31,4% giao dịch nhà tại Mỹ trả bằng tiền mặt, ưu thế dần suy yếu

Tỷ lệ giao dịch mua nhà bằng tiền mặt tại Mỹ giảm xuống còn 31,4% trong giai đoạn từ tháng 1 đến tháng 4 năm 2026. Nguồn cung nhà ở tăng lên và đà tăng giá chậm lại được cho là đã mở rộng dư địa cạnh tranh cho người mua sử dụng khoản vay thế chấp.

Realtor.com cho biết trong báo cáo công bố ngày 18 rằng tỷ lệ giao dịch bằng tiền mặt trong tổng số giao dịch mua bán nhà tại Mỹ giai đoạn tháng 1-4/2026 là 31,4%, giảm 0,9 điểm phần trăm so với mức 32,3% cùng kỳ năm trước.

Cùng giai đoạn này, tổng số giao dịch mua bán nhà tại Mỹ giảm 8,5% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, số giao dịch bằng tiền mặt giảm tới 11,2%, tốc độ giảm nhanh hơn so với thị trường chung.

Diễn biến giá nhà cũng thay đổi. Mức tăng giá nhà trung vị trên toàn nước Mỹ chỉ đạt 0,2% so với cùng kỳ năm trước, thấp hơn nhiều so với mức 1,8% của năm 2025 và mức đỉnh 15,4% ghi nhận vào năm 2021, cho thấy áp lực tăng giá đã giảm đáng kể.

Sau đại dịch Covid-19, thị trường nhà ở Mỹ trải qua một thời gian dài thiếu nguồn cung và cạnh tranh đấu giá gay gắt. Trong giai đoạn này, đề nghị mua bằng tiền mặt được xem là điều kiện có lợi cho bên bán vì giúp giảm bớt các yếu tố rủi ro liên quan đến thẩm định khoản vay và định giá tài sản.

Giao dịch bằng tiền mặt là hình thức người mua sử dụng nguồn vốn tự có để mua nhà mà không cần vay thế chấp. Do rủi ro đổ vỡ hợp đồng vì chậm phê duyệt khoản vay hoặc điều chỉnh định giá từ tổ chức tài chính, hình thức này thường được dùng như một cách để tăng độ chắc chắn cho giao dịch trong những thị trường cạnh tranh cao.

Hannah Jones, chuyên gia kinh tế cấp cao tại Realtor.com, nhận định: "Người mua trả tiền mặt không biến mất, nhưng đang trở nên bớt chiếm ưu thế hơn khi thị trường nhà ở dần tìm lại thế cân bằng". Theo bà, nguồn cung nhà tăng và giá cả hạ nhiệt đang tạo thêm cơ hội cạnh tranh cho người mua sử dụng khoản vay.

Khảo sát của Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia Mỹ (National Association of Realtors, NAR) cũng cho thấy xu hướng tương tự. Riêng với nhà đã qua sử dụng, tỷ lệ giao dịch bằng tiền mặt trong tháng 7/2026 là 26%, giảm so với mức 31% của tháng 7/2025.

Tuy nhiên, giao dịch bằng tiền mặt không giảm ở tất cả các khu vực. Realtor.com cho biết tại Pittsburgh, Austin và San Francisco, không chỉ tỷ lệ mà cả số lượng giao dịch mua bằng tiền mặt trên thực tế đều tăng.

Cách thức đấu giá của người mua vay thế chấp cũng đang thay đổi. Tại khu vực Boston, một số người mua bắt đầu sử dụng hình thức bảo lãnh trước (pre-underwriting) - được thẩm định kỹ hơn so với chấp thuận trước thông thường - để cạnh tranh với người mua trả tiền mặt.

Dana Bull, môi giới bất động sản tại khu vực Boston, cho biết vào mùa xuân năm nay, một người mua sử dụng khoản vay đã vượt qua khoảng 15 đề nghị cạnh tranh khác để mua được nhà. Bà cho biết thêm, một người mua khác cùng nhóm với bà cũng thắng một giao dịch nhà tại Arlington sau khi vượt qua 27 đề nghị cạnh tranh.

Việc tỷ lệ mua nhà bằng tiền mặt giảm khó có thể chỉ được hiểu đơn giản là nhu cầu từ nhóm thu nhập cao suy yếu. Giới phân tích cho rằng đây là kết quả tổng hợp của nguồn cung tăng, đà tăng giá chậm lại, áp lực lãi suất và tâm lý của bên bán, khiến quyền chủ động trong giao dịch có phần dịch chuyển.

Dana Bull cũng cho biết dù người mua trả tiền mặt đang giảm, thị trường Boston vẫn duy trì tính cạnh tranh cao. Bà nói: "Ngay sau khi lãi suất tăng, giai đoạn đấu giá quyết liệt từng khiến tiền mặt trở thành vua, nhưng xu hướng đó đang suy yếu dần".

Đối với độc giả quan tâm đến thị trường Mỹ, diễn biến này là một chỉ báo phản ánh đồng thời tình hình bất động sản và điều kiện tài chính hộ gia đình tại Mỹ. TokenPost từng đưa tin trước đó rằng lãi suất vay thế chấp tăng và số đơn xin vay tại Mỹ giảm có liên quan đến diễn biến lãi suất dài hạn và kỳ vọng lạm phát.

Tác động trực tiếp của thị trường nhà ở Mỹ đến thị trường tiền mã hóa như Bitcoin(BTC) và Ethereum(ETH) hiện chưa được xác nhận. Dù vậy, giao dịch nhà đất và nhu cầu vay thế chấp vẫn được theo dõi như một chỉ báo vĩ mô phản ánh môi trường lãi suất và sức chi tiêu tại Mỹ.