9,1%: Tỷ lệ giao dịch Gangnam 3 khu ở Seoul tháng 8

Tỷ lệ giao dịch chung cư tại Gangnam 3 khu (quận Gangnam, Seocho, Songpa) trong tổng giao dịch chung cư ở Seoul đã giảm còn 9,1% trong tháng 8. Giới phân tích cho rằng sự bất ổn xung quanh dự thảo cải cách thuế cùng với quy định siết chặt vay vốn đã khiến giao dịch tại các khu vực có nhiều căn hộ giá cao như Gangnam, Seocho, Songpa hạ nhiệt trước tiên.

Ông Ham Young-jin (함영진), Trưởng phòng Nghiên cứu Bất động sản Ngân hàng Woori (Woori Bank), cho biết ngày 7 rằng theo phân tích dữ liệu giao dịch thực tế của Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông Hàn Quốc, lượng giao dịch chung cư tại Seoul trong tháng 8 đạt 2.322 giao dịch, trong đó tỷ lệ giao dịch tại Gangnam 3 khu là 9,1%.

Tỷ lệ giao dịch tại Gangnam 3 khu từng tăng từ 12,9% vào tháng 1 lên 15,2% vào tháng 4 và 16,1% vào tháng 5. Tuy nhiên, khi các cuộc thảo luận về dự thảo cải cách thuế và gánh nặng từ quy định vay vốn ngày càng lớn, tỷ lệ này đã giảm xuống mức một chữ số vào tháng 8.

Gangnam vốn được xem là khu vực có tỷ trọng căn hộ giá cao lớn nhất Seoul. Gánh nặng thuế và những thay đổi trong điều kiện huy động vốn càng lớn thì thời gian để bên mua và bên bán tính toán lại mức giá càng kéo dài.

Ông Ham Young-jin nhận định: "Tại Gangnam 3 khu, hiện tượng dồn về khu vực cao cấp đã tạm chững lại do siết thuế và quy định vay vốn", đồng thời cho biết thêm "ở những khu vực ngoài Gangnam, nơi áp lực bất ổn giá thuê nhà và tình trạng thiếu nguồn cung nhà cho thuê lớn hơn nhưng vay vốn dễ dàng hơn, mức giảm nhu cầu tương đối ít hơn". Điều này đồng nghĩa với việc áp lực giảm giao dịch nhẹ hơn ở những khu vực còn dư địa vay vốn.

Tổng giao dịch tại Seoul cũng giảm kể từ tháng 5. Lượng giao dịch chung cư Seoul từng tăng lên 8.962 giao dịch vào tháng 5, thời điểm chính sách miễn trừ đánh thuế chuyển nhượng nặng đối với người sở hữu nhiều nhà kết thúc.

Sau đó, lượng giao dịch ghi nhận 5.289 giao dịch vào tháng 6, 5.800 giao dịch vào tháng 7 và giảm còn 2.322 giao dịch vào tháng 8. Dù cần tính đến khả năng việc khai báo giao dịch thực tế có thể được cập nhật muộn, so với tháng 5 thì không khí giao dịch vẫn đang hạ nhiệt.

Tỷ lệ giao dịch theo phân khúc giá cũng thay đổi. Tỷ lệ căn hộ có giá trên 300 triệu won đến 600 triệu won tăng từ 16,97% vào tháng 1 lên 21,32% vào tháng 8.

Tỷ lệ căn hộ có giá từ 300 triệu won trở xuống cũng tăng từ 3,39% lên 5,12% trong cùng giai đoạn. Ngược lại, tỷ lệ căn hộ có giá trên 900 triệu won đến 1,5 tỷ won giảm từ 31,8% xuống 26,6%, còn tỷ lệ căn hộ trên 1,5 tỷ won cũng giảm từ 21,07% xuống 19,08%.

Trọng tâm giao dịch đang dịch chuyển từ phân khúc nhà giá cao sang phân khúc giá trung bình và thấp. Khi quy định vay vốn càng siết chặt, giao dịch căn hộ giá cao - vốn đòi hỏi vốn tự có lớn - càng bị thu hẹp, trong khi mức giảm ở khu vực ngoài Gangnam và phân khúc giá trung thấp, nơi vẫn còn dư địa vay vốn, có thể nhỏ hơn.

Chính sách thuế cũng là yếu tố ảnh hưởng đến quyết định giao dịch. Trước đó, chúng tôi từng đưa tin rằng Đảng Dân chủ đang xem xét tác động của việc cải cách thuế đối với thị trường bất động sản.

Trong giao dịch nhà ở, thuế là biến số làm thay đổi đồng thời chi phí sở hữu và thời điểm bán ra. Người sở hữu nhiều nhà hoặc nhà giá cao thường cân nhắc đồng thời thuế tài sản tổng hợp, thuế chuyển nhượng và thay đổi hạn mức vay trước khi quyết định giao dịch.

Ông Ham Young-jin cho biết thêm: "Do hình thức cuối cùng của dự thảo cải cách thuế bất động sản vẫn chưa được chốt, cùng với khả năng tiếp tục tăng lãi suất cơ bản, nên khoảng cách kỳ vọng giá giữa bên mua và bên bán khó có thể thu hẹp trong thời gian ngắn". Ông giải thích diễn biến sắp tới sẽ phụ thuộc vào thời điểm dự thảo cải cách thuế được chốt, khả năng cơ quan tiền tệ tiếp tục điều chỉnh lãi suất, và mức độ bất ổn của thị trường cho thuê nhà vào mùa thu.

Sự sụt giảm giao dịch lần này được xem là giai đoạn các bên tham gia thị trường đang chờ xác nhận điều kiện thuế và vay vốn, hơn là căn cứ để khẳng định xu hướng giá. Việc tỷ lệ giao dịch tại Gangnam 3 khu có tăng trở lại hay không sẽ phụ thuộc vào cách các điều kiện thuế, lãi suất và thị trường cho thuê thực sự được giải quyết.