Hợp đồng mua nhà Mỹ giảm 7,3% trong tháng 9, giá nhà tháng 8 tăng 2,4%

Số hợp đồng mua nhà tại Mỹ giảm 7,3% trong tháng 9 so với tháng trước. Trước đó, chỉ số giá nhà toàn quốc của Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang Mỹ (Federal Housing Finance Agency, FHFA) tăng 2,4% trong tháng 8 so với cùng kỳ năm trước.

Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia Mỹ (National Association of Realtors, NAR) cho biết chỉ số doanh số nhà chờ bán tháng 9 giảm 11,3% so với cùng kỳ. FHFA ghi nhận chỉ số giá nhà tháng 8 tăng 0,3% so với tháng trước.

Chỉ số giá nhà toàn quốc Case-Shiller của S&P Dow Jones Indices cũng tăng 2,1% trong tháng 8 so với cùng kỳ. Tuy nhiên, chỉ số hợp đồng và chỉ số giá có tháng tham chiếu, đối tượng đo lường khác nhau, nên không thể chỉ dựa vào hai con số này để so sánh nhu cầu và giá nhà tại cùng một thời điểm.

Dữ liệu thị trường nhà ở Mỹ tháng 9 của Realtor.com ghi nhận 1.161.615 căn nhà đang được rao bán, tăng 5,4% so với một năm trước. Dù vậy, con số này vẫn thấp hơn 9,1% so với mức trước đại dịch, cho thấy nguồn cung chưa trở lại ngưỡng trước đây.

Trong tháng đó, 20,8% tin rao giảm giá chào bán. Đây là tỷ lệ cao nhất kể từ tháng 10 năm 2022.

Việc số nhà rao bán tăng không đồng nghĩa giao dịch sẽ tăng ngay hoặc các chỉ số giá nhà sẽ giảm.

Lawrence Yun, chuyên gia kinh tế trưởng của NAR, nói trong thông cáo: “Nguồn cung nhà bán trong tình trạng khó khăn còn hạn chế, nhờ đó giá nhà vẫn ổn định.” Theo ông, dù số hợp đồng mua nhà giảm, nguồn cung nhà bán trong tình trạng khó khăn hạn chế vẫn có thể nâng đỡ giá.

Chỉ số doanh số nhà chờ bán tính những căn nhà đã có hợp đồng mua bán nhưng giao dịch chưa hoàn tất. NAR cho biết giao dịch thường hoàn tất trong vòng 1–2 tháng và hoạt động ký hợp đồng có xu hướng gắn với lượng giao dịch trong hai tháng tiếp theo.

Diễn biến giao dịch nhà hiện hữu đã hoàn tất khác với chỉ số hợp đồng. Trong tháng 9, số giao dịch tăng 1,5% so với tháng trước nhưng giảm 2,2% so với cùng kỳ; giá bán trung vị tăng 1,3% so với cùng kỳ. Các số liệu này nằm trong báo cáo giao dịch nhà hiện hữu của NAR.

Chỉ số đại diện của FHFA được tính từ dữ liệu mua nhà đơn lập đã điều chỉnh mùa vụ. Chỉ số này đo biến động giá bằng phương pháp bán lặp lại, so sánh dữ liệu giao dịch nhà trong quá khứ, nên khác đối tượng đo lường với số hợp đồng chưa hoàn tất.

Chỉ số giá danh nghĩa tăng không có nghĩa giá nhà thực tế sau khi tính đến lạm phát cũng tăng. Dữ liệu của S&P cho thấy lạm phát chỉ số giá tiêu dùng tháng 8 là 3,4%, cao hơn mức tăng 2,1% của chỉ số giá nhà toàn quốc Case-Shiller; giá nhà thực tế đã giảm 15 tháng liên tiếp.

Giá chào bán trung vị toàn quốc trên Realtor.com trong tháng 9 thấp hơn 1,4% so với cùng kỳ. Giá chào bán là mức người bán đưa ra trong tin rao, còn chỉ số giá nhà được tính từ dữ liệu giao dịch, nên hai chỉ số không phản ánh cùng một mức giá.

Mức trung bình toàn quốc cũng che khuất khác biệt giữa các khu vực. Theo chỉ số Case-Shiller, giá nhà tại Chicago tăng 6,7% trong tháng 8 so với cùng kỳ, trong khi Seattle giảm 2,0%.

Biến động theo tháng của chỉ số toàn quốc Case-Shiller trong tháng 8 cũng khác nhau tùy cách điều chỉnh mùa vụ: chỉ số giảm 0,2% trước điều chỉnh nhưng tăng 0,3% sau điều chỉnh.

Trong báo cáo hàng tuần công bố ngày 23, CoinShares phân tích rằng tình trạng yếu của thị trường nhà ở có thể tạo dư địa để Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) chờ đợi, nhưng lạm phát vẫn là yếu tố hạn chế. Báo cáo phản ánh tình hình tính đến ngày 20 và cũng cho biết kỳ vọng lãi suất là một trong những biến số vĩ mô chính của thị trường tiền mã hóa.

Giá danh nghĩa tăng và gánh nặng chi phí nhà ở là hai vấn đề riêng biệt.

NAR dự kiến công bố chỉ số doanh số nhà chờ bán tiếp theo vào ngày 18 tháng 11. FHFA dự kiến công bố chỉ số giá nhà tiếp theo vào ngày 24 tháng 11.