Chủ nhà một căn không cư trú: Chuyên gia đề nghị điều chỉnh thuế tổng hợp bất động sản

Dự thảo cải cách thuế năm 2026 làm tăng gánh nặng thuế cho những người sở hữu một căn nhà nhưng không thực sự sinh sống tại đó đang vấp phải yêu cầu bổ sung, chỉnh sửa. Giới chuyên gia cảnh báo nếu loại toàn bộ nhóm chủ một căn nhà không cư trú thực tế khỏi diện được giảm thuế, thị trường cho thuê có thể bất ổn và dòng nhu cầu nhà ở có thể dịch chuyển.

Viện Nghiên cứu Tài chính Thuế Hàn Quốc (Korea Institute of Public Finance) đã tổ chức "Hội thảo chính sách về dự thảo cải cách thuế năm 2026" tại Ngân hàng Hội quán, quận Jung, Seoul ngày 13 (giờ địa phương). Chính phủ Hàn Quốc cho biết sẽ xem xét các ý kiến thu thập được trong thời gian lấy ý kiến lập pháp đối với dự thảo công bố ngày 3 vừa qua, trước khi trình phương án sửa đổi lên Quốc hội vào đầu tháng sau.

Tâm điểm tranh luận là nhóm "chủ một căn nhà không cư trú thực tế". Theo dự thảo, nếu chủ sở hữu một căn nhà thực sự sinh sống tại đó, mức khấu trừ cơ bản của thuế tổng hợp bất động sản sẽ được nâng từ 1,2 tỷ won lên 1,4 tỷ won. Tuy nhiên, những người sở hữu một căn nhà nhưng không thực sự cư trú có thể bị loại khỏi diện giảm thuế này, khiến nhiều ý kiến cho rằng cần điều chỉnh lại các trường hợp ngoại lệ và tiêu chí áp dụng.

Thuế tổng hợp bất động sản là loại thuế sở hữu đánh vào người sở hữu nhà đất vượt một ngưỡng nhất định. Khác với người sở hữu nhiều nhà, hộ gia đình sở hữu một căn nhà duy nhất từ trước đến nay vẫn được áp dụng các cơ chế riêng như khấu trừ cơ bản, khấu trừ cho người cao tuổi và khấu trừ sở hữu dài hạn. Cuộc thảo luận lần này xoay quanh việc có nên mở rộng tiêu chí giảm thuế từ chỗ chỉ dựa vào việc sở hữu sang cả việc có cư trú thực tế hay không.

Giáo sư Woo Suk-jin (우석진) của Đại học Myongji nhận định: "Theo dự thảo cải cách thuế, ngoài việc nâng mức khấu trừ cơ bản từ 1,2 tỷ won lên 1,4 tỷ won khi chủ một căn nhà cư trú thực tế, tất cả những thay đổi còn lại đều là yếu tố tăng thuế." Ông đặt câu hỏi: "Trong bối cảnh nguồn thu ngân sách quốc gia vẫn tốt, liệu có cần tăng thuế nhiều đến vậy hay không." Theo ông, cần nâng tiêu chí xác định nhà ở giá trị cao, đồng thời bỏ hoặc giảm tối đa điều kiện "từ 1 năm trở lên" trong quy định đặc cách công nhận thời gian không thể cư trú vì lý do bất khả kháng là thời gian cư trú.

Giáo sư Lee Joong-kyo (이중교) của Trường Luật Đại học Yonsei cũng cho rằng nên kéo dài thời gian được công nhận là thời gian cư trú trong trường hợp không cư trú vì lý do bất khả kháng, từ 3 năm lên khoảng 5 năm. Ông Moon Yoon-sang (문윤상), Trưởng nhóm nghiên cứu bất động sản tại Viện Phát triển Hàn Quốc (KDI), cảnh báo rằng cơ chế phân biệt mức thuế dựa trên việc có cư trú hay không có thể gây lúng túng trong quá trình thực thi.

Về phía chính phủ, khả năng bổ sung điều chỉnh vẫn được để ngỏ ở giai đoạn nghị định thi hành. Ông Kim Byung-chul (김병철), Vụ trưởng phụ trách chính sách thuế tổng hợp thuộc Bộ Kinh tế và Tài chính, cho biết: "Người dân đang gửi rất nhiều ý kiến liên quan đến các trường hợp bất khả kháng được công nhận là cư trú." Ông nói thêm: "Chúng tôi sẽ cố gắng tiếp thu những ý kiến hợp lý khi sửa đổi nghị định thi hành."

Yêu cầu điều chỉnh cũng được đưa ra với phần cải cách khấu trừ đặc biệt do sở hữu dài hạn. Giáo sư Lee Joong-kyo nhấn mạnh: "Cần giữ được tinh thần ban đầu của khấu trừ đặc biệt sở hữu dài hạn trong thuế thu nhập chuyển nhượng bất động sản." Ông đề xuất trong giai đoạn gia hạn 1 năm, nên điều chỉnh mức khấu trừ theo thời gian sở hữu xuống 20% và mức khấu trừ theo thời gian cư trú lên 60%. Ông cũng cho rằng nên nâng trần khấu trừ đặc biệt sở hữu dài hạn hiện đang ở mức 1 tỷ won, khi tính đến đà tăng giá bất động sản.

Khấu trừ đặc biệt do sở hữu dài hạn là cơ chế cho phép khấu trừ một tỷ lệ nhất định khi tính thuế thu nhập chuyển nhượng, áp dụng cho trường hợp sở hữu nhà lâu năm hoặc thực sự cư trú tại đó. Nếu thay đổi theo hướng giảm ưu đãi thuế, quyết định bán hay giữ nhà trong ngắn hạn có thể bị ảnh hưởng, do đó thời gian gia hạn và tiêu chí áp dụng trở thành điểm mấu chốt.

Ý kiến về tác động thị trường của việc siết thuế tổng hợp bất động sản đối với nhà siêu cao cấp lại có sự phân hóa. Giáo sư Kang Kyung-hoon (강경훈) của Đại học Dongguk nhận định: "Về trung và dài hạn, có thể kỳ vọng hiệu ứng kìm hãm nhu cầu đối với khu vực nhà ở cao cấp hơn." Ông cho rằng "giá nhà phần nào sẽ được kiểm soát." Ngược lại, giáo sư Kang Sung-hoon (강성훈) của Đại học Hanyang lo ngại: "Thị trường cho thuê có thể xuất hiện bất ổn." Ông cảnh báo có thể xảy ra một dạng hiệu ứng bong bóng, khi áp lực tăng giá dồn sang phân khúc nhà ở ngay dưới ngưỡng siêu cao cấp.

Cuộc thảo luận lần này có liên hệ với tranh cãi về tính công bằng trong khấu trừ thuế tổng hợp bất động sản đối với nhà siêu cao cấp sở hữu một căn từng được đề cập trước đó. Trong cùng buổi hội thảo, ý tưởng của chính phủ về việc thiết kế lại gánh nặng thuế theo hướng ưu tiên cư trú thực tế đã vấp phải lo ngại từ giới chuyên gia về nguy cơ thu hẹp nguồn cung nhà cho thuê.

Hội thảo cũng đề cập tới việc cải cách Tài khoản quản lý tài sản tổng hợp cá nhân (ISA) và các biện pháp ngăn hành vi "ép giá cổ phiếu xuống thấp". Giáo sư Oh Jong-moon (오종문) của Đại học Dongguk cho rằng việc loại người thuộc diện chịu thuế tổng hợp thu nhập tài chính khỏi các sản phẩm ưu đãi thuế như ISA là không hợp lý. Ông nói: "Nên bỏ hẳn điều kiện tham gia ISA."

Giáo sư Oh cũng chỉ ra sự cần thiết phải bổ sung cho biện pháp ngăn hành vi ép giá cổ phiếu. Ông nhận định: "Việc chỉ cần thoát khỏi nhóm xếp hạng thấp nhất là đủ có thể tạo tín hiệu sai lệch, khiến phần lớn doanh nghiệp không thực sự quan tâm đến vấn đề này."

Về phần cải cách ISA, ông Kim Byung-chul cho biết: "Chúng tôi sẽ tiếp thu ý kiến để xây dựng phương án hợp lý." Chính phủ dự kiến sẽ trình phương án sửa đổi có phản ánh các ý kiến trong thời gian lấy ý kiến lập pháp lên Quốc hội vào đầu tháng sau.