AI có thể thêm 2.100 tỷ USD tái cấp vốn, thị trường MBS đối mặt rủi ro trả nợ trước hạn

Trí tuệ nhân tạo (AI) rút ngắn quy trình tái cấp vốn (refinance) vay mua nhà tại Mỹ có thể giúp hoạt động tái cấp vốn trong thị trường thế chấp trị giá 14.000 tỷ USD tăng thêm 2.100 tỷ USD, theo một phân tích mới công bố. Khi chi phí và thời gian xử lý giảm, tỷ lệ người vay thực sự hoàn tất tái cấp vốn sẽ tăng lên, đồng thời rủi ro trả nợ trước hạn (prepayment) đối với nhà đầu tư nắm giữ chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp (MBS) cũng lớn hơn.

Theo tài liệu do bộ phận nghiên cứu của Morgan Stanley công bố ngày 7, ước tính trên dựa trên giả định lãi suất thế chấp giảm xuống 5,5%. Cũng trong tài liệu này, Morgan Stanley cho rằng AI có thể nâng tỷ lệ người vay chọn tái cấp vốn từ khoảng 29% hiện nay lên 60%.

Cơ sở cho nhận định này gồm △theo dõi điều kiện khoản vay theo thời gian thực △tự động tạo hồ sơ giấy tờ △đơn giản hóa quy trình nộp đơn △rút ngắn thời gian phê duyệt và hoàn tất giao dịch (closing). Trước đây, dù lãi suất giảm, không ít người vay vẫn không hoàn tất tái cấp vốn vì phải so sánh nhiều đơn vị cho vay, chứng minh thu nhập và tài sản, rồi trải qua khâu thẩm định hồ sơ và closing kéo dài.

Vấn đề cốt lõi nằm ở chi phí hành động của người vay. Tái cấp vốn là quy trình thay khoản vay cũ bằng khoản vay mới, giúp giảm gánh nặng lãi suất khi mức lãi đủ thấp. Nhưng vì thường đi kèm chi phí và thời gian xử lý, quyết định tái cấp vốn không chỉ phụ thuộc vào chênh lệch lãi suất.

Jay Bacow, đồng phụ trách bộ phận nghiên cứu sản phẩm chứng khoán hóa (securitized products) của Morgan Stanley, cho biết trên podcast của Morgan Stanley rằng các AI agent có thể đồng thời gửi yêu cầu báo giá tới tối đa 30 đơn vị cho vay và tải hồ sơ lên cùng lúc. Ông bình luận rằng trong kịch bản cơ sở, chênh lệch lợi suất (spread) của trái phiếu thế chấp có thể nới rộng thêm khoảng 10 điểm cơ bản (bp), còn nếu lãi suất giảm mạnh 100bp, khối lượng tái cấp vốn có thể tăng khoảng 40% so với dự báo hiện tại.

Các đơn vị cho vay đã bắt đầu quảng bá tốc độ xử lý. Better Home & Finance ngày 5 tháng 3 công bố hợp tác với OpenAI ra mắt công cụ quyết định tín dụng cho vay thế chấp và vay thế chấp nhà (home equity) hoạt động ngay trong ChatGPT.

Theo tài liệu nội bộ của công ty, Better Home & Finance cho biết thời gian phê duyệt nhanh nhất là 47 giây, thời gian trung vị là 2 phút 24 giây. United Wholesale Mortgage cho biết công cụ BOLT của hãng có thể đưa ra phê duyệt sơ bộ trong vòng 15 phút. Trong khi đó, Rocket Companies($RKT) cho biết trong báo cáo kết quả kinh doanh quý II/2025 rằng quy trình tái cấp vốn kỹ thuật số của công ty có thể hoàn tất từ lúc nộp đơn đến khi chốt lãi suất trong vòng 30 phút.

Cũng trong báo cáo kết quả kinh doanh nói trên, Rocket Companies cho biết đã đầu tư hơn 500 triệu USD trong 6 năm qua vào AI, tự động hóa và các công nghệ liên quan. Công ty giải thích rằng các công cụ AI được dùng để tìm khách hàng tiềm năng cho tái cấp vốn nhanh hơn và giúp việc tiếp cận khách hàng hiệu quả hơn.

Tuy nhiên, môi trường lãi suất hiện tại chưa đủ điều kiện để tạo ra làn sóng tái cấp vốn. Theo khảo sát hàng tuần công bố ngày 27 của Freddie Mac, lãi suất vay thế chấp cố định 30 năm tại Mỹ ở mức 6,66%, còn lãi suất cố định 15 năm là 5,98%. Ước tính 2.100 tỷ USD của Morgan Stanley được xây dựng trên kịch bản lãi suất giảm về 5,5%, tức vẫn còn khoảng cách khá xa so với thực tế.

TokenPost trước đó cũng đưa tin rằng lãi suất tái cấp vốn vay thế chấp cố định 30 năm trung bình tại Mỹ được ghi nhận ở mức 6,764%, cho thấy động lực chuyển đổi khoản vay còn hạn chế. Khi lãi suất còn neo ở vùng trên 6%, dù công nghệ tái cấp vốn có nhanh hơn, động lực để người vay thực sự hành động vẫn có thể bị giới hạn.

Thị trường trái phiếu đang theo dõi sát rủi ro trả nợ trước hạn. Trong phân tích công bố ngày 29 tháng 7, Impax Asset Management nhận định nếu AI làm giảm rào cản tái cấp vốn, rủi ro trả nợ trước hạn tại thị trường MBS do các cơ quan liên bang (agency) bảo lãnh trị giá 9.300 tỷ USD tại Mỹ có thể tăng lên.

MBS là loại trái phiếu được tạo ra bằng cách gộp nhiều khoản vay thế chấp lại với nhau. Khi người vay trả nợ sớm hơn dự kiến, dòng tiền và thời gian đầu tư mà nhà đầu tư MBS kỳ vọng ban đầu sẽ thay đổi. Nếu làn sóng tái cấp vốn xảy ra đúng lúc lãi suất giảm, nhà đầu tư sẽ phải tái đầu tư số tiền thu về trong một môi trường lãi suất thấp hơn, gây áp lực lên lợi suất.

AI không tác động đồng đều đến mọi phân khúc MBS. Impax Asset Management phân tích rằng khi rào cản tái cấp vốn càng giảm, giá trị phòng thủ của một số nhóm khoản vay từng được xem là an toàn cũng có thể suy yếu theo. Tuy nhiên, mức độ ảnh hưởng còn tùy thuộc vào dư nợ khoản vay, mức tín nhiệm của người vay và quy định tại từng khu vực.

Cũng có ý kiến trái chiều. Trong báo cáo công bố ngày 12 tháng 7, KBW nhận định AI nhiều khả năng sẽ củng cố hiệu quả hoạt động và xu hướng hợp nhất của các đơn vị cho vay lớn, hơn là làm đảo lộn toàn ngành thế chấp. Lý do là ngành thế chấp vốn có nhiều tác vụ lặp lại và chịu quản lý chặt chẽ, nên các công ty lớn với ngân sách công nghệ, dữ liệu khách hàng và nguồn vốn dồi dào vẫn có lợi thế hơn.

Đối với nhà đầu tư, diễn biến này cũng là một chỉ báo tham khảo khi theo dõi lãi suất dài hạn và thị trường tài chính nhà ở tại Mỹ. Lãi suất thế chấp và chênh lệch lợi suất MBS thường biến động cùng chiều với điều kiện tiêu dùng của Mỹ, cung cầu trái phiếu dài hạn và khả năng sinh lời của nhóm cổ phiếu tài chính. Tuy nhiên, tác động trực tiếp của thay đổi công nghệ tái cấp vốn lần này đến giá các tài sản tiền mã hóa như Bitcoin(BTC) hay Ethereum(ETH) chưa được đưa ra bằng số liệu cụ thể.

Câu hỏi đặt ra là liệu AI có vượt ra ngoài vai trò công cụ tiết giảm chi phí, để thực sự tác động đến hành vi của người vay trong giai đoạn lãi suất giảm và cách định giá MBS hay không. Các số liệu hiện được xác nhận đến từ phân tích của Morgan Stanley, khảo sát của Freddie Mac và công bố của từng công ty, còn mức độ tái cấp vốn thực tế sẽ còn phụ thuộc vào lãi suất, tỷ lệ người vay chấp nhận công nghệ mới và tốc độ triển khai hệ thống của các đơn vị cho vay.