Lãi suất vay mua nhà Mỹ neo 6,74%, giao dịch nhà đất vẫn trầm lắng

Lãi suất vay thế chấp cố định 30 năm trung bình tại Mỹ được ghi nhận ở mức 6,74% tính đến ngày 13, tiếp tục neo trong vùng 6% cao. So với tuần trước, mức lãi suất này giảm nhẹ nhưng vẫn được đánh giá là quá cao để giảm bớt gánh nặng trả góp hàng tháng cho người mua nhà.

Bankrate ngày 13 công bố bảng lãi suất theo thời gian thực, cho biết lãi suất vay thế chấp cố định 30 năm trung bình toàn nước Mỹ là 6,74%, còn lãi suất cố định 15 năm là 6,07%. So với tuần trước, lãi suất 30 năm giảm 0,05 điểm phần trăm và lãi suất 15 năm giảm 0,07 điểm phần trăm.

Tạp chí Fortune dẫn dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu Thế chấp (Mortgage Research Center) cho biết lãi suất vay thế chấp cố định 30 năm đạt chuẩn (conforming) trung bình là 6,731%, còn lãi suất cố định 15 năm đạt chuẩn là 5,881%. Cùng nguồn dữ liệu này, lãi suất vay jumbo 30 năm là 6,875%, lãi suất vay FHA 30 năm là 6,104%, lãi suất vay VA 30 năm là 6,174% và lãi suất vay USDA 30 năm là 6,149%.

Dữ liệu công khai mới nhất mà Fortune sử dụng có mốc thời gian là ngày 11. Do thời điểm khảo sát, mẫu số liệu và cách tính khác nhau, các con số của Bankrate và của Fortune/Mortgage Research Center không thể so sánh trực tiếp trên cùng một thang đo.

Khảo sát hàng tuần của Freddie Mac cũng cho thấy xu hướng tương tự. Freddie Mac ngày 6 công bố lãi suất cố định 30 năm ở mức 6,69% và lãi suất cố định 15 năm ở mức 6,01%.

Ba bộ số liệu tuy chi tiết khác nhau nhưng đều thống nhất ở một điểm: lãi suất vay thế chấp cố định 30 năm đang neo trong vùng 6% cao. Đây cũng là lý do giới quan sát cho rằng mức giảm nhẹ của lãi suất khó có thể ngay lập tức kéo giao dịch nhà đất hồi phục.

Lãi suất thế chấp là mức lãi áp dụng cho khoản vay mua nhà có tài sản bảo đảm. Vay thế chấp cố định 30 năm là sản phẩm phổ biến nhất, giữ nguyên lãi suất trong suốt 30 năm vay. Lãi suất càng cao thì số tiền gốc và lãi phải trả hàng tháng cho cùng một khoản vay càng lớn.

Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) ngày 29 tháng 7 giữ nguyên biên độ mục tiêu lãi suất liên bang ở mức 3,50-3,75%. Lãi suất thế chấp không do lãi suất điều hành của Fed quyết định trực tiếp, mà biến động cùng lãi suất dài hạn, kỳ vọng lạm phát, giá năng lượng và nhu cầu nhà ở.

Việc Fed giữ nguyên lãi suất nhưng lãi suất thế chấp chưa giảm ngay có liên quan đến cơ cấu này. Chỉ dựa vào hướng đi của lãi suất điều hành, khó có thể khẳng định lãi suất vay mua nhà sẽ giảm.

Các chỉ số về nhu cầu cũng nghiêng về chiều hướng chậm lại. Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp Mỹ (MBA) trong khảo sát hàng tuần công bố ngày 29 tháng 7 cho biết số đơn xin vay mua nhà giảm 6,4% so với tuần trước.

Cũng trong khảo sát này, lãi suất hợp đồng vay thế chấp cố định 30 năm tăng lên 6,76%, mức cao nhất kể từ tháng 8 năm 2025. Joel Kan (Joel Kan), Phó chủ tịch kiêm Phó kinh tế trưởng của MBA, nhận định “xu hướng tăng lãi suất đã tác động mạnh đến nhóm vay tái cấp vốn”.

Giao dịch nhà đất cũng thu hẹp. Hiệp hội Môi giới Bất động sản Toàn quốc Mỹ (NAR) cho biết doanh số bán nhà cũ trong tháng 7 giảm 1,7% so với tháng trước, đạt tốc độ 4,06 triệu căn tính theo năm.

Giá bán trung vị của nhà cũ trong tháng 7 là 434.100 USD, tăng 2% so với cùng kỳ năm trước. Doanh số giảm nhưng giá vẫn tăng, cho thấy áp lực từ cả lãi suất lẫn giá nhà đang cùng lúc đè nặng lên người mua.

TokenPost trước đó cũng đã chỉ ra xu hướng lãi suất thế chấp neo ở vùng 6% cao là một trong những nguyên nhân khiến giao dịch nhà cũ tại Mỹ trong tháng 7 giảm 1,7% so với tháng trước. Hiệu ứng khóa lãi suất (lock-in effect) - khi người sở hữu nhà hiện tại ngần ngại vay khoản mới vì đang hưởng lãi suất thấp từ trước - cũng được xem là yếu tố cản trở đà phục hồi giao dịch.

Lý do nhà đầu tư crypto tại Hàn Quốc quan tâm đến diễn biến này nằm ở các biến số vĩ mô. Lãi suất thế chấp phản ứng nhạy với lãi suất dài hạn, kỳ vọng lạm phát và biến động giá dầu tại Mỹ, trong khi Bitcoin(BTC) và Ethereum(ETH) cũng chịu tác động từ chính những biến số này.

Tuy nhiên, tác động trực tiếp của việc nhu cầu vay thế chấp tại Mỹ suy giảm đối với thị trường crypto vẫn chưa được xác nhận. Thị trường dự kiến sẽ tiếp tục theo dõi cách lãi suất dài hạn, các chỉ số giá cả và nhu cầu nhà ở tại Mỹ phản ánh vào lãi suất thế chấp trong thời gian tới.