Nâng room 3%, vay mua nhà Hàn Quốc vẫn chen nhau xếp hàng

Dù cơ quan quản lý tài chính Hàn Quốc đã nâng mục tiêu quản lý tổng dư nợ vay hộ gia đình, tình trạng người dân đổ xô đến quầy vay ngân hàng vẫn chưa hạ nhiệt. Một số ngân hàng mở lại kênh tiếp nhận hồ sơ qua môi giới vay vốn từng bị tạm dừng, nhưng hạn mức được phân bổ nhanh chóng cạn kiệt khiến ngân hàng phải đóng cửa tiếp nhận thêm lần nữa.

Theo hãng tin tài chính Yonhap Infomax đưa tin ngày 6, dẫn nguồn tin ngành ngân hàng, Ngân hàng Shinhan (Shinhan Bank) đã tạm dừng trở lại việc tiếp nhận hồ sơ vay mua nhà thế chấp và vay đặt cọc thuê nhà (Jeonse) qua kênh môi giới vay vốn, chỉ hai ngày sau khi mở lại từ ngày 1 tháng 9. Ngân hàng này giới hạn mỗi môi giới chỉ được xử lý một hồ sơ mới mỗi ngày, nhưng do lượng đăng ký đổ về quá lớn nên hạn mức tiếp nhận qua môi giới trong tháng 9 đã đóng sớm.

Trước đó, trong gói giải pháp tài chính tổng thể nhằm ổn định thị trường bất động sản công bố ngày 13 tháng 8, Ủy ban Dịch vụ Tài chính Hàn Quốc (FSC) đã nâng mục tiêu tăng trưởng dư nợ vay hộ gia đình toàn ngành ngân hàng năm nay từ 1,5% lên khoảng 3%. Mục đích là nới lỏng phần nào nguồn cung tín dụng, sau khi việc siết tổng dư nợ quá chặt gây ách tắc cho các khoản vay trả góp giữa kỳ, vay tất toán và nhu cầu vốn thực của người mua nhà.

Tuy nhiên, người vay thông thường vẫn chưa cảm nhận được rào cản tín dụng giảm đi rõ rệt. Nguyên nhân là dù mục tiêu tổng dư nợ được nâng lên, hạn mức sản phẩm của từng ngân hàng và tiêu chí tiếp nhận theo từng kênh không được nới lỏng với cùng tốc độ.

Ngân hàng Hana (Hana Bank) cũng bắt đầu nhận lại hồ sơ vay mua nhà và vay Jeonse qua môi giới từ ngày 1 tháng 9. Dù vậy, ngân hàng này vẫn duy trì các biện pháp kiểm soát trước đó như hạn chế tham gia bảo hiểm tín dụng thế chấp, ngừng nhận hồ sơ vay mua nhà trực tuyến mới, và giới hạn hạn mức thấu chi.

Các ngân hàng lớn khác vẫn tiếp tục tự áp hạn mức riêng. Ngân hàng KB Kookmin (KB Kookmin Bank) giới hạn hạn mức vay mua nhà tối đa 300 triệu won. Ngân hàng này không đặt hạn mức riêng cho từng chi nhánh mà quản lý nguồn cung bằng cách giới hạn hạn mức theo từng người vay.

Ngân hàng Woori (Woori Bank) tiếp tục duy trì việc hạ hạn mức xử lý vay liên quan bất động sản theo từng chi nhánh từ 3 tỷ won xuống 1 tỷ won mỗi tháng. Ngân hàng số Kakao Bank cũng quản lý quy mô vay mua nhà trực tuyến bằng hạn mức theo ngày, khiến tình trạng hạn mức cạn ngay sau khi mở cổng tiếp nhận liên tục lặp lại.

Cơ chế quản lý tổng dư nợ vay hộ gia đình là kiểm soát mức tăng dư nợ của từng tổ chức tài chính trong một biên độ nhất định. Khi mục tiêu được nâng lên, dư địa cho vay của toàn ngành ngân hàng tăng lên, nhưng điều đó không đồng nghĩa khả năng được duyệt vay của từng người, hạn mức theo sản phẩm hay lượng hồ sơ tiếp nhận ở từng chi nhánh được nới lỏng đồng loạt.

Dư địa có được từ việc nâng mục tiêu tổng dư nợ cũng khó chuyển ngay thành nguồn cung mở rộng cho vay mua nhà thông thường hay vay tín chấp. Cơ quan quản lý yêu cầu phần lớn dư địa bổ sung phải được ưu tiên sử dụng cho các khoản vốn liên quan đến nguồn cung nhà ở, như tiền di dời phục vụ tái thiết, tái phát triển đô thị, hay các khoản vay trả góp giữa kỳ và tất toán cho nhà ở xây mới.

TokenPost từng đưa tin rằng dù mục tiêu tổng dư nợ được nâng lên, rào cản vay mua nhà thông thường khó có thể hạ ngay lập tức, vì nguồn lực cho vay tăng thêm có thể được phân bổ trước tiên cho các khoản vay tập thể phục vụ nhu cầu thực như tiền trả góp giữa kỳ, tiền di dời hay tất toán.

Dư địa hạn mức bổ sung của khối ngân hàng cũng không nhiều. Mức hạn mức bổ sung được phân bổ cho 5 ngân hàng thương mại lớn được cho là vào khoảng 2.600 tỷ won, nhưng tính đến cuối tháng trước, mức tăng dư nợ vay hộ gia đình của các ngân hàng này đã vượt mục tiêu cả năm trước đó hơn 2.000 tỷ won.

Những ngân hàng đã vượt mục tiêu cũ buộc phải dùng phần hạn mức mới được cấp để bù đắp phần vượt trước. Giới ngân hàng nhận định vì vậy khó có thể sớm nới lỏng các biện pháp kiểm soát đang áp dụng, nếu muốn đáp ứng mục tiêu cả năm đã được điều chỉnh.

Gánh nặng lãi suất vay cũng tăng lên. Tính đến ngày 3 tháng 9, mức lãi suất cao nhất của vay mua nhà thế chấp lãi suất cố định kỳ hạn 5 năm tại các ngân hàng là 7,17%/năm, tăng 0,9 điểm phần trăm so với cuối năm ngoái.

Một quan chức trong ngành ngân hàng nói với Yonhap Infomax: "Đúng như dự đoán ngay từ khi chính sách được công bố, với mức nới tổng dư nợ hiện tại, các ngân hàng khó có thể chủ động gỡ bỏ các biện pháp hạn chế." Người này nói thêm: "Cơ chế quản lý nhiều khả năng sẽ được duy trì cho đến khi nhu cầu vay tự nhiên hạ nhiệt theo diễn biến lãi suất và tình hình thị trường bất động sản." Bình luận này cho thấy giới ngân hàng chưa kỳ vọng các quy định vay vốn sẽ sớm được nới lỏng thêm.

Việc nới tổng dư nợ của cơ quan quản lý tài chính về bản chất là điều chỉnh thứ tự ưu tiên trong cung cấp tín dụng, hơn là mở rộng đại trà. Việc người mua nhà thông thường và người vay tín chấp có cảm nhận được sự cải thiện hay không sẽ phụ thuộc vào cách từng ngân hàng xử lý phần vượt hạn mức, cách phân bổ hạn mức theo tháng, và diễn biến lãi suất trong thời gian tới.