Vay tất toán chung cư: ngân hàng tự chọn giá gốc hay giá thẩm định

Giới chức tài chính Hàn Quốc cho biết việc ngân hàng tính hạn mức cho vay tất toán căn hộ mới theo giá bán ban đầu hay giá thẩm định tại thời điểm nhận nhà là vấn đề ngân hàng tự quyết định, không có hướng dẫn riêng từ cơ quan quản lý. Tuyên bố được đưa ra trong bối cảnh tranh cãi về chuẩn cho vay tất toán tại dự án DH Bangbae (디에이치방배), quận Seocho, Seoul, đang nóng lên trước thời điểm cư dân nhận nhà.

Ông Lee Eok-won (이억원), Chủ tịch Ủy ban Dịch vụ Tài chính Hàn Quốc (FSC), trả lời chất vấn của dân biểu Shin Dong-wook (신동욱) thuộc đảng Quyền lực Nhân dân tại phiên họp toàn thể Ủy ban Chính vụ Quốc hội ngày 24 về tiêu chuẩn tính hạn mức vay tất toán tại DH Bangbae, nói rằng “đây là vấn đề các ngân hàng tự phán đoán mà làm”, theo Yonhap. Ông giải thích cơ quan quản lý có vai trò của mình, ngân hàng có vai trò của ngân hàng, và việc áp dụng cụ thể tiêu chuẩn của cơ quan quản lý là quyết định riêng của từng tổ chức tài chính.

Điểm tranh cãi nằm ở chênh lệch giữa giá bán ban đầu và giá thẩm định. Nếu giá thẩm định tại thời điểm nhận nhà cao hơn giá bán ban đầu, hạn mức vay có thể lớn hơn dù áp dụng cùng tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản (LTV). Đây cũng là lý do dân biểu Shin đề cập việc áp dụng chuẩn giá thẩm định vì lợi ích của cư dân nhận nhà.

Khi được hỏi liệu việc cơ quan quản lý không đưa ra hướng dẫn cụ thể về chuẩn vay tất toán cho ngân hàng có đúng hay không, ông Lee cũng trả lời “đúng vậy”. Điều này đồng nghĩa cơ quan quản lý sẽ không trực tiếp chọn giữa giá bán ban đầu và giá thẩm định, mà để việc này cho quy trình thẩm định và tiêu chuẩn nội bộ của từng ngân hàng.

DH Bangbae gần đây trở thành tâm điểm tranh cãi về vay tất toán. Trước đó, TokenPost đưa tin tổng hạn mức vay tất toán của 5 ngân hàng thương mại lớn dành cho DH Bangbae đã tăng từ 500 tỷ won lên 1.550 tỷ won, sau khi cơ quan quản lý tài chính quyết định vẫn giữ khung quản lý tổng dư nợ vay hộ gia đình nhưng quản lý riêng các khoản vay tập thể như vay tạm cư, vay góp giữa kỳ và vay tất toán.

Vay tất toán là khoản vay tập thể dùng để thanh toán phần còn lại của tiền mua căn hộ khi nhận nhà, hoặc để chuyển khoản vay góp giữa kỳ hiện có sang vay thế chấp nhà ở. Dù áp dụng điều kiện tương tự cho cư dân mua căn hộ cùng dự án, hạn mức và lãi suất thực tế có thể khác nhau tùy theo cách ngân hàng thẩm định tài sản thế chấp và kết quả xét duyệt từng người vay.

Chuẩn vay tạm cư cũng được đề cập tại phiên họp. Khi dân biểu Kim Jae-sup (김재섭) thuộc đảng Quyền lực Nhân dân yêu cầu công khai tiêu chuẩn cụ thể khi tính LTV cho vay tạm cư, ông Lee trả lời chuẩn là giá bán căn hộ dành cho thành viên tổ hợp tác. Ông nói “khi có quyết định phê duyệt kế hoạch quản lý – xử lý, giá bán căn hộ cho thành viên tổ hợp tác sẽ được xác định, và đó chính là giá trị tài sản thế chấp”.

Trong gói biện pháp tài chính tổng hợp nhằm ổn định thị trường bất động sản công bố ngày 13, Ủy ban Dịch vụ Tài chính cho biết sẽ cải tổ cách tính LTV cho vay tạm cư, theo đó lấy mức cao hơn giữa giá trị tài sản cũ và giá trị tài sản mới làm chuẩn. Giá bán căn hộ cho thành viên tổ hợp tác mà ông Lee đề cập là số tiền ước tính của công trình dự kiến bán, được chốt khi kế hoạch quản lý – xử lý được phê duyệt.

Vay tạm cư là khoản vay giúp thành viên tổ hợp tác huy động vốn khi phải dọn khỏi nhà cũ để chuyển đi trong quá trình tái phát triển đô thị. Nếu chuẩn tính giá trị tài sản thế chấp được đặt thấp, lịch trình di dời và khởi công có thể bị chậm theo, nên tại hiện trường liên tục có yêu cầu công khai tiêu chuẩn.

Chất vấn về việc nâng mục tiêu tăng trưởng tổng dư nợ vay hộ gia đình cũng được đặt ra. Ông Lee giải thích khi đưa ra mục tiêu ban đầu 1,5%, tốc độ tăng trưởng danh nghĩa của nền kinh tế là 4,9%, nhưng hiện đã lên 13%, nên biện pháp điều chỉnh được đưa ra dựa trên mức tăng giao dịch nhà ở và nhu cầu thực tế. Ông nói “không phải là cho phép tất cả một cách vô điều kiện”.

TokenPost trước đó đưa tin cơ quan quản lý tài chính đã nâng mục tiêu tăng trưởng tổng dư nợ vay hộ gia đình từ 1,5% lên 3,0%. Việc điều chỉnh mục tiêu tổng dư nợ nhằm mở rộng nguồn vốn cho nhu cầu ở thực, nhưng không đồng nghĩa ngưỡng vay thế chấp nhà ở thông thường tại từng ngân hàng sẽ được hạ theo cùng mức độ.

Về tranh cãi liên quan sản phẩm vay Cheongnyeon Miraebogeumjari dành cho người trẻ, ông Lee giải thích đây chỉ là thêm một lựa chọn. Ông nói sử dụng sản phẩm này không đồng nghĩa mất quyền lợi vay lần đầu trong đời, và đề nghị hiểu rằng đây là “thêm một lựa chọn cho những bạn trẻ mới đi làm, đang chịu áp lực tiền thuê nhà và không có nhiều dư địa tài chính”. Ông nói thêm chính sách không nhằm ép buộc hay hướng người trẻ mua nhà không phải chung cư.

Về việc có kiểm tra tác động trước khi cho ra mắt quỹ hoán đổi danh mục (ETF) đòn bẩy đơn cổ phiếu hay không, ông Lee trả lời đã xem xét theo từng tổ chức và từng giai đoạn. Tuy nhiên, chế độ ETF đòn bẩy đơn cổ phiếu không thuộc diện tạo mới hay siết chặt quy định, nên không phải đối tượng phân tích tác động quy định.

Với các phát biểu lần này, tranh luận về chuẩn vay tất toán cho căn hộ mới xây được xác định vẫn nằm trong phạm vi thẩm định và tiêu chuẩn nội bộ của từng ngân hàng. Cơ quan quản lý tài chính giải thích rõ cách tính vay tạm cư dựa trên giá bán cho thành viên tổ hợp tác, nhưng khẳng định việc chọn giá bán ban đầu hay giá thẩm định cho vay tất toán vẫn là phần việc của ngân hàng.