1,35 triệu căn nhà: Khởi công phụ thuộc tốc độ tái thiết đô thị Seoul

Chính phủ Hàn Quốc đặt mục tiêu khởi công 1,35 triệu căn nhà tại khu vực thủ đô trong 5 năm tới, chuyển trọng tâm chính sách nhà ở từ việc công bố kế hoạch sang thời điểm thực sự khởi công công trình.

Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông Hàn Quốc (국토교통부, MOLIT) cho biết trong phương án mở rộng cung cấp nhà ở ngày 7 tháng 9 rằng sẽ khởi công 1,35 triệu căn nhà tại khu vực thủ đô trong 5 năm, trong đó hơn 372.000 căn tại các khu đất công thuộc khu vực thủ đô sẽ được cung cấp nhanh. Yonhap Infomax đưa tin ngày 7 tháng 9 rằng điểm khác biệt của phương án lần này so với các đối sách cung cấp nhà ở trước đây là mục tiêu cung cấp được quản lý theo tiêu chuẩn khởi công thay vì cấp phép.

Tiêu chuẩn cấp phép là giai đoạn nhận được phê duyệt hành chính để bắt đầu dự án, còn khởi công là giai đoạn thực sự bước vào thi công. Việc chính phủ chuyển trọng tâm sang thời điểm khởi công cho thấy ưu tiên chính sách đã dịch chuyển từ công bố kế hoạch cung cấp sang đẩy nhanh thời điểm bước vào công trường.

Công cụ cốt lõi là việc Tổng công ty Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc (LH) trực tiếp triển khai dự án. LH sẽ trực tiếp đảm nhận các dự án tại khu đất công để rút ngắn thời gian thực hiện, đồng thời tận dụng trụ sở công cũ và đất trường học bỏ trống để tăng nguồn cung tại khu vực nội đô. Đây là cách để khu vực công tham gia sâu hơn từ khâu tạo lập đất đến cung cấp nhà ở, nhằm giảm thủ tục hành chính và tình trạng chậm trễ dự án.

Từ đầu năm đến nay, chính phủ liên tục đưa ra các biện pháp bổ sung nguồn cung. Ngày 29 tháng 1, chính phủ công bố phương án cung cấp 60.000 căn hộ tập trung tại Seoul. Đến tháng 5, chính phủ đưa ra kế hoạch khởi công sớm 100.000 căn hộ tại khu vực thủ đô và mở rộng cung cấp nhà ở không phải chung cư. Ngày 13 tháng 8, chính phủ tiếp tục công bố phương án cung cấp bổ sung 230.000 căn trở lên tại khu vực thủ đô.

Xu hướng này cho thấy chính sách đang coi trọng tốc độ triển khai hơn số lượng công bố. Trong quá trình thực hiện mục tiêu 1,35 triệu căn của phương án ngày 7 tháng 9, chính phủ cũng bổ sung thêm 100.000 căn tại các khu đất mới và đưa ra phương án hỗ trợ khởi công 130.000 căn nhà ở thông thường tại khu vực thủ đô đến năm 2030. Mục tiêu khởi công nhà ở công cộng tại khu vực thủ đô trong năm nay được đặt ở mức 62.000 căn.

TokenPost từng đề cập rằng cuộc đua tốc độ cung cấp nhà ở cần được xác nhận bằng tốc độ khởi công thực tế và tiến độ thi công tại từng công trường. Khi đó, điểm mấu chốt được đưa ra là để chính sách công bố chuyển hóa thành nhu cầu vật liệu xây dựng và kết quả kinh doanh của doanh nghiệp, cần xác nhận được tiến độ khởi công và thi công theo từng dự án cụ thể.

Biến số thực thi của phương án ngày 7 tháng 9 lớn hơn tại Seoul, do thành phố khó tìm thêm quỹ đất quy mô lớn nên phụ thuộc nhiều vào các dự án tái thiết đô thị. Chính quyền thành phố Seoul đặt kế hoạch khởi công 310.000 căn nhà thông qua 253 dự án tái thiết đô thị đến năm 2031.

Tuy nhiên, nếu tính đến số nhà cũ bị phá dỡ, lượng tăng ròng thực tế được ước tính chỉ khoảng 87.000 căn. Tái phát triển và tái xây dựng là công cụ mở rộng nguồn cung, nhưng trong quá trình triển khai không thể tránh khỏi việc phá dỡ nhà cũ và di dời cư dân. Nếu nhu cầu thuê nhà tăng tạm thời trong giai đoạn này, thị trường cho thuê ngắn hạn có thể chịu thêm áp lực.

Chi phí xây dựng tăng cũng được xem là yếu tố làm chậm tốc độ các dự án tái thiết đô thị. Khi chi phí dự án tăng, gánh nặng của tổ hợp tác và nhà thầu thi công cũng tăng theo, khiến việc điều chỉnh khoản đóng góp bổ sung hay thẩm định tính khả thi của dự án kéo dài hơn. Đây cũng là lý do Seoul kiến nghị chính phủ trung ương nới lỏng hệ số sử dụng đất (FAR), điều chỉnh tỷ lệ nhà ở cho thuê và nới lỏng tỷ lệ vay thế chấp (LTV) cho chi phí di dời, nhằm nâng cao tính khả thi của các dự án tái phát triển, tái xây dựng.

Dự luật sửa đổi Luật Tái thiết đô thị và Môi trường nhà ở, cho phép nới lỏng hệ số sử dụng đất trong 3 năm đối với các dự án tái phát triển, tái xây dựng công, hiện đã được đưa ra phiên họp toàn thể Quốc hội. Đảng Quyền lực Nhân dân (국민의힘, PPP) chủ trương cần bổ sung cả doanh nghiệp tư nhân vào diện được nới lỏng hệ số sử dụng đất và cho phép mức trần pháp định lên tới 1,3 lần. Trong khi đó, Đảng Dân chủ (민주당, DP) được cho là đã đưa ra phương án trung gian, giới hạn mức trần hệ số sử dụng đất cho doanh nghiệp tư nhân ở mức 1,2 lần và loại trừ khu vực Gangnam 3 quận cùng quận Yongsan khỏi diện được nới lỏng.

Một trục khác của nguồn cung tại Seoul là sự phối hợp giữa chính phủ trung ương và chính quyền thành phố. Phần lớn quyền cấp phép dự án tái thiết đô thị và quy hoạch đô thị thuộc về chính quyền Seoul. Để mục tiêu cung cấp của chính phủ trung ương chuyển hóa thành khởi công thực tế tại hiện trường, cần có sự hiệp thương với chính quyền Seoul.

Bộ trưởng Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông Kim Yoon-deok (김윤덕) và Thị trưởng Seoul Oh Se-hoon (오세훈) đã gặp nhau hai lần để bàn phương án cung cấp nhà ở nhưng chưa đưa ra kết luận rõ ràng. Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông hiện đang xem xét khu đất do Seoul đề xuất tại Trung tâm tái chế nước Tancheon (탄천물재생센터). Cấu trúc thực tế đòi hỏi mục tiêu cung cấp của chính phủ trung ương phải khớp nối với quyền cấp phép, quy hoạch đô thị của Seoul thì tốc độ triển khai dự án mới có thể được đẩy nhanh.

Viện Nghiên cứu Công nghiệp Xây dựng Hàn Quốc (건설산업연구원) cho biết trong báo cáo công bố gần đây rằng "khu vực tư nhân đã đảm nhận tới 83,4% số lượng nhà ở khởi công tại khu vực thủ đô trong 5 năm qua, nên việc đạt được mục tiêu cung cấp gắn liền trực tiếp với khả năng phục hồi của thị trường nhà ở tư nhân", đồng thời nhấn mạnh rằng "đối với khu đất công, không chỉ cần rút ngắn thủ tục hành chính mà còn phải tháo gỡ các nút thắt tại hiện trường như bồi thường, di dời, phá dỡ". Điều này có nghĩa là chỉ rút ngắn thủ tục tại khu đất công sẽ khó đạt được mục tiêu khởi công 1,35 triệu căn, mà cần triển khai đồng thời việc tháo gỡ nút thắt tại hiện trường tái thiết đô thị tư nhân.

Cuộc đua tốc độ cung cấp nhà ở của chính phủ không dừng lại ở việc đặt mục tiêu khởi công. Việc rút ngắn thủ tục tại khu đất công, cấp phép dự án tái thiết đô thị, di dời và phá dỡ, cùng các biện pháp bổ trợ tính khả thi cho khu vực tư nhân cần được triển khai đồng thời thì mục tiêu 1,35 triệu căn mới có thể chuyển hóa thành công trường thực tế.