CMBS văn phòng Mỹ quá hạn 12%, giá trị Aon Center giảm 73%

Tỷ lệ nợ quá hạn của chứng khoán bảo đảm bằng khoản vay bất động sản thương mại (CMBS) văn phòng tại Mỹ đã tăng lên 12%, trong khi giá trị của các tòa nhà lớn tiếp tục được điều chỉnh qua giao dịch thực tế.

Bloomberg đưa tin tỷ lệ quá hạn CMBS văn phòng tăng cùng các thương vụ giao dịch tòa nhà lớn cho thấy hoạt động định giá lại bất động sản thương mại đang diễn ra trên thị trường.

Trepp ghi nhận tỷ lệ quá hạn CMBS văn phòng ở mức 12,00% trong tháng 8/2026. Tỷ lệ này từng tăng lên 12,34% vào tháng 1/2026, mức cao kỷ lục tại thời điểm đó.

CMBS văn phòng là loại chứng khoán được phát hành bằng cách gộp nhiều khoản vay thế chấp bằng các tòa nhà văn phòng. Khi việc thanh toán gốc và lãi bị chậm, tỷ lệ quá hạn của chứng khoán tăng lên. Nếu giá trị tài sản thế chấp thấp hơn dư nợ, rủi ro thua lỗ của các tổ chức tài chính cũng gia tăng.

Áp lực nợ xấu đối với các khoản vay văn phòng đang tăng cùng lịch đáo hạn. Khoảng 64 tỷ USD (khoảng 8.6848 nghìn tỷ won) CMBS văn phòng sẽ đáo hạn trong năm nay và năm tới. Trong số này, khoảng 40 tỷ USD (khoảng 5.428 nghìn tỷ won) đã được phân loại là khoản vay quá hạn, vỡ nợ hoặc có nguy cơ phát sinh vấn đề tín dụng.

Sau đại dịch COVID-19, mô hình làm việc từ xa và kết hợp phát triển đã thay đổi cách sử dụng văn phòng. Môi trường lãi suất cao cũng làm tăng gánh nặng tái cấp vốn. Một số tài sản từng trì hoãn việc ghi nhận thua lỗ nhờ gia hạn kỳ hạn hoặc điều chỉnh điều kiện khoản vay đang được định giá lại trong quá trình bán.

Aon Center, tòa nhà 83 tầng tại Chicago, là một ví dụ cho sự thay đổi này. Tòa nhà từng được giao dịch với giá 712 triệu USD (khoảng 96,62 tỷ won) vào năm 2015, nhưng giá trị thẩm định gần đây đã giảm xuống còn 195 triệu USD (khoảng 26,46 tỷ won).

Mức thẩm định mới thấp hơn khoảng 73% so với giá mua năm 2015. CRE News cũng đưa tin giá trị thẩm định của Aon Center được đánh giá lại ở mức 195 triệu USD.

Khoản vay thế chấp bằng Aon Center đáo hạn vào tháng 7, nhưng chủ sở hữu đã đề nghị gia hạn thêm 3 năm thay vì trả nợ. Bên cho vay đã từ chối rõ ràng đề nghị này, khiến khoản lỗ từng được trì hoãn qua việc gia hạn kỳ hạn chuyển thành vấn đề xử lý khoản vay và định giá lại tòa nhà.

Tốc độ suy yếu của thị trường văn phòng khác nhau tùy khu vực. New York vẫn tương đối vững nhờ nhu cầu từ các công ty tài chính, luật và công nghệ. Tại San Francisco, nhu cầu từ các công ty liên quan đến trí tuệ nhân tạo tạo thêm lực cầu thuê mới.

Ngược lại, tỷ lệ văn phòng bỏ trống tại khu trung tâm Chicago đã tăng lên khoảng 27%, còn Denver lên tới 39%. Ngay trong cùng một thành phố, khoảng cách nhu cầu giữa các tòa nhà mới, có vị trí tốt và tiện ích hiện đại với các tòa nhà hạng B cũ kỹ cũng ngày càng lớn.

Khi nhu cầu thuê tập trung vào những tòa nhà được doanh nghiệp ưa chuộng, các tòa nhà hạng B cũ gặp khó khăn trong việc tìm khách thuê. Doanh thu cho thuê giảm làm suy yếu dòng tiền của tòa nhà, qua đó đồng thời làm giảm giá trị tài sản thế chấp và khả năng trả nợ.

Giá trị của Republic Plaza tại Denver đã giảm khoảng 80% so với thời điểm huy động vốn năm 2012. Citadel Center tại Chicago được giao dịch với giá 137 triệu USD (khoảng 18,59 tỷ won), thấp hơn khoảng 76% so với giá bán năm 2006.

Giá giảm cũng tạo cơ hội thu hút các bên mua mới. Tòa nhà 175 West Jackson Boulevard tại Chicago được bán với giá 41 triệu USD (khoảng 5,56 tỷ won), thấp hơn khoảng 90% so với mức giao dịch trước đại dịch COVID-19.

Các nhà đầu tư tài sản gặp vấn đề đang đánh giá tòa nhà dựa trên nhu cầu thuê hiện tại và điều kiện huy động vốn, thay vì giá giao dịch trong quá khứ. Quá trình này đang khiến giá trị ghi sổ từng được duy trì theo giá cũ được điều chỉnh lại theo giá giao dịch thực tế.

Trong thời gian tới, khả năng gia hạn các khoản vay sắp đáo hạn và việc xử lý thông qua tái cơ cấu hoặc bán tài sản sẽ là những biến số chính trên thị trường bất động sản thương mại Mỹ. Khi các khoản vay tiếp tục đến hạn, khả năng xuất hiện thêm giá giao dịch thực tế vẫn còn bỏ ngỏ.