Tăng 30% hạn mức vay tạm cư, tính theo nhà mới hoàn công

Ủy ban Dịch vụ Tài chính Hàn Quốc (FSC) cho biết hạn mức vay tạm cư trong các dự án tái thiết đô thị có thể tăng thêm khoảng 30% so với trước đây, nhờ đổi cách tính giá trị tài sản thế chấp từ nhà cũ trước khi phá dỡ sang nhà mới sau khi hoàn công.

Ông Lee Eok-won (이억원), Chủ tịch FSC, phát biểu trên sóng Yonhap News TV ngày 13 rằng "khoản vay tạm cư sẽ được vay nhiều hơn khoảng 30% so với trước, giúp giảm bớt khó khăn về vốn cho người có nhu cầu ở thực". Phát biểu này nằm trong gói giải pháp tài chính tổng thể nhằm ổn định thị trường bất động sản mà FSC công bố cùng ngày, tập trung khơi thông một phần dòng vốn gắn với nguồn cung nhà ở và thủ tục nhận nhà, gồm vay tạm cư, vay tạm ứng và vay tất toán.

Ông Lee giải thích trước tiên về việc điều chỉnh tiêu chí định giá tài sản thế chấp dùng để tính tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản thế chấp (LTV). Trước đây, giá trị thế chấp được tính theo nhà cũ trước khi phá dỡ, nhưng tới đây sẽ được tính theo nhà mới sau khi hoàn công, qua đó nâng số tiền có thể vay.

Nếu vẫn còn thiếu vốn, nhà thầu thi công hoặc ban quản lý dự án (tổ hợp tác) có thể sử dụng một sản phẩm bảo lãnh mới khi vay thêm vốn tạm cư từ ngân hàng. Tình trạng ách tắc vốn vay tạm cư từng khiến việc di dời của các hộ dân và tiến độ khởi công bị chậm lại, nên các bên liên quan trong ngành đã liên tục đề nghị được hỗ trợ tài chính.

LTV là tỷ lệ số tiền được vay so với giá trị tài sản thế chấp. Dù áp dụng cùng một mức LTV, nếu tiêu chí định giá tài sản thế chấp được nâng lên thì số tiền người vay có thể nhận cũng tăng theo.

Mục tiêu quản lý tổng dư nợ vay hộ gia đình cũng được điều chỉnh. Cơ quan quản lý tài chính nâng mục tiêu tăng trưởng dư nợ vay hộ gia đình toàn ngành tài chính năm nay từ 1,5% lên 3%.

Ông Lee cho biết khi đặt mục tiêu 1,5%, tốc độ tăng trưởng danh nghĩa được ước tính khoảng 4,5%, nhưng hiện tại con số này đã vượt 12-13%. Ông cũng nêu thêm việc giao dịch nhà đất tăng lên do hoãn áp thuế chuyển nhượng tăng nặng đối với người sở hữu nhiều nhà, cùng khó khăn về vốn của người mua nhà thực, là những lý do khiến mục tiêu tổng dư nợ được điều chỉnh lại.

Tuy vậy, cũng có ý kiến cho rằng việc nâng mục tiêu tổng dư nợ không đồng nghĩa với việc nới lỏng toàn diện các khoản vay mua nhà thông thường. TokenPost trước đó từng đưa tin dù mục tiêu tổng dư nợ được nâng lên, ngưỡng vay mua nhà thông thường khó có thể hạ ngay lập tức.

Cơ quan quản lý tài chính khẳng định vẫn giữ nguyên tắc quản lý nợ hộ gia đình. Ông Lee cho biết LTV, tỷ lệ trả nợ gốc và lãi trên thu nhập (DSR), cùng trần hạn mức vay theo phân khúc giá nhà ở mức 600 triệu, 400 triệu và 200 triệu won vẫn được giữ nguyên.

DSR là chỉ số xác định hạn mức vay dựa trên so sánh giữa số tiền gốc và lãi phải trả hằng năm của người vay với thu nhập của họ. Việc nâng mục tiêu tổng dư nợ không có nghĩa là hạ thấp ngưỡng vay đối với nhu cầu mang tính đầu cơ.

Gói chính sách lần này cũng bao gồm các biện pháp dành cho thanh niên và cặp vợ chồng mới cưới. Ông Lee đề cập việc cải thiện độ tuổi và hạn mức của khoản vay Bogeumjari tương lai dành cho thanh niên (Cheongnyeon Mirae Bogeumjari Loan), sản phẩm bảo lãnh kết hợp giữa hình thức thuê Jeonse và thuê trả hàng tháng, cùng bảo lãnh vay đặt cọc Jeonse đặc biệt dành cho thanh niên.

Khoản vay Bogeumjari sẽ điều chỉnh tiêu chí thu nhập áp dụng cho cặp vợ chồng mới cưới. Ông Lee cho biết hiện mức thu nhập tối đa áp dụng cho vợ chồng mới cưới là 85 triệu won, và tới đây chỉ cần một trong hai người đáp ứng điều kiện thu nhập hiện hành là được công nhận, thay vì tính chung cả hai.

Các biện pháp tài chính dành cho phía cung được tập trung vào việc giảm nghẽn theo từng giai đoạn tại các dự án tài trợ dự án (PF). Với các dự án PF hoạt động bình thường, bảo lãnh công sẽ được mở rộng; còn với các dự án gặp khó khăn, cơ quan quản lý sẽ dùng quỹ phục hồi của Công ty Quản lý Tài sản Hàn Quốc (KAMCO) cùng các khoản vay hợp vốn từ ngân hàng và khối bảo hiểm để điều chỉnh cơ cấu dự án và cơ cấu nợ.

Gói giải pháp lần này phần nào phản ánh vấn đề thiếu vốn tạm cư từng được nêu ra tại các dự án tái thiết đô thị. TokenPost trước đó từng đưa tin chính phủ Hàn Quốc đang xem xét nới lỏng quy định về vay tạm cư trong các dự án tái thiết đô thị.

Hiệu quả thực tế khi triển khai có thể khác nhau tùy vào cách phân bổ hạn mức của từng ngân hàng, điều kiện chi tiết của sản phẩm bảo lãnh và tính khả thi kinh doanh của từng dự án. Cơ quan quản lý tài chính cho biết sẽ vừa giữ nguyên tắc quản lý tổng dư nợ, vừa hỗ trợ có chọn lọc cho những khó khăn về vốn của người có nhu cầu ở thực.