Fannie Mae dự báo lãi suất thế chấp Mỹ bình quân 7,5% năm 2027

Lãi suất thế chấp cố định 30 năm tại Mỹ có thể duy trì trên 7% trong thời gian dài. Fannie Mae dự báo mức lãi suất bình quân năm 2027 có thể đạt 7,5%, trong khi Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp Mỹ (MBA) nhận định lãi suất sẽ tiếp tục ở trên 7%.

CNBC đưa tin ngày 26, dẫn dự báo của hai tổ chức và lưu ý lãi suất cao có thể kéo dài đến năm 2027. Đây là các mức dự báo, không phải số liệu lãi suất thực tế.

Trong giới kinh tế nhà ở, cụm từ “mức 7% là trạng thái bình thường mới” đang được nhắc đến. Cụm từ này cũng xuất hiện trong các phát biểu công khai của Lawrence Yun, kinh tế trưởng Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia Mỹ (NAR), và Robert Dietz, kinh tế trưởng Hiệp hội Nhà xây dựng Quốc gia Mỹ (NAHB). Quan điểm chung là khó quay lại mức lãi suất thế chấp 3-4% như trước năm 2022 trong thời gian tới.

Lãi suất thế chấp biến động chặt chẽ với lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ kỳ hạn 10 năm. Dù khoản vay có thời hạn 30 năm, nhiều người vay tất toán hoặc tái cấp vốn sớm hơn, khiến lợi suất trái phiếu dài hạn trở thành một căn cứ để xác định lãi suất cho vay. Khi lạm phát cao, nhà đầu tư đòi hỏi lợi suất trái phiếu cao hơn để đổi lấy việc khóa vốn trong thời gian dài. Lợi suất trái phiếu dài hạn tăng sẽ tạo áp lực tăng lên lãi suất thế chấp.

Tính theo chỉ số giá chi tiêu tiêu dùng cá nhân (PCE) mà Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) ưu tiên theo dõi, lạm phát chưa từng xuống dưới mục tiêu 2% của Fed kể từ tháng 2/2021. Lạm phát kéo dài khiến lợi suất trái phiếu dài hạn khó giảm nhanh.

Nhu cầu vốn tăng cũng là một yếu tố. Selma Hepp, kinh tế trưởng tại Cotality, cho biết hoạt động vay nợ quy mô lớn của chính phủ cùng đầu tư vào trung tâm dữ liệu và hạ tầng điện phục vụ làn sóng AI đang làm tăng nhu cầu vốn, qua đó gây sức ép lên lãi suất dài hạn. Bà nói: “Chúng ta đã chuyển từ một thế giới có nhiều vốn hơn cơ hội đầu tư sang một thế giới cạnh tranh gay gắt để giành vốn”. Nhận định này cho thấy môi trường của thập niên 2010, khi lạm phát thấp, tiết kiệm dồi dào và nhu cầu vốn yếu ghìm lãi suất xuống, khó có thể được xem là chuẩn mực hiện nay.

Các bên mua trái phiếu thế chấp cũng đã thay đổi. Tom Graff, giám đốc đầu tư tại Facet, cho biết các ngân hàng thận trọng hơn với chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp sau khi danh mục trái phiếu của họ chịu khoản lỗ định giá lớn trong đợt lãi suất tăng mạnh giai đoạn 2022-2023. Theo ông, sau khi Silicon Valley Bank và First Republic Bank phá sản, cơ quan quản lý cũng giám sát chặt hơn việc ngân hàng nắm giữ trái phiếu. Khi lãi suất tăng, giá trái phiếu giảm, khiến các ngân hàng chịu áp lực lớn.

Vai trò của Fed hiện cũng khác thời kỳ đại dịch. Khi đó, Fed mua lượng lớn trái phiếu chính phủ và chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp, kéo lãi suất dài hạn xuống và đưa lãi suất thế chấp về mức thấp kỷ lục. Steve Kaminski, người phụ trách cho vay nhà ở tại TD Bank, cho biết Fed đã ngừng mua chứng khoán bảo đảm bằng thế chấp. Ông nhận định: “Lãi suất thế chấp nhiều khả năng sẽ duy trì ở mức cao ít nhất trong một năm tới”.

Các điều kiện có thể giúp lãi suất giảm cũng được nêu ra. Hepp cho rằng để lãi suất thế chấp quay về quanh 6%, cần có một số yếu tố như lạm phát hạ nhiệt, kinh tế chậm lại hoặc gánh nặng vay nợ của chính phủ giảm bớt. Kaminski cũng nói lạm phát và lợi suất trái phiếu chính phủ cần cùng giảm thì lãi suất mới có thể xuống dưới 7%. Nếu kinh tế suy yếu, nhà đầu tư có thể chuyển sang trái phiếu chính phủ như một tài sản an toàn, kéo lợi suất xuống và qua đó hạ lãi suất thế chấp.

Tuy nhiên, Hepp cho biết bà không thích gọi mức 7% là “trạng thái bình thường mới”, vì không có gì vĩnh viễn gắn với con số này. Mặt khác, bà nói: “Tôi cho rằng không nên kỳ vọng các điều kiện tài chính từng khiến khoản vay thế chấp lãi suất 3%, 4% trở nên phổ biến sẽ quay trở lại”. Điều đó đồng nghĩa chờ đợi lãi suất giảm mạnh có thể là một canh bạc.

Cần phân biệt lãi suất hiện tại với dự báo cho năm 2027. Trước đó, TokenPost đưa tin Freddie Mac ghi nhận lãi suất thế chấp cố định 30 năm ở mức 7,28% tính đến ngày 1/10; con số này không thể so sánh trực tiếp với lãi suất hợp đồng của MBA. Lãi suất thực tế theo tuần và dự báo tương lai của các tổ chức được tính theo cách khác nhau và có bản chất khác nhau.

Diễn biến lãi suất chịu tác động đồng thời từ lạm phát, lợi suất trái phiếu dài hạn, nhu cầu vốn và nhu cầu đối với trái phiếu thế chấp. Lãi suất thực tế hằng tuần và dự báo của các tổ chức là những số liệu khác nhau. Khoản vay thế chấp cố định 30 năm là khoản vay mua nhà có lãi suất được giữ cố định trong thời hạn vay.