Chi phí nhà ở Mỹ có thể mất hơn 10 năm để trở lại mức năm 2018

Chi phí nhà ở tại Mỹ có thể trở lại mức năm 2018 từ năm 2029 hoặc muộn hơn 10 năm, tùy lãi suất thế chấp và tốc độ tăng giá nhà. Redfin cho biết quá trình này có thể kéo dài hơn nếu giá nhà tiếp tục tăng ngay cả khi lãi suất giảm.

Trong phân tích kịch bản công bố ngày 8 tháng 10, Redfin định nghĩa mức “bình thường” là khi khoản thanh toán thế chấp hằng tháng chiếm 30% thu nhập hộ gia đình, tương đương tỷ lệ vào tháng 8 năm 2018. Đây là các kịch bản giả định kết hợp lãi suất với tốc độ tăng giá nhà, không phải dự báo.

Nếu lãi suất thế chấp giảm xuống 6% và giá nhà không tăng, thời điểm trở lại mức bình thường được tính là tháng 2 năm 2029. Một kịch bản khác cho thấy quá trình này mất khoảng 6 năm nếu lãi suất duy trì quanh 7,5% nhưng giá nhà ngừng tăng.

Nếu giá nhà tăng 2,1% mỗi năm và lãi suất ở mức 6%, quá trình trở lại mức bình thường có thể mất khoảng 5 năm. Khi lãi suất duy trì ở mức 7–8% và giá nhà cũng tăng 2,1% mỗi năm, thời gian có thể vượt 10 năm. Tuy nhiên, trong phân tích công bố ngày 8 tháng 10, Redfin cho biết kịch bản kéo dài này ít có khả năng xảy ra.

Lãi suất và giá nhà hiện vẫn là những yếu tố gây áp lực. Khảo sát hằng tuần do Freddie Mac công bố ngày 8 tháng 10 ghi nhận lãi suất thế chấp cố định 30 năm trung bình tại Mỹ là 7,40%.

Chỉ số giá nhà quốc gia S&P CoreLogic Case-Shiller tháng 7 đạt 336,66, tăng 1,9% so với cùng kỳ năm trước. S&P Dow Jones Indices công bố số liệu này ngày 29 tháng 9. Chỉ số cao hơn 9,3% so với đỉnh tháng 6 năm 2022.

Tuy nhiên, giá nhà danh nghĩa tăng không đồng nghĩa với giá trị thực tăng. Cũng trong công bố đó, lạm phát tháng 7 ở mức 3,4%, cao hơn tốc độ tăng giá nhà; giá nhà thực tế đã giảm 14 tháng liên tiếp.

Tốc độ trở lại mức bình thường cũng có thể khác nhau giữa các khu vực. Redfin nhận định khoảng một nửa số vùng đô thị trong phạm vi phân tích có thể cần hơn 10 năm để chi phí nhà ở trở về mức chuẩn.

Trong phân tích này, “bình thường” chỉ có nghĩa là tỷ lệ thanh toán thế chấp so với thu nhập giảm về mức năm 2018. Đạt ngưỡng đó không đồng nghĩa mọi hộ gia đình đều có đủ khả năng chi trả cho nhà ở.