Mỹ: Giao dịch nhà hiện hữu tháng 9 giảm 2,2% so với cùng kỳ, còn 3,99 triệu căn

Giao dịch nhà hiện hữu tại Mỹ trong tháng 9 giảm 2,2% so với cùng kỳ năm trước. Giao dịch tăng so với tháng trước, nhưng lượng nhà rao bán và giá trung vị toàn quốc cũng đi lên, cho thấy các chỉ số diễn biến trái chiều.

Hiệp hội Môi giới Bất động sản Mỹ (NAR) cho biết giao dịch nhà hiện hữu trong tháng 9 đạt 3,99 triệu căn theo tốc độ quy đổi đã điều chỉnh theo mùa, tăng 1,5% so với tháng trước. Chỉ số này giả định tốc độ giao dịch trong tháng sẽ duy trì suốt một năm. Lượng nhà rao bán đạt 1,6 triệu căn, tăng 4,6% so với cùng kỳ năm trước. Với tốc độ giao dịch hiện tại, cần 4,8 tháng để tiêu thụ hết lượng nhà tồn kho, tăng từ mức 4,5 tháng của một năm trước.

Giá bán trung vị toàn quốc trong tháng 9 là 417.500 USD (khoảng 553,19 triệu won), tăng 1,3% so với cùng kỳ năm trước. Giá tại vùng Đông Bắc tăng 4,7%, trong khi vùng phía Tây giảm 0,3%. Diễn biến này cho thấy mức giảm tổng giao dịch toàn quốc không đủ để giải thích xu hướng giá ở từng khu vực.

Lawrence Yun, nhà kinh tế trưởng của NAR, cho biết: “Giao dịch hàng tháng tăng nhẹ sau khi điều chỉnh theo mùa, nhưng tháng 8 và tháng 9 là hai tháng có hoạt động mua bán nhà chậm nhất trong năm nay”. Ông nói lượng hàng tồn kho tăng và thời gian rao bán kéo dài đã cải thiện khả năng thương lượng của người mua.

Hiện tượng chủ nhà trì hoãn bán để giữ khoản vay thế chấp lãi suất cố định thấp được gọi là “hiệu ứng khóa lãi suất”. Khi bán nhà và chuyển đi, họ có thể phải vay khoản mới với lãi suất cao hơn, khiến các khoản vay hiện hữu lãi suất thấp góp phần hạn chế nguồn cung nhà rao bán.

Trong một nghiên cứu năm 2024, các nhà nghiên cứu thuộc Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang Mỹ (FHFA) ước tính xác suất bán nhà giảm 18,1% khi lãi suất thị trường cao hơn lãi suất khoản vay hiện hữu 1 điểm phần trăm. Nhóm nghiên cứu ước tính hiệu ứng khóa lãi suất khiến số giao dịch giảm 1,72 triệu căn từ quý II/2022 đến quý II/2024. Đây là ước tính dựa trên mô hình nghiên cứu, không phải số liệu thống kê các giao dịch thực tế bị hủy.

Lãi suất vay cũng được nhắc đến như một yếu tố ảnh hưởng đến giao dịch nhà ở. Theo khảo sát hàng tuần của Freddie Mac, lãi suất trung bình khoản vay thế chấp cố định 30 năm tại Mỹ là 7,32% tính đến ngày 22 tháng 10. Con số này được đo sau các thống kê giao dịch tháng 9, vì vậy không thể xem là nguyên nhân trực tiếp khiến giao dịch giảm trong tháng đó.

Khảo sát cũng ghi nhận người mua nhà lần đầu đang chậm tham gia thị trường. Trong khảo sát người mua và người bán nhà năm 2025 của NAR, nhóm mua nhà lần đầu chiếm 21% tổng số người được khảo sát, mức thấp kỷ lục; tuổi trung vị của nhóm này là 40, mức cao nhất từ trước đến nay. Khảo sát bao gồm những người giao dịch nhà ở trong giai đoạn từ tháng 7/2024 đến tháng 6/2025, khác với thống kê giao dịch trong riêng tháng 9/2026.

Trong bài viết đăng ngày 22 tháng 10 trên Preppgroup, Milan Adams mô tả thị trường nhà ở Mỹ là “đóng băng sâu”. Đây là nhận định của tác giả. Các chỉ số tháng 9 của NAR đồng thời cho thấy giao dịch tăng so với tháng trước và lượng nhà tồn kho mở rộng.