Nhà rao bán mới tại Mỹ cao nhất 4 năm, hợp đồng lại giảm

Số lượng nhà mới được rao bán tại Mỹ trong 4 tuần tính đến ngày 30 tháng 8 tăng 2,1% so với tuần trước, chạm mức cao nhất kể từ tháng 8/2022, tức cao nhất trong 4 năm. So với cùng kỳ năm trước, con số này tăng 8%. Tuy nhiên, chỉ số nhà chờ giao dịch (pending home sales) – phản ánh số hợp đồng đã ký nhưng chưa hoàn tất – lại giảm 0,1% trong cùng giai đoạn, xuống mức thấp nhất kể từ tháng 2, và giảm 2,5% so với cùng kỳ năm ngoái. Nguồn cung nhà rao bán tăng nhưng số hợp đồng thực tế lại đi xuống, tạo ra diễn biến trái chiều trên thị trường.

Công ty môi giới bất động sản Redfin (RDFN) công bố các số liệu này trong báo cáo thị trường nhà ở hàng tuần, dựa trên dữ liệu tính đến ngày 30 tháng 8. Theo báo cáo, tổng số nhà đang rao bán (active listings) đạt khoảng 1,51 triệu căn, tăng 0,4% so với tuần trước. Chỉ số "số tháng cung ứng" (months of supply) – thời gian cần thiết để bán hết lượng nhà tồn kho hiện tại – tăng từ 3,7 tháng lên 4 tháng, tiến gần đến ngưỡng 4-5 tháng vốn được xem là điểm cân bằng cung cầu của thị trường.

Chỉ số nhà chờ giao dịch ghi nhận các hợp đồng mua bán đã được ký kết nhưng chưa hoàn tất thủ tục thanh toán, thường được dùng làm chỉ báo sớm cho khả năng giao dịch thực sự diễn ra. Khi nguồn cung tăng nhưng chỉ số này không tăng theo, giới quan sát thị trường thường xem đây là dấu hiệu cho thấy nguồn cung dồi dào hơn chưa chuyển hóa thành giao dịch nhiều hơn.

Việc số nhà rao bán đạt mức cao nhất trong 4 năm cũng cho thấy thị trường nhà ở Mỹ vừa trải qua một giai đoạn dài thiếu hụt nguồn cung. Kể từ năm 2022, lãi suất cao khiến nhiều chủ nhà hiện hữu không muốn rao bán, và đợt tăng lần này được xem là dấu hiệu cho thấy xu hướng đó đang có sự thay đổi.

Giá bán trung bình của một căn nhà đạt 398.632 USD, tăng 2,2% so với một năm trước. Cùng thời điểm, lãi suất thế chấp cố định 30 năm duy trì ở mức 6,66% – cao nhất trong năm. Sự kết hợp của hai yếu tố này khiến khoản trả góp thế chấp trung bình hàng tháng lên tới 2.592 USD, mức khiến khả năng mua nhà của người dân Mỹ rơi xuống thấp nhất từ trước đến nay.

Nếu mua một căn nhà khoảng 400.000 USD với lãi suất 6,66%, người mua phải trả thêm khoảng 600 USD mỗi tháng so với thời điểm đầu năm 2021, khi lãi suất còn dưới 3%. Tính trên toàn bộ thời hạn vay 30 năm, phần lãi phát sinh thêm vượt 200.000 USD.

Những chủ nhà vay với lãi suất dưới 4% trong giai đoạn 2020-2021 sẽ phải chuyển sang khoản vay lãi suất cao hơn ngay khi chuyển nhà. Hiện tượng này, thường được gọi là "hiệu ứng khóa lãi suất" (lock-in effect), là một trong những nguyên nhân chính khiến nhiều người trì hoãn việc bán nhà, qua đó hạn chế nguồn cung mới trên thị trường.

Dù vậy, việc số nhà rao bán vẫn tăng cho thấy một bộ phận chủ nhà buộc phải bán do các lý do bất khả kháng, bất chấp hiệu ứng khóa lãi suất. Ngược lại, phía người mua đang chịu áp lực kép từ giá nhà và lãi suất cùng lúc tăng cao, khiến tỷ lệ nhà rao bán mới chuyển thành hợp đồng thực tế có xu hướng giảm.

Xu hướng lãi suất dài hạn tăng gây áp lực lên thị trường nhà ở từng xuất hiện trước đó, khi lợi suất trái phiếu Kho bạc Mỹ kỳ hạn 30 năm tăng lên 5,31% cũng khiến chi phí huy động vốn của giới đầu tư Bitcoin tăng theo. Cả lãi suất thế chấp lẫn lợi suất trái phiếu chính phủ đều gắn với định hướng chính sách tiền tệ của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed), nên khi lãi suất dài hạn tăng, cả thị trường nhà ở lẫn thị trường tài sản rủi ro đều chịu tác động cùng lúc.

Với các chủ nhà hiện hữu, mức tăng giá 2,2% mỗi năm vẫn là con số dương, nhưng chỉ vừa đủ theo kịp lạm phát. Khi giá trị tài sản không tăng nhiều, động lực để họ đổi khoản vay lãi suất thấp sang lãi suất cao càng giảm đi.

Redfin công bố các chỉ số thị trường nhà ở này hàng tuần, do đó khoảng cách giữa xu hướng tăng nguồn cung và giảm hợp đồng có tiếp diễn trong báo cáo tuần tới hay không sẽ tiếp tục được theo dõi.