Thế chấp Bitcoin(BTC) 250%: Better và Coinbase mở đăng ký vay trả trước mua nhà

Coinbase($COIN) và Better vừa mở rộng sản phẩm cho vay thế chấp bằng Bitcoin(BTC) sang giai đoạn đăng ký đại trà, cho phép người mua nhà dùng BTC làm tài sản đảm bảo để vay tiền trả trước khi mua nhà. Tỷ lệ tài sản đảm bảo trên khoản vay là 250%, nghĩa là người dùng cần ký quỹ khoảng 250.000 USD Bitcoin(BTC) mới được vay 100.000 USD tiền trả trước.

Trong thông báo chính thức ngày 26, Better cho biết công ty này cùng Coinbase($COIN) đã chính thức cung cấp đại trà sản phẩm vay thế chấp chuẩn (conforming mortgage) có tài sản đảm bảo bằng token, sau giai đoạn nhận đăng ký danh sách chờ trước đó. Từ nay, người dùng có thể nộp hồ sơ vay thực tế thay vì chỉ ghi danh chờ.

Sản phẩm này không thay thế trực tiếp khoản vay mua nhà bằng BTC. Căn nhà vẫn được gắn khoản vay thế chấp chính (mortgage) đạt chuẩn Fannie Mae như thông thường, còn tiền trả trước được tài trợ bằng một khoản vay riêng. Khoản vay riêng này được bảo đảm bằng chính BTC ký quỹ và quyền thế chấp thứ hai (second lien) trên căn nhà.

Điểm mấu chốt là BTC không bị bán mà chỉ được dùng làm tài sản đảm bảo. Trong trang giới thiệu sản phẩm, Better cho biết công ty chỉ công nhận 40% giá trị thị trường của BTC ký quỹ làm nguồn vốn cho khoản vay trả trước. Điều này đồng nghĩa người vay phải ký quỹ lượng BTC gấp 2,5 lần số tiền vay.

Quy trình thực hiện như sau: người đăng ký chuyển BTC từ tài khoản Coinbase sang tài khoản lưu ký Coinbase Prime do Better quản lý. Better phụ trách giải ngân, thẩm định, hoàn tất hồ sơ và quản lý trả nợ, còn Coinbase cung cấp hạ tầng liên kết tài khoản và chuyển tài sản đảm bảo. Trong trang hỗ trợ, Coinbase khẳng định công ty không trực tiếp giải ngân hay quản lý khoản vay thế chấp.

Fannie Mae là tổ chức đưa ra tiêu chuẩn cho vay thế chấp chuẩn (conforming loan) và tham gia chứng khoán hóa các khoản vay trên thị trường tài chính nhà ở Mỹ. Sản phẩm lần này vẫn giữ khung vay thế chấp chuẩn thông thường, chỉ kết hợp thêm tài sản đảm bảo bằng tiền mã hóa ở phần tài trợ tiền trả trước.

Better cho biết kể từ khi mở danh sách chờ hồi tháng 6 đến trước khi cung cấp đại trà, tổng quy mô khoản vay dự kiến đã vượt 260 triệu USD. Trong số người đăng ký danh sách chờ, 76% đã là người dùng Coinbase One, và 60% cho biết có kế hoạch mua nhà trong vòng 6 tháng tới.

Thông báo lần này là bước tiếp theo sau khi TokenPost từng đưa tin về điều kiện nhận hồ sơ vay mua nhà thế chấp bằng Bitcoin. Nếu trước đây trọng tâm là tỷ lệ tài sản đảm bảo và cơ chế lưu ký, thì điểm mới lần này là sản phẩm đã chính thức mở rộng sang giai đoạn nhận đăng ký đại trà.

Điều kiện đăng ký cũng được công bố cụ thể. Người nộp hồ sơ phải là cư dân Mỹ, có tài khoản Coinbase đã xác minh và ở trạng thái bình thường, đồng thời sở hữu đủ lượng BTC đáp ứng yêu cầu tài sản đảm bảo. Theo trang sản phẩm của Better, chương trình áp dụng cho các loại hình nhà ở đạt chuẩn Fannie Mae, người vay có thể chọn lãi suất cố định kỳ hạn 15 năm hoặc 30 năm.

Cách quản lý tài sản đảm bảo của sản phẩm này khác với các khoản vay thế chấp bằng tiền mã hóa thông thường. Chỉ riêng việc giá BTC giảm sẽ không kích hoạt yêu cầu bổ sung tài sản đảm bảo hay thanh lý bắt buộc. Tuy nhiên, nếu khoản vay bị chậm trả 60 ngày, Better có quyền thanh lý số BTC đã ký quỹ.

Quy trình xử lý nhà bị siết nợ được thực hiện tách biệt. Việc xử lý BTC thế chấp cho khoản vay trả trước và việc thực thi quyền của khoản vay thế chấp chính trên căn nhà sẽ tuân theo điều khoản riêng và tiêu chuẩn của Fannie Mae tương ứng.

Người dùng Coinbase One còn được hưởng thêm ưu đãi chi phí. Khi sử dụng sản phẩm vay thế chấp đạt chuẩn của Better, khách hàng có thể nhận khoản tín dụng bằng 1% giá trị gốc khoản vay để bù chi phí hoàn tất hồ sơ (closing cost), tối đa 10.000 USD. Better lưu ý đây là khoản tín dụng từ bên cho vay áp dụng vào chi phí hoàn tất hồ sơ, không phải tiền mặt chi trả trực tiếp.

Đối với độc giả tại Việt Nam, sản phẩm này là một ví dụ cho thấy tài sản đảm bảo bằng tiền mã hóa đang được đưa vào hệ thống tài chính nhà ở tại Mỹ như thế nào. Tuy nhiên, đối tượng được áp dụng chỉ giới hạn ở cư dân Mỹ và người nộp hồ sơ tại các khu vực pháp lý đủ điều kiện. Hiện chưa có căn cứ nào cho thấy người dùng ở Việt Nam có thể trực tiếp đăng ký sản phẩm này.

Việc mở rộng đăng ký đại trà lần này giúp người sở hữu tiền mã hóa có thêm lựa chọn huy động vốn mua nhà mà không cần bán tài sản. Khả năng sử dụng thực tế vẫn phụ thuộc vào kết quả thẩm định của Better, điều kiện tài khoản Coinbase và lượng BTC người vay có thể ký quỹ.