Ngưỡng nhà cao cấp 3-5 tỷ won làm chao đảo gánh nặng vốn ngân hàng Hàn Quốc

Ngành ngân hàng Hàn Quốc đang tính toán lại gánh nặng vốn trong lúc ngưỡng giá trị được xem là "nhà ở cao cấp" cho vay mua nhà thế chấp vẫn chưa được ấn định, với các phương án đang được cân nhắc dao động từ 3 tỷ đến 5 tỷ won. Cơ quan quản lý tài chính Hàn Quốc đã quyết định áp trọng số rủi ro cao hơn cho các khoản vay mua nhà giá trị lớn có tỷ lệ nợ trên thu nhập (DSR) cao, cũng như các khoản vay nhà cao cấp có tỷ lệ vay trên giá trị tài sản (LTV) cao, nhưng mốc giá cụ thể để xác định thế nào là "nhà cao cấp" thì đến nay vẫn chưa chốt.

Theo Yonhap Infomax đưa tin ngày 20 (giờ địa phương), bộ phận quản lý rủi ro của một ngân hàng thương mại tại Hàn Quốc đang chạy các mô phỏng áp dụng trọng số rủi ro cao hơn mức hiện hành cho nhóm vay giá trị lớn kèm DSR cao và nhóm vay nhà cao cấp kèm LTV cao. Các ngân hàng chia ngưỡng nhà cao cấp thành ba phương án 3 tỷ won, 4 tỷ won và 5 tỷ won để đánh giá tác động lên tỷ lệ an toàn vốn của mình.

Điểm mấu chốt của tranh luận nằm ở việc chọn mốc nào, bởi tiêu chuẩn pháp lý và chính sách cho "nhà cao cấp" hiện khác nhau tùy từng chế độ quản lý. Mốc tính thuế bất động sản tổng hợp dự kiến tăng từ giá trị công thị 1,2 tỷ won lên 1,4 tỷ won, trong khi ở lĩnh vực quản lý cho vay, hai mốc 1,5 tỷ won và 2,5 tỷ won đang được dùng làm đường ranh giới.

Ngành ngân hàng cho rằng tùy vào việc áp dụng mốc nào, dư nợ cho vay thuộc diện chịu ảnh hưởng có thể chênh lệch tới hàng nghìn tỷ won. Mốc nhà cao cấp càng thấp thì càng nhiều khoản vay mua nhà bị xếp vào nhóm rủi ro cao, kéo theo tài sản có trọng số rủi ro (RWA) tăng tương ứng.

Cơ quan quản lý tài chính đang thúc đẩy phương án mở rộng các loại vay mua nhà rủi ro cao và nâng trọng số rủi ro áp dụng cho nhóm này. Ủy ban Dịch vụ Tài chính Hàn Quốc (FSC) trong tài liệu tóm tắt về "Gói giải pháp tài chính toàn diện nhằm ổn định thị trường bất động sản" công bố ngày 13, đã nêu việc mở rộng các loại vay mua nhà rủi ro cao và đưa vào vốn đệm ứng phó rủi ro hệ thống khu vực hộ gia đình là những nhiệm vụ dự kiến thực hiện từ tháng 1 năm 2027.

Tài liệu của FSC cũng nêu rõ tỷ lệ LTV sẽ được giữ nguyên ở mức 40% tại khu vực bị quản lý và 70% tại khu vực không bị quản lý, còn DSR giữ ở 40% với khối ngân hàng và 50% với khối tài chính phi ngân hàng. Định hướng chung là nới lỏng một phần các khoản vay liên quan đến nguồn cung nhà ở, trong khi vẫn duy trì các công cụ quản lý nợ hộ gia đình.

Trọng số rủi ro là tiêu chuẩn phản ánh mức độ rủi ro của tài sản ngân hàng nắm giữ vào quy định về vốn. Khi trọng số rủi ro tăng, cùng một dư nợ cho vay sẽ làm tài sản có trọng số rủi ro phình to hơn, tạo áp lực lên tỷ lệ vốn cổ phần phổ thông (CET1).

TokenPost trước đó từng đưa tin rằng trong các thảo luận về giai đoạn cuối của Basel III, cách tính tài sản có trọng số rủi ro có thể quyết định gánh nặng vốn của ngân hàng. Việc điều chỉnh trọng số rủi ro không hoạt động theo cách nâng tỷ lệ vốn yêu cầu như vốn đệm, mà theo cách làm phình to chính tài sản có trọng số rủi ro, qua đó kéo tỷ lệ vốn xuống thấp hơn.

Lần thảo luận này nhạy cảm hơn với ngành ngân hàng vì có khả năng áp dụng cả cho những khoản vay đã giải ngân trước đó. Quy định nâng sàn tối thiểu trọng số rủi ro cho vay mua nhà có hiệu lực từ tháng 1 năm nay chỉ áp dụng cho các khoản vay mới. Ngược lại, phương án mở rộng trọng số rủi ro cho nhóm vay mua nhà rủi ro cao đang được bàn tới khả năng áp dụng cả cho dư nợ hiện hữu.

Yonhap Infomax dẫn báo cáo bán niên của Ngân hàng KB Kookmin (KB Kookmin Bank) và Ngân hàng Shinhan (Shinhan Bank) cho biết riêng các khoản vay thế chấp bất động sản để ở có LTV trên 80% của hai ngân hàng này đã vào khoảng 11.000 tỷ won. Mối lo trong ngành ngân hàng là các khoản vay mua nhà tại khu vực 3 quận Gangnam và khu vực Yongsan, vốn được giải ngân trước đây với LTV 60-70%, cũng có thể trở thành yếu tố khiến tài sản có trọng số rủi ro tăng thêm, cùng nằm trong mạch lo ngại này.

Các ngân hàng cũng đang tính toán song song dư địa cho việc hoàn trả cổ đông. Tỷ giá USD/KRW giảm đã giúp giảm bớt gánh nặng tài sản có trọng số rủi ro bằng ngoại tệ, nhưng hiệu ứng này có thể bị triệt tiêu nếu trọng số rủi ro cho vay mua nhà rủi ro cao được nâng lên.

Yonhap Infomax cho biết mỗi khi tỷ giá USD/KRW giảm 10 won, tỷ lệ CET1 của các tập đoàn tài chính lớn cải thiện khoảng 1-3 điểm cơ bản (bp). Ngành ngân hàng cũng đang theo dõi xem phần dư địa vốn có được nhờ tỷ giá giảm có thể hấp thụ được bao nhiêu phần gánh nặng quy định tăng thêm.

Một quan chức ngành ngân hàng nói với Yonhap Infomax rằng "nếu dư địa mà tỷ giá tạo ra bị triệt tiêu bởi việc nâng trọng số rủi ro cho vay mua nhà rủi ro cao, thì kế hoạch mua lại - hủy cổ phiếu quỹ và chia cổ tức cũng sẽ không thể giữ nguyên như cũ". Phát biểu này cho thấy việc chọn mốc 3 tỷ hay 5 tỷ won sẽ đồng thời làm thay đổi cách tính dư nợ, tỷ lệ vốn và mức hoàn trả cho cổ đông.

Cuộc thảo luận về gánh nặng vốn của ngành ngân hàng cũng gắn với bài toán phân bổ vốn rộng hơn trong lĩnh vực tài chính bất động sản. TokenPost trước đó đã đưa tin rằng trong quá trình mở rộng hỗ trợ cho vay dự án bất động sản (PF), trọng số rủi ro và mức tăng cho vay mới cũng có thể trở thành gánh nặng cho hoạt động vốn của ngân hàng.

Cơ quan quản lý tài chính dự kiến sẽ chốt các tiêu chuẩn áp dụng chi tiết sau khi tham vấn ngành ngân hàng và phân tích tác động lên tỷ lệ vốn. Chỉ khi mốc nhà cao cấp và cách áp dụng theo từng khung LTV được xác định, quy mô gánh nặng vốn của từng ngân hàng mới có thể được tính ra cụ thể.