Doanh số nhà mới tại Mỹ tăng 6,4% trong tháng 8, giá trung vị giảm 5,8%

Doanh số nhà mới tại Mỹ trong tháng 8 tăng 6,4% so với tháng trước lên mức 684.000 căn theo tỷ lệ hàng năm đã điều chỉnh theo mùa. Tuy nhiên, giá bán trung vị giảm 5,8% so với cùng kỳ năm trước, cho thấy đà phục hồi giao dịch khó có thể chỉ được lý giải bằng sự cải thiện của nhu cầu.

Cục Điều tra Dân số Mỹ và Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị Mỹ (HUD) ngày 24 (giờ địa phương) cho biết doanh số nhà mới tháng 8 đạt 684.000 căn. Con số này tăng 6,4% so với mức điều chỉnh 643.000 căn của tháng 7, nhưng thấp hơn 2,0% so với 698.000 căn của tháng 8 năm ngoái.

Giá nhà diễn biến ngược chiều doanh số. Giá bán trung vị của nhà mới trong tháng 8 đạt 393.700 USD, tăng 0,4% so với tháng trước nhưng giảm 5,8% so với cùng kỳ năm ngoái.

Giá bán bình quân đạt 478.700 USD, giảm 9,1% so với tháng trước và 8,8% so với một năm trước. Việc cả giá trung vị và giá bình quân cùng giảm khiến khó kết luận điều kiện mua nhà đã cải thiện chỉ dựa trên mức tăng doanh số.

Lượng tồn kho đạt 483.000 căn, gần như không đổi so với tháng 7. Với tốc độ bán hiện tại, thời gian cần để tiêu thụ lượng tồn kho là 8,5 tháng, giảm từ 9,0 tháng trong tháng 7.

Tỷ lệ hàng năm đã điều chỉnh theo mùa là số liệu được quy đổi dựa trên giả định tốc độ bán trong một tháng sẽ duy trì trong cả năm. Vì vậy, 684.000 căn không phải số nhà thực tế được bán trong tháng 8 mà là tốc độ bán quy đổi theo năm.

Cục Điều tra Dân số Mỹ lưu ý số liệu lần này là ước tính từ khảo sát mẫu và có thể được điều chỉnh sau đó. Do số liệu hàng tháng có thể thay đổi, cần tiếp tục theo dõi các báo cáo tiếp theo để đánh giá xu hướng.

Công ty dữ liệu thị trường nhà ở tư nhân Zonda ước tính doanh số nhà mới tháng 8 ở mức 693.045 căn theo tỷ lệ hàng năm đã điều chỉnh theo mùa. Con số này tăng 1,7% so với tháng trước nhưng giảm 2,3% so với cùng kỳ năm ngoái, tương đồng với số liệu chính thức khi vẫn thấp hơn mức của một năm trước.

Theo khảo sát của Zonda, 30% chủ đầu tư giảm giá so với tháng trước, 63% giữ nguyên giá và 7% tăng giá. Số doanh nghiệp giảm giá nhiều hơn số doanh nghiệp tăng giá, cho thấy các chủ đầu tư tiếp tục điều chỉnh giá để duy trì doanh số.

Zonda cho biết ngoài giảm giá, các chủ đầu tư còn hỗ trợ giảm lãi suất thế chấp, hỗ trợ chi phí hoàn tất giao dịch và cung cấp miễn phí các hạng mục nâng cấp. Đây là cách điều chỉnh điều kiện giao dịch nhằm giảm gánh nặng ban đầu cho người mua.

Ali Wolf, chuyên gia kinh tế trưởng tại Zonda và NewHomeSource, nói trong báo cáo: “Chúng tôi dự kiến lãi suất sẽ giảm trong năm 2026, nhưng thực tế lại diễn biến theo hướng ngược lại”. Bà cho rằng lãi suất thế chấp cao và niềm tin người tiêu dùng suy yếu đang đồng thời gây sức ép lên nhu cầu nhà ở.

Các chỉ báo sớm cũng cho thấy nhu cầu chưa vững chắc. Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp Mỹ (MBA) cho biết số đơn đăng ký thế chấp để mua nhà mới trong tháng 8 giảm 6% so với tháng trước và 5,5% so với cùng kỳ năm ngoái.

MBA ước tính tốc độ bán nhà mới ở mức 664.000 căn theo tỷ lệ hàng năm, thấp hơn số liệu chính thức và ước tính của Zonda. Dù số liệu khác nhau do phương pháp khảo sát và tiêu chí thống kê, cả ba nguồn đều cho thấy doanh số giảm so với một năm trước.

Cả số liệu chính thức và ước tính tư nhân đều cho thấy giao dịch tháng 8 tăng so với tháng trước nhưng vẫn chưa đạt mức của năm ngoái. Cần theo dõi đồng thời doanh số các tháng tiếp theo, lãi suất và đơn đăng ký thế chấp để đánh giá liệu thị trường nhà ở Mỹ có phục hồi hay không.