Giá trị ròng nhà ở của người vay thế chấp Mỹ đạt 17,9 nghìn tỷ USD nhưng khó khai thác

Giá trị ròng nhà ở của các hộ gia đình Mỹ đang vay thế chấp đạt 17,9 nghìn tỷ USD (khoảng 24.219 nghìn tỷ won) trong quý II/2026, mức cao kỷ lục, nhưng các hộ gia đình không tích cực sử dụng nguồn tài sản này để vay thêm hoặc chi tiêu. Lãi suất cao và lãi suất thế chấp hiện hữu thấp đã hạn chế nhu cầu vay bổ sung.

Trong tổng giá trị ròng nhà ở, phần tài sản nhà ở khả dụng mà chủ nhà có thể vay thêm là 11,5 nghìn tỷ USD (khoảng 15.560 nghìn tỷ won). Dữ liệu của Cotality cho thấy giá trị tài sản nhà ở bình quân trên mỗi người vay thế chấp là 310.000 USD (khoảng 419,43 triệu won), tăng 6.000 USD so với quý trước.

Giá trị tài sản nhà ở khả dụng là khoản tiền chủ nhà có thể vay thêm sau khi vẫn duy trì phần giá trị tài sản thế chấp theo yêu cầu của bên cho vay. Chủ nhà có thể huy động nguồn tiền này thông qua khoản vay thế chấp thứ hai hoặc hạn mức tín dụng thế chấp nhà ở (HELOC).

Tuy nhiên, trong quý II/2026, tổng giá trị các khoản vay thế chấp thứ hai và HELOC mới chỉ tăng khoảng 20% so với quý trước. Tỷ trọng của hai hình thức này trong tổng giá trị tài sản nhà ở khả dụng cũng chưa đạt 0,1%.

Tom Malone (Thom Malone), kinh tế trưởng tại Cotality, cho biết: “Những người vay có nhiều tài sản nhà ở nhất lại ít có khả năng khai thác nguồn tài sản này hơn, vì họ thường có lãi suất thế chấp thấp, dòng tiền ổn định và ít lý do phải chuyển nhà”. Điều này cho thấy các chủ nhà có tài sản lớn có nhiều dư địa hơn để tránh vay thêm trong khi vẫn giữ nguyên điều kiện của khoản vay hiện hữu.

Hiệu ứng 'khóa lãi suất' tại thị trường nhà ở Mỹ cũng hạn chế việc các hộ gia đình khai thác tài sản. Những người mua nhà hoặc vay tiền trong giai đoạn đầu đại dịch COVID-19 đang được hưởng mức lãi suất thấp hơn nhiều so với hiện nay.

Các hộ gia đình vay tiền với lãi suất thấp khi đó phải chịu khoản thanh toán gốc và lãi hằng tháng tương đối nhỏ. Nhờ vậy, họ có thể chi trả cho việc sửa sang nhà cửa hoặc học phí của con bằng dòng tiền hiện có, đồng thời ít có động lực lựa chọn khoản vay thế chấp thứ hai với lãi suất cao hơn.

Chênh lệch giữa các khu vực cũng rất lớn. Giá trị tài sản nhà ở bình quân tại Hawaii và California đều vượt 600.000 USD (khoảng 811,8 triệu won), trong khi Massachusetts vượt 400.000 USD (khoảng 541,2 triệu won).

Ngược lại, giá trị tài sản nhà ở bình quân tại Louisiana, Oklahoma và Iowa chỉ ở mức hơn 100.000 USD. Khoảng cách giữa các khu vực có xu hướng nới rộng khi giá nhà tăng mạnh hơn tại những nơi vốn đã có giá trị tài sản nhà ở cao.

Một số khu vực còn ghi nhận tài sản suy giảm do giá trị nhà ở giảm. Texas, Minnesota, Colorado, Maryland và Washington D.C. nằm trong số những nơi được nhắc đến.

Tỷ lệ các khoản vay thế chấp 'âm vốn' khi dư nợ vượt giá trị nhà ở duy trì ở mức thấp, 2,1%. Giá trị tài sản nhà ở của các hộ gia đình Mỹ vẫn vững, nhưng khả năng chuyển hóa thành tiền mặt thực tế phụ thuộc vào lãi suất của khoản vay hiện hữu, lãi suất vay bổ sung và điều kiện thị trường nhà ở tại từng khu vực.