Giảm 5,4%: Doanh số nhà chờ bán Mỹ tiếp tục chịu áp lực lãi suất cao

Doanh số nhà chờ bán (pending home sales) tại Mỹ trong tháng 6 giảm 5,4% so với tháng trước. Chỉ số hợp đồng, vốn thường đi trước doanh số nhà cũ 1-2 tháng, suy yếu trở lại, cho thấy lãi suất cao và gánh nặng giá nhà tiếp tục đè nặng lên thị trường nhà ở.

Theo Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia Mỹ (National Association of Realtors, NAR), doanh số nhà chờ bán tháng 6 cũng giảm 0,3% so với cùng kỳ năm trước. Theo lịch công bố số liệu năm 2026 của NAR, chỉ số nhà chờ bán tháng 7 sẽ được công bố lúc 10 giờ sáng ngày 18 tháng 8 theo giờ miền Đông nước Mỹ, tức khoảng 21 giờ cùng ngày theo giờ Việt Nam.

Nhà chờ bán là chỉ số tổng hợp các hợp đồng mua bán nhà đơn lập, căn hộ chung cư (condo) và nhà hợp tác xã (co-op) đã ký kết nhưng chưa hoàn tất giao dịch. Vì hợp đồng thường được ký trước khi giao dịch chính thức hoàn tất 1-2 tháng, chỉ số này được xem là thước đo dẫn dắt xu hướng doanh số nhà cũ.

Số liệu tháng 6 cũng yếu ở tất cả các khu vực. So với tháng trước, vùng Đông Bắc giảm 3%, Trung Tây giảm 8,9%, miền Nam giảm 4,1% và miền Tây giảm 4,7%, cả bốn khu vực chính đều đi xuống.

So với cùng kỳ năm ngoái, xu hướng lại phân hóa theo khu vực. Đông Bắc và Trung Tây lần lượt tăng 2,2% và 0,3%, trong khi miền Nam và miền Tây giảm lần lượt 0,9% và 1,1%.

Trong báo cáo tháng 6, ông Lawrence Yun, chuyên gia kinh tế trưởng của NAR, nói rằng lãi suất vay thế chấp đang ở mức cao nhất trong gần một năm, cộng với giá nhà trung vị toàn quốc cao kỷ lục, đang tạo ra một thị trường nhà ở trầm lắng, gây khó khăn đặc biệt cho người mua nhà lần đầu. Bình luận này cho thấy lãi suất và giá nhà cùng lúc gây áp lực khiến khả năng ký hợp đồng của người có nhu cầu thực giảm sút.

Ông Yun cũng cho biết chính việc hoàn tất giao dịch, chứ không phải việc ký hợp đồng, mới tạo ra tác động kinh tế thực sự. Bình luận thêm rằng hợp đồng chờ bán tuy phản ánh giao dịch trong tương lai, nhưng do có trường hợp hủy hợp đồng và các điều khoản có điều kiện nên không hoàn toàn trùng khớp với số giao dịch thực tế được hoàn tất.

Các chỉ số phụ trợ quanh thị trường nhà ở cũng không mấy khả quan. Chỉ số thị trường nhà ở tháng 7 do Hiệp hội Xây dựng Nhà toàn quốc Mỹ (NAHB) và Wells Fargo(WFC) tổng hợp đạt 34 điểm, thấp hơn ngưỡng trung lập 50.

Trong các chỉ số thành phần, chỉ số điều kiện bán hàng hiện tại đạt 37 điểm, chỉ số kỳ vọng doanh số 6 tháng tới đạt 43 điểm và chỉ số lượng khách tiềm năng đến xem nhà chỉ đạt 23 điểm. Khảo sát tháng 7 cũng cho thấy tỷ lệ nhà xây dựng giảm giá bán tăng lên 37%, cao hơn mức 35% của tháng 6 và 32% của tháng 5.

Chi phí vay vốn vẫn là gánh nặng. Theo khảo sát hàng tuần của Freddie Mac, lãi suất vay thế chấp cố định 30 năm trung bình lần lượt là 6,58% vào ngày 23 tháng 7, 6,66% vào ngày 30 tháng 7, 6,69% vào ngày 6 và 6,67% vào ngày 13.

Hãng tin AP đưa tin ngày 13 rằng lãi suất vay thế chấp cố định 30 năm giảm nhẹ lần đầu tiên sau 6 tuần, nhưng vẫn cao hơn cùng kỳ năm ngoái. Khi lãi suất neo ở mức gần 7%, gánh nặng trả nợ hàng tháng tăng lên, có thể ảnh hưởng đến khả năng thương lượng giá và tốc độ ký hợp đồng của người mua.

Tuy nhiên, không phải mọi chỉ số đều cùng chiều. Trong báo cáo nhà ở hàng tháng của tháng 7, Realtor.com cho biết giá nhà rao bán trung vị toàn quốc là 428.950 USD (khoảng 607 triệu won Hàn Quốc), giảm 2,4% so với cùng kỳ năm trước, trong khi số lượng nhà đang chờ bán (pending sales) lại tăng 1,3% so với cùng kỳ.

Số liệu của Realtor.com dựa trên tin đăng bán gần thời gian thực, khác cách tính với chỉ số hợp đồng chờ bán của NAR. Thay vì so sánh trực tiếp hai chỉ số như thể chúng đo cùng một đại lượng, cần nhìn nhận rằng ngay trong thị trường nhà ở, giá rao bán, nhu cầu ký hợp đồng và tốc độ hoàn tất giao dịch cũng đang biến động với tốc độ khác nhau.

Với độc giả tài sản số trong nước, sự suy yếu của các chỉ số nhà ở Mỹ cũng được xem là một biến số vĩ mô. Gắn với xu hướng doanh số nhà cũ Mỹ giảm và áp lực lãi suất kéo dài trước đó, tác động của lãi suất vay thế chấp và sức mua của người tiêu dùng đối với tâm lý tài sản rủi ro cần được theo dõi riêng.

Chỉ với số liệu lần này, chưa có cơ sở để khẳng định tác động cụ thể đến giá Bitcoin(BTC) và Ethereum(ETH). Điểm cần theo dõi tiếp theo là số liệu chính thức về doanh số nhà chờ bán tháng 7 của NAR và các chỉ số doanh số nhà cũ sau đó.