1,1 triệu căn nhà tồn kho, giao dịch Mỹ giảm 2,4%

Lượng nhà rao bán tại Mỹ đã dày lên mức cao nhất kể từ năm 2019, nhưng đà phục hồi giao dịch vẫn chậm. Tồn kho tăng không đủ bù đắp áp lực từ lãi suất vay mua nhà quanh mức 6% cao, khiến giá nhà và số liệu bán hàng không di chuyển cùng một hướng.

Theo Realtor.com đưa tin ngày 18 tháng 7 (giờ địa phương), tồn kho nhà tại Mỹ đã vượt mốc 1,1 triệu căn trong 5 tuần liên tiếp, chuỗi dài nhất kể từ tháng 11 năm 2019. Cùng tuần đó, số nhà mới rao bán tăng 1,6% so với cùng kỳ năm trước, trong khi giá chào bán giảm 2,5%.

Tính theo tháng, tồn kho nhà trong tháng 6 đạt 1.102.615 căn, tăng 4,1% so với tháng trước và tăng 1,9% so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy vậy, con số này vẫn thấp hơn 11,3% so với mức bình quân giai đoạn 2017-2019, cho thấy thị trường chưa hồi phục hoàn toàn về trước đại dịch.

Vì vậy, việc tồn kho vượt 1,1 triệu căn chưa đủ để khẳng định nguồn cung nhà ở Mỹ đã trở lại bình thường. Số nhà rao bán tuyệt đối tăng, nhưng khoảng cách so với các mốc trong quá khứ vẫn còn, và tốc độ tăng cũng khác nhau giữa các khu vực.

Số liệu tồn kho cũng khác nhau tùy đơn vị thống kê. Redfin(RDFN) ghi nhận tổng lượng nhà rao bán trên toàn quốc trong tháng 6 là 1.496.490 căn. Cùng báo cáo này cho biết thời gian tiêu thụ tồn kho là 3,7 tháng, còn giá bán trung vị đạt 408.776 USD.

Sự chênh lệch giữa các cơ quan thống kê xuất phát từ phạm vi và tiêu chí thu thập dữ liệu khác nhau. Realtor.com tổng hợp dựa trên tin đăng và giá chào bán đang hoạt động trên thị trường, trong khi Redfin phản ánh phạm vi rộng hơn, bao gồm toàn bộ nhà có thể bán được. Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia Mỹ (National Association of Realtors, NAR) lấy tồn kho nhà cũ chưa bán được làm tiêu chí.

Các chỉ số giá cũng không đồng nhất. Giá chào bán trung vị tháng 6 do Realtor.com tổng hợp là 430.000 USD, giảm 2,5% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, giá bán nhà cũ trung vị theo NAR là 440.600 USD, tăng 1,8%.

Giá chào bán là mức người bán đưa ra trên thị trường, còn giá bán là số tiền giao dịch thực tế đã hoàn tất. Khoảng cách giữa hai chỉ số này cho thấy tồn kho tăng không lập tức kéo giá giao dịch đi xuống.

Khối lượng giao dịch lại giảm. NAR cho biết doanh số bán nhà cũ trong tháng 6 giảm 2,4% so với tháng trước, đạt tốc độ điều chỉnh theo mùa quy đổi theo năm là 4,09 triệu căn. Tồn kho nhà cũ chưa bán là 1,56 triệu căn, tương đương nguồn cung 4,6 tháng tính theo tốc độ bán hiện tại.

Đà giảm giao dịch tiếp diễn sang tháng 7. Theo NAR, doanh số bán nhà cũ giảm 1,7% so với tháng trước, còn 4,06 triệu căn tính theo năm. Giá bán trung vị trong tháng là 434.100 USD.

Áp lực lãi suất là nguyên nhân khiến tồn kho tăng nhưng chưa chuyển thành nhu cầu phục hồi. Lãi suất vay mua nhà cố định 30 năm trung bình tháng 6 theo Redfin là 6,49%. Freddie Mac công bố cùng loại lãi suất ở mức 6,55% vào ngày 16 tháng 7. Trong khi đó, lãi suất được NAR sử dụng cho số liệu bán hàng tháng 7 là 6,69%.

Chênh lệch giữa các khu vực cũng rõ rệt. Tồn kho tháng 6 tăng 8,5% ở vùng Đông Bắc và 7,3% ở vùng Trung Tây, nhưng giảm 0,1% ở vùng Nam và chỉ tăng 0,3% ở vùng Tây. Giá chào bán trung vị giảm 4,0% ở vùng Tây, 2,5% ở vùng Nam, 1,0% ở vùng Đông Bắc, trong khi vùng Trung Tây giữ nguyên so với cùng kỳ năm trước.

Lawrence Yun (Lawrence Yun), Kinh tế trưởng của NAR, nhận định: "Biến động doanh số bán nhà theo từng tháng cho thấy người mua nhạy cảm thế nào với điều kiện chi phí nhà ở, dù lãi suất vay mua nhà chỉ thay đổi nhỏ." Ông cho rằng nếu tồn kho không tiếp tục tăng đều, áp lực tăng giá có thể quay trở lại.

Thị trường nhà ở và lãi suất vay mua nhà tại Mỹ là chỉ báo vĩ mô phản ánh điều kiện tiêu dùng và xu hướng lãi suất dài hạn. TokenPost trước đó đã đưa tin về xu hướng lãi suất vay mua nhà tăng và số đơn xin vay giảm tại Mỹ. Mối liên hệ trực tiếp giữa tồn kho nhà tăng và giá tài sản rủi ro hiện chưa được xác nhận.