Tranh cãi gay gắt quanh gói vay thế chấp nhà bằng Bitcoin(BTC) của Better và Coinbase

Theo CoinDesk đưa tin ngày 26 (giờ địa phương), một sản phẩm *“thế chấp nhà bằng Bitcoin(BTC)”* mới vừa ra mắt tại Mỹ, làm dấy lên tranh luận gay gắt trong giới tài chính. Trong khi nhiều người kỳ vọng đây là bước tiến mở rộng *“ứng dụng Bitcoin(BTC)”* vào đời sống, không ít ý kiến lo ngại *“rủi ro biến động giá”* của tiền mã hóa có thể thẩm thấu sâu hơn vào hệ thống tín dụng truyền thống.

Better và sàn giao dịch tiền mã hóa Coinbase(COIN) thông báo đã hợp tác triển khai sản phẩm cho vay thế chấp nhà dùng *Bitcoin(BTC)* và stablecoin *USDC* làm tài sản bảo đảm. Gói vay này được thiết kế dựa trên bộ hướng dẫn cho vay thế chấp chuẩn của cơ quan cho vay thế chấp liên bang Fannie Mae tại Mỹ, cho phép người vay dùng tài sản tiền mã hóa như một dạng “tài chính hóa” cho khoản tiền đặt cọc mua nhà, thay vì phải bán coin.

Cơ chế hoạt động khá đơn giản: khách hàng vẫn nắm giữ *Bitcoin(BTC)* hoặc USDC trong tài khoản do đối tác chỉ định, nhưng giá trị khoản nắm giữ đó được tính vào phần vốn tự có khi xét duyệt hồ sơ vay mua nhà. Nhờ không phải bán ra, người vay tránh được *thuế* vốn phát sinh từ giao dịch và vẫn kỳ vọng hưởng lợi nếu *Bitcoin(BTC)* tiếp tục tăng giá. Theo Better, sản phẩm này nhắm đến nhóm “người trẻ nhiều coin, ít tiền mặt” – những người sở hữu lượng lớn tiền mã hóa nhưng tài sản tiền mặt hoặc lịch sử tín dụng truyền thống lại hạn chế.

Better tự mô tả là nền tảng *“AI cho vay thế chấp”*, cho rằng có “hàng triệu người Mỹ” rơi vào tình cảnh dư tài sản số nhưng thiếu tiền mặt. Công ty khẳng định cấu trúc sản phẩm đã được thiết kế để giảm áp lực cho người vay: không có *“margin call”* (yêu cầu bổ sung tài sản bảo đảm) nếu *Bitcoin(BTC)* giảm giá, và chỉ khi khoản vay bị *quá hạn trên 60 ngày*, tài sản thế chấp mới bị xử lý. Theo lý thuyết, điều này giúp người vay tránh cảnh bị thanh lý ồ ạt giữa lúc thị trường sụt mạnh.

*bình luận* Cách “không margin call, chỉ thanh lý khi nợ quá hạn dài ngày” nghe có vẻ thân thiện với người vay, nhưng lại đẩy phần lớn rủi ro biến động giá sang phía bên cho vay, trừ khi bên cho vay đã có lớp phòng hộ hoặc tái bảo hiểm rủi ro rất chặt.

Theo CoinDesk, sản phẩm *“thế chấp nhà bằng Bitcoin(BTC)”* này ngay lập tức trở thành chủ đề gây tranh cãi. Nhà môi giới vàng kiêm nhà phê bình *Bitcoin(BTC)* nổi tiếng Peter Schiff (Peter Schiff) lên tiếng cảnh báo mô hình này sẽ “thổi phồng rủi ro” cho bên cho vay. Ông lập luận: nếu người mua nhà dùng *Bitcoin(BTC)* thay cho khoản tiền đặt cọc bằng tiền mặt, sự an toàn của ngân hàng cho vay phụ thuộc nặng nề vào giá coin. Khi thị trường lao dốc, giá trị phần đặt cọc “bốc hơi” nhanh hơn nhiều so với tài sản truyền thống.

Peter Schiff cho rằng tính chất “không thể hoặc không dễ” thanh lý tài sản thế chấp ngay lập tức trong cấu trúc nói trên khiến mô hình *thế chấp bằng Bitcoin(BTC)* trở nên mong manh hơn so với các loại tài sản đảm bảo thanh khoản cao khác. Ông gọi đây là “cỗ máy khóa người vay trong *Bitcoin(BTC)*”, vì họ sẽ có thêm động cơ không muốn bán coin, bất kể rủi ro đang tăng lên.

Ở chiều ngược lại, những người ủng hộ coi sản phẩm mới là một ví dụ điển hình cho thấy *“tài sản số”* đang dần chen chân vào *tài chính truyền thống*. Họ nhấn mạnh ý nghĩa của việc người nắm giữ *Bitcoin(BTC)* không cần bán bớt coin để chứng minh năng lực tài chính khi mua nhà, từ đó vừa giữ được “niềm tin dài hạn” với tài sản số, vừa tiếp cận được các sản phẩm tín dụng quy mô lớn như vay mua nhà.

*bình luận* Bản chất tranh cãi xoay quanh câu hỏi: liệu có nên “kết nối trực tiếp” biến động cực mạnh của *Bitcoin(BTC)* với một thị trường vốn được coi là xương sống ổn định của kinh tế Mỹ – thị trường vay mua nhà? Nếu cầu nối này ngày càng dày đặc, bất kỳ cú sốc giá nào trên thị trường tiền mã hóa đều có nguy cơ phản chiếu rõ hơn lên hệ thống ngân hàng, công ty cho vay thế chấp và nhà đầu tư trái phiếu.

Yếu tố khiến tranh luận thêm gay gắt là diễn biến giá *Bitcoin(BTC)* gần đây. Sau khi thất bại trong việc giữ vững mốc 70.000 USD, giá *Bitcoin(BTC)* đã lùi về dưới 69.000 USD, tương đương mức giảm khoảng 2% trong 24 giờ và khoảng 3% trong 7 ngày. Tuy vậy, nếu nhìn trên khung thời gian một tháng, *Bitcoin(BTC)* vẫn tăng khoảng 6%, cho thấy xu hướng trung hạn vẫn thiên về phía tăng.

Một số nhà phân tích thị trường cho rằng đợt điều chỉnh này chủ yếu là hệ quả của việc nhà đầu tư ngắn hạn “chốt lời” sau đà tăng mạnh đầu năm. Nhà phân tích tiền mã hóa Michaël van de Poppe (Michaël van de Poppe) nhận định đây có thể là giai đoạn “thoát hàng của tay yếu”, tạo ra một vùng “tích lũy mới” cho nhà đầu tư dài hạn – những người tin vào tiềm năng lâu dài của *Bitcoin(BTC)* bất chấp các dao động ngắn hạn.

Trong bối cảnh đó, *“thế chấp nhà bằng Bitcoin(BTC)”* trở thành phép thử trực tiếp cho việc *từ*Bitcoin(BTC)* có thể hòa nhập đến đâu vào dòng chảy tín dụng truyền thống* từ. Coinbase lập luận rằng nếu khách hàng trẻ có thể dùng *Bitcoin(BTC)* làm nền tảng tài sản để vay, cánh cửa sở hữu nhà riêng sẽ mở rộng hơn với thế hệ đã gắn bó với tiền mã hóa. Ngược lại, phía như Peter Schiff nhìn nhận toàn bộ ý tưởng đem một tài sản *“biến động bậc nhất”* trên thị trường tài chính, gắn vào khoản vay dài hạn vài chục năm như vay mua nhà, là một rủi ro cấu trúc khó lường.

*bình luận* Nếu sản phẩm của Better và Coinbase thu hút được quy mô lớn, nó sẽ tạo thêm một “lớp kết nối” nữa giữa hệ sinh thái *Bitcoin(BTC)* và hệ thống tài chính truyền thống. Ở quy mô nhỏ, rủi ro có thể kiểm soát. Nhưng nếu mở rộng nhanh, câu chuyện sẽ không chỉ dừng ở “sáng tạo sản phẩm”, mà có thể chạm đến bài toán ổn định tài chính, cơ chế quản lý rủi ro và thậm chí là khuôn khổ pháp lý đối với *tiền mã hóa* trong lĩnh vực tín dụng tiêu dùng.

Trong xu hướng *“tài chính hóa Bitcoin(BTC)”* ngày càng rõ nét – từ quỹ ETF, sản phẩm phái sinh, đến vay thế chấp nhà – gói vay mới của Better và Coinbase nhiều khả năng sẽ trở thành ví dụ điển hình cho cuộc giằng co giữa *từ*đổi mới tài chính* từ và *từ*rủi ro hệ thống* từ. Mức độ thành công, cũng như khả năng đứng vững trước những cú sốc giá của *Bitcoin(BTC)*, sẽ là chỉ dấu quan trọng để thị trường và cơ quan quản lý đánh giá bước đi tiếp theo trong việc mở rộng *ứng dụng tài chính của Bitcoin(BTC)*.