Nhu cầu vay thế chấp bằng Bitcoin(BTC) vượt 360 triệu USD, lộ rõ tranh cãi tái thế chấp

Một sản phẩm vay mua nhà tại Mỹ cho phép người vay dùng Bitcoin(BTC) làm tài sản thế chấp cho khoản đặt cọc mà không cần bán ra đang gây chú ý, khi điều khoản tái thế chấp và thời gian khóa tài sản dài hạn trở thành điểm tranh cãi chính.

Better(BETR) và Coinbase(COIN) đã chính thức mở rộng sản phẩm vay mua nhà đạt chuẩn có thế chấp bằng token cho toàn bộ khách hàng từ ngày 26/8. Đây là bước tiếp theo sau khi khoản vay mua nhà thế chấp bằng BTC bước sang giai đoạn nhận đơn đại trà, cho phép người dùng chính thức nộp hồ sơ vay thực tế.

Theo CoinDesk dẫn dữ liệu do Better cung cấp, tổng giá trị các đơn xin vay sơ bộ sau khi mở rộng đại trà đã đạt 360 triệu USD, cao hơn con số 260 triệu USD từng được ghi nhận ở giai đoạn lập danh sách chờ.

Sản phẩm gộp hai khoản vay làm một. Khoản thứ nhất là khoản vay mua nhà đạt chuẩn theo tiêu chí của Fannie Mae, thế chấp bằng chính căn nhà. Khoản thứ hai là khoản vay đặt cọc, được bảo đảm bằng BTC người vay ký gửi cùng quyền thế chấp thứ cấp trên căn nhà.

Coinbase cho biết giá trị BTC thế chấp phải đạt tối thiểu 250% giá trị khoản vay đặt cọc. Ví dụ được Better đưa ra trong hướng dẫn sản phẩm: với căn nhà giá 500.000 USD, người vay ký gửi BTC trị giá 250.000 USD có thể vay 100.000 USD cho khoản đặt cọc.

Better phụ trách giải ngân, thẩm định hồ sơ và quản lý khoản vay sau khi phát hành, còn Coinbase cung cấp hạ tầng chuyển giao tài sản thế chấp và lưu ký qua Coinbase Prime. Khi người vay ký hợp đồng, BTC được chuyển từ tài khoản Coinbase cá nhân sang tài khoản lưu ký của Better trên Coinbase Prime.

Điểm gây tranh cãi nằm ở việc tái thế chấp. CoinDesk cho biết Better có thể sử dụng BTC thế chấp của người vay để tái thế chấp cho các giao dịch khác, với điều kiện hoàn trả cùng số lượng BTC vào thời điểm người vay trả hết nợ. Nói cách khác, người vay không có gì bảo đảm rằng chính số BTC đó được giữ nguyên trong một ví riêng biệt, mà chỉ dựa vào cam kết hoàn trả đủ số lượng khi đáo hạn hoặc tái tài trợ.

Bình luận: tái thế chấp là cách các tổ chức tài chính tái sử dụng tài sản đảm bảo nhận được để phục vụ giao dịch hoặc huy động vốn khác, vốn không hiếm trong tài chính truyền thống. Nhưng với tài sản mã hóa, việc tài sản lưu ký có thực sự được tách biệt hay không, và người dùng nắm giữ quyền gì đối với tài sản đó, mới là yếu tố quyết định mức độ rủi ro.

Điều kiện hoàn trả tài sản thế chấp cũng không hề ngắn. Theo hướng dẫn sản phẩm của Better, BTC thế chấp chỉ được hoàn trả sau khi khoản vay mua nhà được tất toán toàn bộ hoặc được tái tài trợ. Do sản phẩm có các lựa chọn lãi suất cố định 15 năm hoặc 30 năm, người vay khó có thể chỉ trả riêng khoản vay đặt cọc để lấy lại tài sản thế chấp sớm.

Tuy nhiên, việc giá BTC giảm không lập tức dẫn đến thanh lý. Coinbase khẳng định biến động giá BTC không ảnh hưởng đến điều kiện khoản vay mua nhà, và biến động giá đơn thuần không làm phát sinh yêu cầu bổ sung tài sản thế chấp hay lệnh gọi ký quỹ. Trong bài viết trước đó, TokenPost cũng từng đề cập điều kiện chậm trả 60 ngày và việc không thanh lý theo biến động giá là hai điểm khác biệt đáng chú ý của sản phẩm này.

Theo hướng dẫn sản phẩm, nếu người vay chậm thanh toán liên tục 60 ngày, BTC thế chấp có thể bị thanh lý. Trong khi đó, thủ tục siết nợ căn nhà là một quy trình riêng, chỉ bắt đầu khi khoản vay chậm trả tới ngày thứ 180 theo quy định của Fannie Mae.

Sở hữu BTC cũng không thay thế điều kiện xét duyệt vay mua nhà. Người nộp đơn vẫn phải đáp ứng đầy đủ tiêu chuẩn về thu nhập, điểm tín dụng và tỷ lệ nợ trên thu nhập theo quy định của Fannie Mae. Khoản vay thế chấp bằng BTC chỉ giúp giảm áp lực tiền mặt cho khoản đặt cọc, chứ không làm nới lỏng tiêu chuẩn thẩm định tín dụng.

Sản phẩm còn đi kèm ưu đãi dành cho thành viên Coinbase One. Better và Coinbase cho biết thành viên Coinbase One được duyệt vay sẽ nhận khoản tín dụng chi phí đóng (closing cost) bằng 1% giá trị khoản vay, tối đa 10.000 USD, do Better chi trả.

Với người theo dõi thị trường tiền mã hóa, câu chuyện này không chỉ dừng ở một sản phẩm vay mua nhà ở Mỹ. Khi hạ tầng lưu ký của sàn giao dịch được kết hợp với các khoản vay tài chính truyền thống, rủi ro của người dùng sẽ khác nhau tùy vào việc BTC thế chấp được xem là tài sản lưu giữ đơn thuần hay là tài sản tài chính có thể tái sử dụng.

Bình luận: sản phẩm này mở rộng khả năng tiếp cận vốn mua nhà cho người nắm giữ tiền mã hóa mà không cần bán tài sản, nhưng cơ chế tái thế chấp cùng thời gian khóa dài hạn cho thấy người vay cần theo dõi cả cấu trúc lưu ký và điều kiện tín dụng, chứ không chỉ biến động giá BTC.