối tượng đầu tư.

Đối với nhà đầu tư, cần kiểm tra đồng thời loại tài sản, việc niêm yết hay chưa, và cơ cấu nguồn chia cổ tức. Ngay cả cùng là REITs, mức độ chịu ảnh hưởng từ biến động kinh tế và lãi suất cũng có thể khác nhau tùy theo đối tượng đầu tư là nhà ở, văn phòng, logistics hay bán lẻ.