230.000 căn nhà: ngành xi măng chờ tốc độ khởi công

Hơn 230.000 căn nhà sẽ được bổ sung nguồn cung tại khu vực thủ đô Hàn Quốc, nhưng khả năng ngành xi măng hưởng lợi thực tế lại phụ thuộc vào tốc độ khởi công các dự án chứ không phải thời điểm công bố chính sách. Xi măng và vật liệu xây dựng chỉ được tiêu thụ khi công trình nhà ở chính thức khởi công, nên giữa lúc chính sách được công bố và lúc kết quả kinh doanh phản ánh thực tế luôn có độ trễ nhất định.

Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông Hàn Quốc (MOLIT) ngày 13 công bố "Phương án cung cấp nhà ở nhanh nhằm ổn định thị trường cho thuê và mua bán", theo đó sẽ bổ sung hơn 230.000 căn nhà tại khu vực thủ đô. Thời gian từ khi công bố địa điểm đến khi khởi công được rút ngắn từ 68 tháng xuống còn 37 tháng. Với 89.000 căn tại các khu đất đã quy hoạch sẵn, trong đó có các khu đô thị mới giai đoạn 3, thời điểm khởi công cũng được đẩy sớm hơn từ 1 đến 2 năm.

Trọng tâm của đợt chính sách lần này không nằm ở số lượng căn hộ cung cấp, mà ở việc đẩy nhanh thời điểm khởi công thực tế. Chính phủ Hàn Quốc cho biết sẽ hỗ trợ lãi suất vay tài trợ dự án (PF) 1 điểm phần trăm cho các dự án tại Seoul và tỉnh Gyeonggi khởi công trong năm 2027, và hỗ trợ 0,5 điểm phần trăm cho các dự án khởi công trong năm 2028.

Giảm phí bảo lãnh PF công và cam kết mua lại nhà tồn kho chưa bán được cũng nằm trong nhóm giải pháp nhằm thúc đẩy khởi công sớm. Thay vì chỉ đưa ra mục tiêu nguồn cung, chính phủ hướng tới giảm gánh nặng tài chính cho chủ đầu tư để đẩy nhanh thời điểm bắt đầu thi công.

Theo thống kê nhà ở tháng 6/2026 của Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông Hàn Quốc, số căn nhà khởi công trên toàn quốc trong 6 tháng đầu năm nay đạt 118.005 căn, tăng 14,4% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, số căn được cấp phép giảm 15,8% xuống còn 116.611 căn, còn số căn hoàn công giảm mạnh 49,5% xuống 103.735 căn.

Trong quy trình cung cấp nhà ở, cấp phép là giai đoạn hành chính ban đầu, khởi công là giai đoạn thi công thực tế, còn hoàn công là giai đoạn cuối cùng trước khi cư dân có thể vào ở. Việc cấp phép giảm nhưng khởi công tăng cho thấy xu hướng hiện tại nghiêng về việc các dự án cũ tái khởi động thi công, hơn là sự phục hồi toàn diện của các dự án mới.

Ngành xi măng khá nhạy cảm với chỉ số khởi công này. Cấp phép tăng nhưng công trình chưa khởi công thì nhu cầu vật liệu khó tăng theo ngay, ngược lại khi khởi công và mở bán tăng, nhu cầu xi măng và bê tông ở công đoạn móng, khung có thể tăng trước.

Hankyung (Korea Economic Daily) đưa tin ngày 20, cổ phiếu Asia Cement đóng cửa phiên giao dịch trên sàn Kospi tăng 2,41% lên 9.780 won. Cổ phiếu Hanil Cement có lúc tăng trong phiên nhưng chốt phiên giảm 0,13%, trong khi Kumho E&C và Gangdong C&L lần lượt tăng 24,21% và 8,44%.

Tuy nhiên, mức tăng của một số cổ phiếu trong phiên này chưa thể xem là bằng chứng khẳng định hiệu quả chính sách. Giá cổ phiếu có thể phản ánh trước kỳ vọng chính sách và triển vọng ngành, nhưng kết quả kinh doanh thực tế của các doanh nghiệp xi măng chỉ được xác nhận qua sản lượng xuất xưởng, đơn giá bán và tiến độ thi công cụ thể.

TokenPost trước đó từng đưa tin rằng khi số căn khởi công và số căn được duyệt mở bán tăng, lợi thế tương đối của nhóm cổ phiếu liên quan đến nhà ở trong ngành xây dựng có thể được duy trì. Khi đó, dù số căn cấp phép giảm, khởi công và duyệt mở bán vẫn được xem là chỉ số gần với kết quả kinh doanh thực tế hơn.

TokenPost cũng từng phân tích bối cảnh nhóm cổ phiếu vật liệu xây dựng được nhắc đến cùng các biện pháp cung cấp nhà ở, theo đó khối lượng khởi công mở rộng có thể kéo theo nhu cầu vật liệu ở công đoạn móng và khung. Chính sách cung cấp nhà ở không chỉ tác động đến lượng đơn hàng của các doanh nghiệp xây dựng, mà còn liên quan tới các ngành hạ nguồn khác như cọc PHC, xi măng.

Tài trợ dự án (PF) là hình thức huy động vốn dựa trên dòng tiền tương lai của dự án bất động sản. Khi lãi suất và phí bảo lãnh giảm, gánh nặng tài chính để khởi công của chủ đầu tư có thể giảm theo, nhưng các rủi ro riêng của từng dự án như cấp phép, đền bù, xung đột với ban quản lý dự án hay tồn kho chưa bán được vẫn tồn tại độc lập.

Gói chính sách lần này bao gồm rút ngắn thời gian khởi công tại đất công, hỗ trợ tái phát triển và tái xây dựng, khởi động lại các dự án phức hợp đô thị, cùng các ưu đãi tài chính và thuế. Tuy nhiên, việc mở rộng nguồn cung có chuyển thành sản lượng xuất xưởng xi măng và kết quả kinh doanh thực tế của doanh nghiệp hay không vẫn cần được xác nhận qua tiến độ khởi công và thi công tại từng dự án cụ thể.