REIT Hàn Quốc bán tài sản trả nợ, cổ phiếu có mã giảm tới 56%

Các quỹ đầu tư bất động sản (REIT) niêm yết tại Hàn Quốc đang bán bớt tài sản hoặc dùng tiền huy động từ phát hành cổ phiếu để trả nợ vay, thay vì mua thêm tài sản mới như trước. Lãi suất cao cộng với giá cổ phiếu suy yếu đang khiến công thức tăng trưởng quen thuộc của ngành này - mở rộng tài sản để tăng nguồn chi trả cổ tức - trở nên khó duy trì.

Theo Sở Giao dịch Chứng khoán Hàn Quốc (KRX), cổ phiếu D&D Platform REIT (디앤디플랫폼리츠) đóng cửa phiên 28 ở mức 2.170 won. So với mức 3.755 won hồi tháng 12 năm 2025, mã này đã giảm hơn 40%.

Cuối tháng 7, D&D Platform REIT đã bán tài sản cốt lõi là tòa nhà Semicolon Munrae với giá 614,8 tỷ won. Trong số 213 tỷ won tiền gốc thu về từ thương vụ, quỹ này dùng 56,5 tỷ won để mua cổ phần tại Semicolon Susong.

Phần còn lại, 100 tỷ won, sẽ được dùng để trả trước hạn các lô trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn vào tháng 9 và tháng 11. Có thể thấy tiền thu được từ việc bán tài sản đang được ưu tiên cho giảm gánh nặng nợ hơn là mở rộng đầu tư mới.

KB Star REIT (KB스타리츠) cũng phát hành cổ phiếu tăng vốn quy mô 105,4 tỷ won hồi tháng 4 để trả nợ vay. Trong đó, 102 tỷ won dùng để trả nợ, còn 3,4 tỷ won phục vụ vốn lưu động và các mục đích khác.

Trước khi công bố kế hoạch tăng vốn, cổ phiếu KB Star REIT ở mức 3.250 won vào ngày 19 tháng 2. Đến phiên 28, mã này chỉ còn 1.427 won, tương đương mức giảm khoảng 56,1%.

igis Value Plus REIT (이지스밸류플러스리츠) hồi tháng 10 năm 2025 cũng phát hành cổ phiếu tăng vốn 70,4 tỷ won để trả khoản vay liên quan đến Trung tâm nghiên cứu và phát triển (R&D) của Samsung Heavy Industries (SHI) tại Pangyo, tỉnh Gyeonggi. Trong số này, 63,1 tỷ won được dùng để trả nợ vay.

Áp lực thanh khoản thậm chí khiến một số REIT bị đình chỉ giao dịch. JR Global REIT (제이알글로벌리츠) rơi vào tình trạng vỡ nợ sau khi không thể thanh toán lô trái phiếu ngắn hạn quy mô 40 tỷ won đáo hạn hồi tháng 4.

REIT là công ty đầu tư bất động sản, huy động vốn từ nhà đầu tư để rót vào bất động sản rồi chia cổ tức từ tiền thuê hoặc lợi nhuận bán tài sản. Thông thường, khi giá cổ phiếu ở mức cao, các quỹ này sẽ tăng vốn để mua thêm bất động sản sinh lời, qua đó mở rộng nguồn chi trả cổ tức.

Nhưng khi giá cổ phiếu giảm, để huy động cùng một số tiền, REIT phải phát hành nhiều cổ phiếu mới hơn. Điều này khiến áp lực pha loãng cổ phần của cổ đông hiện hữu tăng lên, và mục đích tăng vốn cũng dễ nghiêng về trả nợ hơn là mua tài sản mới.

Việc bán tài sản cũng nằm trong xu hướng tương tự. Bán bất động sản để có tiền mặt giúp REIT ứng phó với các khoản vay hoặc trái phiếu đến hạn, nhưng đồng thời có thể làm giảm nguồn thu cho thuê trong tương lai.

Thị trường REIT Hàn Quốc trước đây tăng trưởng chủ yếu nhờ mua thêm tài sản và tái cơ cấu danh mục đầu tư.

Diễn biến gần đây cho thấy sự khác biệt, khi việc quản lý cơ cấu tài chính được ưu tiên hơn tăng trưởng. Trong môi trường lãi suất cao, chi phí tái cấp vốn tăng lên, còn giá cổ phiếu yếu làm giảm dư địa tăng vốn của các quỹ.

Một lãnh đạo tại công ty quản lý quỹ nói với Hankyung (Korea Economic Daily) rằng "lãi suất tăng nhanh khiến gánh nặng lãi vay của các REIT sắp đến kỳ tái cấp vốn lớn hơn" và "trong bối cảnh buộc phải ưu tiên giảm nợ, việc bảo vệ giá cổ phiếu không hề dễ dàng". Nhận định này cho thấy áp lực của thị trường REIT hiện đang phản ánh trước hết vào việc quản lý cơ cấu tài chính, hơn là vào tăng trưởng tài sản mới.