Lợi suất trái phiếu Mỹ kỳ hạn 10 năm lên 5,18%, vượt lợi suất cho thuê nhà riêng 0,38 điểm phần trăm

Lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ kỳ hạn 10 năm tăng lên 5,18%, cao hơn 0,38 điểm phần trăm so với lợi suất cho thuê nhà riêng sau khi tính chi phí ở mức 4,8%. Điều này cho thấy 'chênh lệch bất động sản âm', khi lợi suất dòng tiền từ trái phiếu cao hơn bất động sản cho thuê.

Bộ Tài chính Mỹ cho biết lợi suất trái phiếu kỳ hạn 10 năm ở mức 5,11% vào ngày 23 và tăng lên 5,18% vào ngày 24.

Mức lợi suất này được ghi nhận là cao nhất kể từ tháng 7 năm 2007.

'Chênh lệch bất động sản âm' mô tả tình huống lợi suất trái phiếu chính phủ Mỹ, vốn được xem là tài sản có rủi ro tương đối thấp, vượt lợi suất vận hành của bất động sản cho thuê. Nhà cho thuê phải chịu chi phí trống phòng, sửa chữa, thuế và quản lý, trong khi trái phiếu chính phủ tương đối ít phát sinh chi phí vận hành.

Nick Gerli, CEO công ty dữ liệu bất động sản, đã đăng biểu đồ liên quan và giải thích: “Nếu nắm giữ bất động sản để tạo dòng tiền, nhà đầu tư sẽ phải đối mặt với chi phí cơ hội so với trái phiếu chính phủ.” Theo phép tính này, khi lợi suất trái phiếu chính phủ vượt 5,1%, mức này sẽ cao hơn tỷ lệ vốn hóa 4,8% của hoạt động cho thuê nhà riêng.

Tỷ lệ vốn hóa là tỷ lệ giữa thu nhập hoạt động ròng hằng năm và giá bất động sản. Mức 4,8% trong phép so sánh lần này là lợi suất cho thuê nhà riêng sau khi tính chi phí, với giả định chi phí chiếm 45%.

Điều đó không có nghĩa toàn bộ tiền thuê sẽ trở thành lợi nhuận của nhà đầu tư. Người kinh doanh cho thuê phải chịu chi phí vận hành, thuế và rủi ro trống phòng, trong khi lợi suất thực tế có thể khác nhau tùy từng bất động sản.

Trái phiếu chính phủ và nhà cho thuê cũng có cách biến động lợi suất khác nhau. Chủ nhà cá nhân có thể đạt lợi suất hai chữ số trong giai đoạn chi phí sửa chữa thấp và hoạt động cho thuê ổn định, nhưng cũng có thể ghi nhận khoản lỗ vào năm sau nếu phát sinh chi phí bất ngờ hoặc tình trạng trống phòng.

Vì vậy, không thể đánh giá toàn bộ hiệu quả đầu tư chỉ bằng phép so sánh đơn giản giữa 4,8% và 5,18%. Biến động giá bất động sản, thuế và chi phí huy động vốn chưa được đưa vào phép so sánh dòng tiền này.

Cục Dự trữ Liên bang Mỹ đã tăng lãi suất cơ bản thêm 0,25 điểm phần trăm vào ngày 16, điều chỉnh phạm vi mục tiêu lãi suất quỹ liên bang lên 3,75-4,00%. Trong dự báo tháng 9 của Fed, mức trung vị lãi suất quỹ liên bang cuối năm 2026 được đưa ra là 4,1%.

Thông cáo quyết định lãi suất của Fed cho biết lạm phát vẫn ở mức cao. Nếu lãi suất cơ bản và lợi suất trái phiếu chính phủ dài hạn tiếp tục duy trì ở mức cao, việc so sánh lợi suất trái phiếu và lợi nhuận ròng từ bất động sản cho thuê có thể tiếp diễn.

Lợi suất dài hạn của Mỹ tăng cũng có thể ảnh hưởng đến tỷ lệ chiết khấu của các tài sản tạo dòng tiền dài hạn như cổ phiếu và bất động sản. Trước đó, đã xuất hiện phân tích cho rằng lợi suất trái phiếu Mỹ kỳ hạn 10 năm quanh 4,8% có thể chịu ảnh hưởng từ gánh nặng tài khóa và việc mở rộng nguồn cung trái phiếu chính phủ.

Đối với nhà đầu tư trong nước, lãi suất dài hạn của Mỹ được sử dụng như một chỉ báo để đánh giá sức hấp dẫn tương đối của tài sản định giá bằng USD và các tài sản rủi ro. Tuy nhiên, phép so sánh lần này được tính toán dựa trên dòng tiền của nhà cho thuê tại Mỹ và lợi suất đáo hạn của trái phiếu chính phủ Mỹ, nên không trực tiếp giải thích lợi suất của thị trường bất động sản trong nước.

Trong thời gian môi trường lãi suất cao tiếp diễn, việc chênh lệch lợi suất giữa trái phiếu chính phủ và nhà cho thuê có được duy trì hay không sẽ phụ thuộc vào diễn biến của lợi suất trái phiếu, tiền thuê, tỷ lệ trống phòng và chi phí vận hành.