Lãi suất thế chấp Mỹ vọt 6,89% nhưng giá nhà không giảm, chỉ 7% hộ gia đình định chuyển nhà

Lãi suất vay thế chấp cố định 30 năm tại Mỹ đã tăng lên 6,89% nhưng giá nhà vẫn gần như đứng yên. Thay vào đó, chính các giao dịch mua bán nhà đang dần biến mất khỏi thị trường.

Theo Business Insider đưa tin ngày 2 (giờ địa phương), thị trường nhà đất Mỹ đang rơi vào trạng thái "đóng băng" khi lãi suất cao đè nặng lên nhu cầu mua nhà nhưng chưa đủ sức kéo giá nhà đi xuống.

Nguyên nhân được chỉ ra không hẳn nằm ở bản thân lãi suất mà ở hiệu ứng khóa lãi suất (lock-in effect). Những chủ nhà đã chốt được lãi suất cố định 2-3% trong giai đoạn lãi suất siêu thấp 2021-2022, thời kỳ đại dịch, không muốn rao bán nhà, khiến nguồn cung nhà để bán ngày càng khan hiếm.

Nếu vay mới ở thời điểm hiện tại, người mua sẽ phải chịu mức lãi suất gần 7%, tức chi phí tài chính tăng hơn gấp ba lần. Không có lý do gì để họ từ bỏ ưu đãi lãi suất thấp chỉ để chuyển nhà.

Ông Thorsten Slok, kinh tế trưởng tại Apollo Global Management (APO), nhận định "không ai chuyển nhà cả". Theo thống kê của ông, tỷ lệ hộ gia đình có kế hoạch chuyển nhà trong 12 tháng tới chỉ khoảng 7%, mức thấp nhất từ trước đến nay. Con số này cho thấy tâm lý "án binh bất động" đang bao trùm thị trường.

Khi nguồn cung không xuất hiện, giá nhà được giữ vững, còn nhu cầu mua liên tục co lại, khiến khối lượng giao dịch sụt giảm mạnh. Nhiều phân tích cho rằng xu hướng này bắt nguồn từ xung đột lợi ích giữa nhóm chủ nhà đang hưởng lãi suất siêu thấp thời hậu đại dịch và nhóm người mua nhà mới.

Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) đã duy trì lãi suất cơ bản gần như bằng 0 trong giai đoạn 2021-2022 để ứng phó với đại dịch, kéo lãi suất thế chấp cố định 30 năm xuống còn 2-3%. Sau đó, trong chu kỳ tăng lãi suất liên tục nhằm kiềm chế lạm phát, lãi suất thế chấp đã vọt lên mức trên 6%, nhưng những người đã mua nhà với lãi suất thấp vẫn tiếp tục được hưởng ưu đãi đó.

Kết quả là thị trường bị chia thành hai phe. Người mua mới phải gánh cùng lúc lãi suất cao và giá nhà cao nên trì hoãn việc tham gia thị trường, trong khi chủ nhà hiện tại không muốn từ bỏ lãi suất thấp nên không rao bán.

Áp lực giá cả còn thể hiện rõ qua khoảng cách giữa các thế hệ. Khoảng 75% hộ gia đình Mỹ chỉ có thể chi trả cho căn nhà giá 300.000 USD trở xuống, trong khi mức giá nhà trung vị đã vượt 400.000 USD.

Độ tuổi trung vị của người mua nhà lần đầu hiện là 40, tăng 10 tuổi so với mức 30 của năm 2008. Điều này cho thấy thế hệ trẻ ngày càng khó tiếp cận thị trường nhà đất hơn.

Cũng đã xuất hiện những cảnh báo. Ông David Rosenberg, chuyên gia phân tích tại Capital Economics, cho biết nhiều chỉ số giá nhà đã xuất hiện dấu hiệu "rạn nứt" trong tháng trước, đồng thời nhắc đến sự tương đồng với thị trường nhà đất ngay trước khủng hoảng tài chính năm 2008.

Tuy nhiên, đây mới chỉ là cảnh báo ở mức khả năng, cần thêm cơ sở để so sánh với giai đoạn đó. Cấu trúc nợ ngân hàng và môi trường quản lý cho vay hiện nay cũng được cho là khác biệt so với năm 2008.

TokenPost trước đó đã đưa tin về việc lãi suất thế chấp cố định 30 năm trung bình tại Mỹ duy trì quanh mức 6% cao. Với số liệu công bố lần này, lãi suất đã tăng lên mức đỉnh của biên độ đó, đạt 6,89%.

Có ý kiến cho rằng cấu trúc hiện tại, khi khối lượng giao dịch sụt giảm mạnh song song với giá nhà cứng nhắc, khó có thể được giải quyết chỉ bằng việc hạ lãi suất, bởi hiện chưa có công cụ chính sách đủ hiệu quả để khuyến khích nhóm chủ nhà từ bỏ mức lãi suất 2-3%.

Thị trường thế chấp tại Hàn Quốc thường có tỷ trọng lãi suất thả nổi cao hơn, nên nhiều ý kiến cho rằng hiệu ứng khóa lãi suất như ở Mỹ khó xuất hiện tương tự. Dù vậy, diễn biến lãi suất dài hạn của Mỹ vẫn được xem là biến số tác động đến tâm lý thanh khoản của thị trường tài sản toàn cầu.