Giá nhà Mỹ tháng 7 tăng 0,32%, giá trị thực giảm tháng thứ 14 liên tiếp

Giá nhà tại 20 đô thị lớn của Mỹ tăng 0,32% trong tháng 7 so với tháng trước, đánh dấu tháng tăng thứ tư liên tiếp. Trong khi đó, giá trị thực của nhà ở trên toàn nước Mỹ giảm tháng thứ 14 liên tiếp, cho thấy diễn biến trái chiều giữa giá danh nghĩa và giá trị cảm nhận.

Chỉ số tổng hợp 20 đô thị S&P CoreLogic Case-Shiller tăng vượt mức dự báo 0,2% của thị trường. Mức tăng theo tháng là mạnh nhất kể từ tháng 12 năm 2025, còn tốc độ tăng theo năm cũng nhanh nhất kể từ tháng 5 năm 2025.

Rebecca Kaufman, Phó chủ tịch bộ phận hàng hóa thuộc S&P Dow Jones Indices, cho biết xu hướng giá nhà “lệch đáng kể so với mô hình mùa vụ thông thường”. Bà nói mức tăng trong tháng 7 nổi bật ngay cả khi đây thường là giai đoạn giao dịch gia tăng theo mùa.

Chênh lệch giữa các đô thị khá lớn. Chicago ghi nhận mức tăng theo năm 6,9% trong tháng 7, cao nhất trong 20 đô thị lớn tháng thứ năm liên tiếp. Mức tăng theo năm tại New York và Miami cũng mở rộng đáng kể.

Đà suy yếu tiếp tục diễn ra tại khu vực phía Tây. Giá nhà tại Seattle giảm 1,6% theo năm, ghi nhận mức giảm lớn nhất trong hai tháng liên tiếp. Las Vegas giảm 1,3%, còn Denver giảm 1,1%.

Kaufman cho biết khoảng cách giữa khu vực phía Đông và phía Tây vẫn tiếp diễn. Trong 8 đô thị lớn ở phía Đông, 6 nơi có mức biến động theo năm cải thiện so với tháng 6. Trong khi đó, tại 8 đô thị lớn ở phía Tây, chỉ 2 nơi ghi nhận diễn biến tương tự.

Chỉ số tháng 7 cũng cho thấy những điểm khác biệt so với dữ liệu tháng 6 được công bố trước đó. TokenPost từng đưa tin giá nhà tại 20 đô thị lớn của Mỹ tăng 2,1% theo năm trong tháng 6, trong khi Chicago tăng 6,9%. Sang tháng 7, mức tăng của Chicago vẫn là 6,9%, nhưng mức tăng theo tháng và chênh lệch giữa các khu vực đã xuất hiện rõ hơn.

Giá danh nghĩa tăng không đồng nghĩa với sức mua nhà ở đã phục hồi. Lãi suất thế chấp cao tại Mỹ, giá nhà mới giảm và tâm lý suy yếu của các công ty xây dựng nhà ở xuất hiện đồng thời, trong khi lạm phát vẫn cao hơn tốc độ tăng giá nhà.

Giá trị thực của nhà ở trên toàn nước Mỹ tiếp tục giảm trong tháng 7, kéo dài chuỗi đi xuống sang tháng thứ 14 liên tiếp. Nói cách khác, giá danh nghĩa tăng nhưng giá trị nhà ở sau khi tính đến lạm phát lại giảm.

Chỉ số Case-Shiller có đặc điểm phản ánh dữ liệu chậm hơn thời điểm giao dịch và tính trung bình các giao dịch trong nhiều tháng. Vì vậy, mức tăng trong tháng 7 có thể là kết quả của các giao dịch trước đó được phản ánh muộn, thay vì phản ánh ngay lập tức điều kiện giao dịch gần đây.

Đây là chỉ số theo dõi biến động giá nhà hiện hữu tại các đô thị lớn của Mỹ. Chỉ số thể hiện cả biến động theo tháng và theo năm, nhưng không phản ánh ngay điều kiện giao dịch tại từng khu vực hoặc những thay đổi lãi suất gần nhất.

Sự khác biệt giữa các khu vực cho thấy đà phục hồi của thị trường nhà ở không diễn ra với cùng tốc độ trên toàn quốc. Một số đô thị phía Đông duy trì đà tăng mạnh, trong khi các đô thị lớn phía Tây tiếp tục ghi nhận giá giảm theo năm.

Chỉ số giá nhà cũng liên quan đến các cuộc thảo luận trong ngành 가상자산 về token hóa tài sản thực. Galaxy trước đó đã cam kết 50 triệu USD (khoảng 67,9 tỷ won) cho kế hoạch đưa giá nhà Mỹ lên chuỗi khối. Tuy nhiên, tác động của chỉ số Case-Shiller lần này đối với sản phẩm nói trên hoặc thị trường 가상자산 cần được đánh giá riêng.

Tóm lại, thị trường nhà ở Mỹ trong tháng 7 ghi nhận đồng thời giá danh nghĩa tăng và giá trị thực giảm. Để đánh giá thị trường đã phục hồi hay chưa, cần xem xét cùng lúc diễn biến giá theo khu vực, lạm phát và chi phí tài chính.