Chuẩn LTV vay tạm cư tái phát triển: lấy giá bán cho thành viên hợp tác xã làm mốc

Chuẩn tính tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản (LTV) áp dụng cho khoản vay tạm cư (이주비대출) trong các dự án tái phát triển đô thị tại Hàn Quốc đã được xác định rõ: giá trị tài sản đánh giá sau dự án (종후자산평가액) sẽ dựa trên giá bán căn hộ dành cho thành viên hợp tác xã (조합원 분양가). Đây là tiêu chí được đưa ra nhằm giảm bớt bối rối tại thực địa trước khi cách tính LTV mới được áp dụng từ ngày 31 tới.

Theo hãng thông tấn Yonhap đưa tin ngày 24, Lee Eok-won (이억원), Chủ tịch Ủy ban Dịch vụ Tài chính Hàn Quốc (FSC), trả lời câu hỏi của nghị sĩ Kim Jae-seob (김재섭) thuộc Đảng Quyền lực Quốc dân (PPP) tại phiên họp toàn thể Ủy ban Chính vụ Quốc hội, cho biết tiêu chí cụ thể để tính giá trị tài sản đánh giá sau dự án khi xét LTV vay tạm cư "sẽ dựa theo giá bán căn hộ cho thành viên hợp tác xã". Ông giải thích thêm: "Khi có quyết định phê duyệt kế hoạch quản lý và phân chia, giá bán cho thành viên hợp tác xã sẽ được xác định, và đó chính là giá trị tài sản bảo đảm".

Vấn đề gây chú ý là cách áp dụng chi tiết của gói biện pháp tổng hợp về tài chính bất động sản được công bố ngày 13. Khi đó, Ủy ban Dịch vụ Tài chính Hàn Quốc cho biết sẽ thay đổi cách tính LTV đối với khoản vay tạm cư theo hướng lấy mức cao hơn giữa giá trị tài sản đánh giá trước dự án (종전자산평가액) và giá trị tài sản đánh giá sau dự án làm chuẩn.

Giá trị tài sản đánh giá trước dự án là mức giá được xác định dựa trên nhà, đất hiện hữu trước khi triển khai dự án tái phát triển. Giá trị tài sản đánh giá sau dự án phản ánh giá trị tài sản, thường là căn hộ mới, mà thành viên hợp tác xã sẽ nhận được sau khi dự án hoàn tất.

Trước đây, giá trị nhà ở trước khi tái phát triển là tiêu chí trung tâm khi xét khoản vay tạm cư. Với cách tính mới, giá trị tài sản sau khi hoàn thành dự án cũng được đưa vào so sánh, và mức nào cao hơn sẽ được chọn làm chuẩn.

Tuy nhiên, tỷ lệ LTV quy định không thay đổi. Yonhap khi đưa tin về gói biện pháp của Ủy ban Dịch vụ Tài chính ngày 13 cho biết mức trần LTV hiện hành 40% vẫn được giữ nguyên.

Như vậy, phần thay đổi không nằm ở tỷ lệ mà ở chuẩn giá trị tài sản bảo đảm dùng để nhân với tỷ lệ đó. Dù cùng áp dụng LTV 40%, nếu giá trị tài sản được công nhận làm bảo đảm tăng lên, hạn mức vay tạm cư tại một số dự án có thể tăng theo.

Câu trả lời lần này là cách diễn giải của cơ quan quản lý trước câu hỏi của thị trường về việc nên dùng mức giá nào để xác định giá trị tài sản đánh giá sau dự án. Trong các dự án tái phát triển, giá bán cho từng thành viên hợp tác xã được tính sau khi có quyết định phê duyệt kế hoạch quản lý và phân chia.

Giá bán cho thành viên hợp tác xã khác với giá bán ra công chúng, đây là mức giá áp dụng cho căn hộ được phân bổ cho thành viên hợp tác xã. Khi dùng mức giá này làm giá trị tài sản bảo đảm, hạn mức vay tại từng dự án có thể thay đổi so với khi chỉ dựa trên giá trị nhà ở hiện hữu.

Trước đó, cơ quan quản lý tài chính Hàn Quốc đã đưa ra định hướng giảm bớt khó khăn về vốn trong quá trình di dời tại các dự án tái phát triển. Trọng tâm khi đó là mở rộng phạm vi tính giá trị tài sản bảo đảm, từ chỗ chỉ dựa vào nhà cũ trước khi phá dỡ sang việc xem xét thêm nhà mới sau khi hoàn công.

Về việc quản lý tổng dư nợ vay hộ gia đình, ông Lee cũng không muốn bị hiểu rộng ra ngoài phạm vi thực tế. Ông cho biết tình hình kinh tế và khối lượng giao dịch nhà đất đã thay đổi so với thời điểm đưa ra mục tiêu 1,5% ban đầu, và nói: "Đây là biện pháp được đưa ra sau khi xem xét phần nhu cầu thực tế, không có nghĩa là cho vay vô điều kiện với mọi trường hợp".

Trước ý kiến cho rằng sản phẩm cho vay Bogeumjari dành cho tương lai thanh niên (청년미래보금자리론) sẽ khiến người trẻ bị bó buộc vào nhà ở không phải chung cư, ông Lee khẳng định: "Sử dụng sản phẩm này không làm mất đi ưu đãi mua nhà lần đầu", và cho biết đây "chỉ là thêm một lựa chọn mới". Về câu hỏi liệu đã kiểm tra tác động trước khi cho phép ra mắt quỹ hoán đổi danh mục (ETF) đòn bẩy trên một mã cổ phiếu đơn lẻ hay chưa, ông cho biết đã xem xét theo từng tổ chức và từng giai đoạn.

Chuẩn tính LTV cho vay tạm cư sẽ là biến số then chốt trong thẩm định vay thực tế khi cách tính mới có hiệu lực từ ngày 31 tới. Hạn mức vay của từng thành viên hợp tác xã sẽ khác nhau tùy theo giá bán cho thành viên hợp tác xã, giá trị tài sản đánh giá trước dự án, tỷ lệ LTV áp dụng và kết quả thẩm định của từng tổ chức tài chính.