Hơn 600 tỷ won nợ: JR Global REITs thua kiện tại Anh

JR Global REITs vừa thua kiện tại Anh trong vụ tranh chấp liên quan đến việc thẩm định giá trị tòa nhà văn phòng Brussels Finance Tower tại Bỉ, khiến quá trình đàm phán tái cơ cấu khoản nợ hơn 600 tỷ won chính thức bước vào giai đoạn cấp bách.

Theo phán quyết của Tòa Thương mại thuộc Tòa án Tối cao Anh (England and Wales High Court, Commercial Court) công bố ngày 9 (giờ Hàn Quốc), mức thẩm định giá 920 triệu euro — căn cứ để nhóm ngân hàng cho vay kích hoạt cơ chế giữ tiền mặt “cash trap” — được xác định là có giá trị hợp lệ theo hợp đồng vay. Tòa cho rằng quá trình thẩm định có một số điểm chưa hoàn thiện, nhưng không đủ căn cứ để kết luận nhóm chủ nợ đã ép buộc đưa ra một kết quả cụ thể, hay công ty thẩm định Jones Lang LaSalle (JLL) đã đánh mất tính độc lập.

Vụ kiện bắt nguồn từ việc JLL — đơn vị do nhóm chủ nợ chỉ định — định giá Brussels Finance Tower ở mức 920 triệu euro. Khi tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản (LTV) tính theo mức định giá này vượt ngưỡng 52,5% quy định trong hợp đồng vay, cơ chế cash trap lập tức được kích hoạt, khiến nguồn thu cho thuê tại Bỉ không thể chuyển về Hàn Quốc.

Cash trap là biện pháp giữ lại nguồn thu cho thuê trong một tài khoản riêng thay vì chi trả cho bên vay, được áp dụng khi các điều kiện trong hợp đồng vay thế chấp bất động sản — như tỷ lệ LTV — không được đáp ứng. Đây là công cụ giúp nhóm chủ nợ kiểm soát dòng tiền và tăng khả năng thu hồi vốn.

JR Global REITs cho rằng nhóm chủ nợ đã can thiệp vào quá trình thẩm định để hạ thấp giá trị tài sản, từ đó khởi kiện CBRE Loan Servicing — tổ chức tài chính đại diện quản lý khoản vay. Tòa thừa nhận một số thành viên trong nhóm chủ nợ từng mong muốn mức định giá dưới 950 triệu euro, và JLL có thể đã biết điều này vào giai đoạn cuối của quá trình thẩm định.

Tuy nhiên, tòa nhận định không có đủ bằng chứng cho thấy JLL chịu áp lực bất hợp lý để đưa ra một con số cụ thể, hay công ty này thiên vị nhóm chủ nợ. Theo tòa, không thể khẳng định chắc chắn rằng kết quả thẩm định không đạt yêu cầu về chất lượng theo quy định trong hợp đồng.

Dù vậy, tòa cũng chỉ ra một số hạn chế trong cách JLL thực hiện thẩm định. Việc đối chiếu chéo bằng phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF) mang tính hình thức, một số vấn đề chưa được giải đáp thỏa đáng, và người phụ trách thẩm định dường như chưa nhận thức đầy đủ mức độ quan trọng của kết quả công việc.

Tòa kết luận rằng những hạn chế này chưa đủ để coi bản thẩm định là vô hiệu theo hợp đồng. Dù chất lượng thẩm định không thể xem là hoàn hảo, không có căn cứ cho thấy kết quả đã bị dàn dựng từ trước để phục vụ một mục đích cụ thể.

Việc thua kiện khiến lịch trình trả nợ của JR Global REITs bị kéo dài thêm. Theo kế hoạch công ty từng đưa ra, nếu thắng kiện, công ty sẽ bắt đầu trả lãi từ tháng 3/2027 và trả gốc từ tháng 6/2027. Nhưng do thua kiện, công ty chỉ có thể bắt đầu trả cả gốc lẫn lãi từ tháng 12/2027, sau khi hoàn tất tái cấp vốn cho khoản vay thế chấp bằng Finance Tower.

Áp lực huy động vốn cũng tăng lên. Khoản tiền 144,6 tỷ won thu được từ việc bán văn phòng tại Manhattan (Mỹ) — nếu thắng kiện — chỉ cần dùng một phần để trả nợ cho tài sản tại Bỉ. Nhưng do thua kiện, toàn bộ số tiền này phải được dùng để trả khoản vay ưu tiên tại địa phương.

Số tiền cần huy động thêm trong quá trình tái cấp vốn năm 2027 cũng tăng từ 171 tỷ won lên 283,7 tỷ won. Do công ty giả định mức định giá Finance Tower năm 2027 ở mức 1,1 tỷ euro, kế hoạch tái cấp vốn dựa trên giả định này nhiều khả năng sẽ tiếp tục là nội dung được các chủ nợ xem xét kỹ trong quá trình đàm phán.

Gánh nặng từ hợp đồng phòng ngừa rủi ro tỷ giá đã giảm bớt. JR Global REITs cho biết vào ngày 4, công ty đã chấm dứt sớm một phần giao dịch phòng ngừa rủi ro tỷ giá với JR REITs số 26 và JR REITs số 28, giúp khoản nợ liên quan giảm từ khoảng 165 tỷ won tại thời điểm nộp đơn xin phục hồi doanh nghiệp xuống còn khoảng 44,3 tỷ won theo tỷ giá hiện tại.

Trong thủ tục phục hồi doanh nghiệp tại Hàn Quốc, Tòa án Phục hồi Seoul đã chỉ định Công ty kiểm toán Samil PwC làm đơn vị điều tra. Đơn vị này sẽ đánh giá xem giá trị doanh nghiệp đang hoạt động của JR Global REITs có cao hơn giá trị thanh lý hay không, việc tiến hành thủ tục phục hồi có phù hợp hay không, và công ty có khả năng thực hiện kế hoạch trả nợ 5 năm đã đề xuất hay không.

Hạn nộp báo cáo giữa kỳ là ngày 28. Tòa án Phục hồi Seoul cũng đã gia hạn thời gian thực hiện Chương trình Hỗ trợ Tái cơ cấu Tự nguyện (ARS) giữa công ty và các chủ nợ đến ngày 14.

Ông Lee Jung-yeop (이정엽), đại diện công ty luật Rojipsa (로집사), nhận định: “Việc điều tra trước khi mở thủ tục phục hồi là quy trình nhằm xác định liệu thanh lý công ty có phải là phương án tốt hơn so với việc phục hồi hay không”. Ông cho rằng điều này phản ánh nhận định rằng không thể tiếp tục chỉ trông chờ vào kết quả đàm phán tự nguyện. Đây là bước đánh giá giá trị doanh nghiệp và khả năng tái cơ cấu nợ trước khi quyết định có mở thủ tục phục hồi hay không.

Theo danh sách chủ nợ tại thời điểm nộp đơn xin phục hồi, tổng khoản nợ của JR Global REITs vượt 600 tỷ won, bao gồm khoảng 165 tỷ won nợ liên quan đến phòng ngừa rủi ro tỷ giá, 321 tỷ won trái phiếu doanh nghiệp phát hành công khai, 59,2 tỷ won trái phiếu phát hành riêng lẻ và 55,4 tỷ won vay tín dụng. Tính đến cuối năm ngoái, công ty có khoảng 28.000 cổ đông nhỏ lẻ — những người cũng là chủ nợ đối với khoản cổ tức chưa chi trả trị giá 22,7 tỷ won.

Vụ kiện tại Anh đã khép lại, nhưng vấn đề cốt lõi còn lại là liệu các chủ nợ có chấp nhận kế hoạch trả nợ 5 năm mà công ty đưa ra hay không. Công ty kiểm toán Samil PwC dự kiến nộp báo cáo giữa kỳ trước ngày 28.