Giá nhà Mỹ tăng 1,5% trong tháng 6, Chicago dẫn đầu 6,9%

Đà tăng giá nhà tại Mỹ tăng tốc trở lại trong tháng 6. Chỉ số giá nhà toàn quốc tăng 1,5% so với cùng kỳ năm trước, trong khi chỉ số 20 thành phố lớn tăng 2,1%.

S&P Dow Jones Indices công bố dữ liệu tháng 6 của chỉ số giá nhà S&P CoreLogic Case-Shiller, cho biết chỉ số giá nhà toàn quốc Mỹ đã tăng 1,5% so với 12 tháng trước đó. Mức tăng này cao hơn so với 1,2% ghi nhận hồi tháng 5.

Chỉ số 20 thành phố lớn tăng 0,24% so với tháng trước. Mức tăng so với cùng kỳ năm trước đạt 2,1%, tốc độ tăng nhanh nhất trong vòng một năm qua.

Dù giá danh nghĩa phục hồi, diễn biến giá thực tế vẫn yếu. Tính theo chỉ số toàn quốc, lạm phát tháng 6 ở mức 3,5%, vượt mức tăng giá nhà 1,5%, khiến giá trị nhà thực tế giảm liên tiếp trong 13 tháng.

Chênh lệch giữa các khu vực khá lớn. Chicago ghi nhận mức tăng 6,9% so với cùng kỳ năm trước trong tháng 6, dẫn đầu trong số các thành phố lớn suốt 4 tháng liên tiếp.

New York tăng 4,8%, Cleveland tăng 4,1%. Ngược lại, Seattle giảm 2,0%, Las Vegas giảm 1,9% và Denver giảm 1,2%.

Rebecca Kaufman, Phó giám đốc phụ trách hàng hóa của S&P Dow Jones Indices, cho biết “yếu tố mùa vụ vẫn đang hỗ trợ đà tăng giá theo tháng”. Bà giải thích tháng 6 thường là thời điểm gần đỉnh của mùa cao điểm mua nhà, điều này đã tác động đến mức tăng của chỉ số theo tháng.

Bà Kaufman nói thêm “tháng 6 thường gần đỉnh mùa cao điểm mua nhà, sau đó đà tăng giá thường chậm lại và hoạt động thị trường cũng hạ nhiệt”. Điều này đồng nghĩa khi hiệu ứng mùa vụ suy yếu, tốc độ tăng theo tháng cũng có thể chậm lại.

Sự khác biệt giữa các thành phố cho thấy thị trường nhà đất Mỹ không di chuyển theo một hướng duy nhất. Trong khi Chicago, New York và Cleveland nằm trong nhóm tăng mạnh nhất, Seattle, Las Vegas và Denver lại đứng đầu nhóm giảm giá.

Về xu hướng này, bà Kaufman nhận định “thị trường nhà đất ở vùng Đông Bắc và Trung Tây đang lấy lại sức mạnh, trong khi thị trường ở miền Tây và vành đai Sunbelt lại suy yếu, đây là xu hướng kéo dài nhiều năm”. Có thể hiểu tình hình việc làm, lượng hàng tồn kho, dịch chuyển dân số và áp lực giá theo từng khu vực đang phản ánh khác nhau lên chỉ số.

Chỉ số Case-Shiller là thước đo tiêu biểu, theo dõi biến động giá khi cùng một căn nhà được giao dịch nhiều lần để tính toán xu hướng giá nhà. Kết hợp chỉ số toàn quốc và chỉ số các thành phố lớn giúp phân biệt xu hướng chung của Mỹ với sự khác biệt giữa các đô thị.

Điều kiện tài chính nhà ở vẫn là yếu tố gây áp lực, tách biệt với sự phục hồi của các chỉ số giá. Bà Kaufman cho biết “lãi suất vay thế chấp kỳ hạn 30 năm trong tháng 6 duy trì quanh mức 6,5%, khiến thị trường nhà đất chịu sức ép”.

Bà nói thêm “chi phí tài chính vẫn ở mức cao đối với người có nhu cầu mua nhà, trong khi những người đã sở hữu nhà từ trước lại ngần ngại từ bỏ khoản vay lãi suất thấp đã có được trước đây”. Lãi suất cao vừa kìm hãm nhu cầu mới, vừa hạn chế nguồn cung nhà rao bán từ những người đang sở hữu.

Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang Mỹ (FHFA) cũng công bố chỉ số giá nhà quý 2/2026, cho biết giá nhà Mỹ tăng 2,1% so với cùng kỳ năm trước và tăng 0,3% so với quý trước. Chỉ số điều chỉnh theo mùa vụ trong tháng 6 giữ nguyên so với tháng 5.

Trong lĩnh vực tiền mã hóa, chỉ số giá nhà Mỹ cũng liên quan đến các thảo luận về token hóa tài sản thực. Trước đó, Galaxy đã cam kết 50 triệu USD cho dự án đưa giá nhà Mỹ lên thành sản phẩm on-chain. Số liệu giá nhà tháng 6 lần này cho thấy thị trường nhà đất Mỹ đang vừa phục hồi về giá danh nghĩa, vừa chịu áp lực về sức mua thực tế.