4,06 triệu giao dịch nhà Mỹ tháng 7, tín hiệu 2008 quay lại

Doanh số nhà đã qua sử dụng tại Mỹ trong tháng 7 giảm còn 4,06 triệu căn theo nhịp độ hàng năm, kéo theo những cảnh báo gợi nhớ giai đoạn trước khủng hoảng tài chính 2008. Tuy nhiên giá nhà vẫn tăng so với cùng kỳ năm ngoái, cho thấy bức tranh hiện tại nghiêng về tình trạng giao dịch trì trệ và điều chỉnh nhẹ hơn là một cú rơi trên diện rộng.

Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia Mỹ (NAR) công bố doanh số nhà đã qua sử dụng tháng 7 đạt 4,06 triệu căn theo nhịp độ hàng năm, giảm 1,7% so với tháng trước. So với cùng kỳ năm ngoái, con số này vẫn tăng 0,7%.

Giá bán trung vị trong tháng 7 là 434.100 USD, tăng 2% so với cùng kỳ năm trước. Lượng nhà tồn kho chưa bán tính đến cuối tháng 7 là 1,54 triệu căn, tương đương thời gian tiêu thụ hàng tồn kho khoảng 4,6 tháng.

Business Insider đưa tin ngày 12 rằng David Rosenberg, nhà sáng lập Rosenberg Research, nhận định tốc độ bán nhà đã qua sử dụng cho thấy giá nhà đang bước vào giai đoạn “rạn nứt” (cracking), và nếu áp lực cung cầu tiếp tục gia tăng, giá trung vị có thể giảm khoảng 2%. “Thị trường đang phát tín hiệu mà chúng ta từng thấy trước đây,” ông nói. Bình luận này cho thấy ông xem sự sụt giảm giao dịch là dấu hiệu cảnh báo sớm hơn là bằng chứng giá đã lao dốc.

Cảnh báo của Rosenberg tập trung vào việc doanh số giảm và tồn kho tăng có thể kéo giá đi xuống, chứ không khẳng định giá đã sụp đổ. Đây cũng chỉ là phân tích của một chuyên gia kinh tế, chưa phải quan điểm đồng thuận của thị trường.

Sự sụt giảm giao dịch nhà ở gắn liền với cấu trúc thị trường, nơi người mua và người bán khó cùng lúc hành động. Lãi suất thế chấp cao khiến gánh nặng trả góp hàng tháng của người mua tăng lên, trong khi những chủ nhà đang vay với lãi suất thấp lại ngần ngại bán nhà để phải vay khoản mới với lãi suất cao hơn.

Hiện tượng này được gọi là “hiệu ứng khóa lãi suất” (lock-in effect), chỉ việc chủ nhà trì hoãn bán ra vì đang giữ khoản vay cũ với lãi suất thấp. Điều này giúp hạn chế nguồn cung và phần nào nâng đỡ giá, nhưng đồng thời cũng làm giảm khối lượng giao dịch và tính thanh khoản của thị trường.

Hãng tin AP đưa tin lãi suất thế chấp cố định 30 năm đã tăng lên 6,69%, mức cao nhất trong hơn một năm qua. Áp lực lãi suất được xem là một trong những nguyên nhân khiến doanh số nhà đã qua sử dụng tháng 7 của Mỹ giảm 1,7% so với tháng trước.

Thị trường nhà ở Mỹ đã duy trì mức giao dịch thấp, quanh ngưỡng 4 triệu căn/năm, suốt khoảng ba năm qua. Giá nhà cao cùng lãi suất cao hạn chế khả năng mua của người dân, trong khi người bán khó từ bỏ lãi suất vay thấp hiện có, khiến tâm lý quan sát tiếp tục kéo dài.

Tồn kho tăng giúp người mua có thêm lựa chọn, đồng thời có thể làm giảm quyền định giá của người bán. Ngược lại, nếu nguồn cung không tăng đủ mạnh, giá nhà có thể không giảm mạnh dù giao dịch vẫn ảm đạm.

Biến động giá nhà cũng có thể ảnh hưởng đến chi tiêu tiêu dùng. Theo Rosenberg, vì bất động sản chiếm tỷ trọng lớn trong tài sản của các hộ gia đình Mỹ, khi giá suy yếu, cảm nhận về giá trị tài sản của chủ nhà giảm theo, kéo theo khả năng chi tiêu cũng chậm lại.

Trong lần công bố doanh số nhà đã qua sử dụng tháng 6, NAR cho biết tốc độ tăng lương đã vượt tốc độ tăng giá nhà, giúp điều kiện mua nhà cải thiện hơn so với một năm trước. NAR cũng lưu ý xu hướng giá dài hạn sẽ phụ thuộc vào mức độ mở rộng của nguồn cung tồn kho.

Trong báo cáo “Dự báo giữa kỳ thị trường nhà ở toàn quốc năm 2026”, Realtor.com dự báo doanh số nhà đã qua sử dụng năm 2026 sẽ đạt 4,1 triệu căn. Đơn vị này ước tính giá nhà tăng 1,2% và lãi suất thế chấp bình quân tháng ở mức 6,3%, cho thấy kỳ vọng về sự phục hồi giao dịch từ từ và đà tăng giá chậm lại, thay vì một cú giảm mạnh.

Zillow Research, trong báo cáo “Dự báo thị trường nhà ở tháng 7/2026”, ước tính giá trị nhà phổ thông tại Mỹ có thể giảm 0,2% vào cuối năm 2026 so với cùng kỳ năm trước. Đơn vị này dự báo doanh số nhà đã qua sử dụng đạt 3,8 triệu căn, tăng 1,2% so với năm trước.

Các số liệu chính thức hiện tại phản ánh một thị trường nơi giá cao và doanh số thấp cùng tồn tại. Trong khi giá trung vị tháng 7 tăng 2% so với năm trước, Realtor.com dự báo doanh số năm 2026 ở mức 4,1 triệu căn, còn Zillow Research đưa ra con số dự báo 3,8 triệu căn.