Bitcoin(BTC) và Ethereum(ETH) lần đầu được dùng làm tài sản thế chấp vay mua nhà ở Mỹ, nhưng chỉ được tính 50–60% giá trị

**비트코인(BTC) thế chấp chính thức bước vào thị trường thế chấp nhà ở Mỹ, nhưng chỉ được công nhận một nửa giá trị, cho thấy khoảng cách lớn giữa kỳ vọng thị trường và thực tế.** Theo hướng dẫn mới, nhà đầu tư có thể dùng **từ Bitcoin(BTC)** và **từ Ethereum(ETH)** như một dạng “từ tài sản chuẩn bị” cho hồ sơ vay thế chấp, song giá trị được tính chỉ ở mức 50–60% nhằm bù cho rủi ro biến động giá.

Theo Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang Mỹ(FHFA) công bố ngày 25 tháng 6 năm 2025 (giờ địa phương), hai ông lớn tài trợ thế chấp là Fannie Mae và Freddie Mac được yêu cầu chấp nhận tài sản tiền mã hóa như tài sản chuẩn bị cho khoản vay, mà không cần chuyển đổi sang đô la Mỹ. Đây là động thái đảo ngược hoàn toàn so với hướng dẫn từ năm 2022, khi tài sản số bị loại khỏi khuôn khổ tín dụng nhà ở. Ngay sau đó, Better Home & Finance và Coinbase đã nhanh chóng hiện thực hóa chính sách thành sản phẩm “thế chấp crypto”, qua đó đưa giá trị **từ Bitcoin(BTC)** chính thức bước vào thị trường thế chấp nhà ở Mỹ trị giá khoảng 12 nghìn tỉ đô la.

Trong cơ chế mới, điểm mấu chốt là “haircut biến động giá”. Số dư **từ Bitcoin(BTC)** hoặc **từ Ethereum(ETH)** chỉ được ghi nhận 50–60% khi tính vào tài sản chuẩn bị. Chẳng hạn, dù nhà đầu tư nắm giữ 100.000 đô la giá trị Bitcoin, hồ sơ vay chỉ được tính 40.000–50.000 đô la. Nếu ngân hàng yêu cầu 80.000 đô la tài sản chuẩn bị, người vay cần sở hữu khoảng 200.000 đô la tiền mã hóa mới đủ điều kiện.

Dù khấu trừ sâu, ý nghĩa của chính sách vẫn rất rõ ràng: trước đây, người vay buộc phải bán tiền mã hóa để chuyển sang tiền mặt hoặc chấp nhận không được tính loại tài sản này vào hồ sơ. Nay họ có thể giữ nguyên vị thế thị trường, vẫn tiếp tục nắm **từ Bitcoin(BTC)** trong danh mục mà vẫn đủ điều kiện vay. Điều này đặc biệt hấp dẫn trong bối cảnh thị trường tăng giá, khi nhà đầu tư không muốn “bỏ lỡ sóng tăng” chỉ vì nhu cầu vốn mua nhà.

bình luận: Cách thiết kế này về bản chất biến tài sản tiền mã hóa thành tài sản thế chấp kiểu “margin” nhưng dưới khung quản lý chặt chẽ của hệ thống tài chính truyền thống.

Đi kèm với đó là các điều kiện áp dụng rất khắt khe. Tài sản phải được lưu ký tại các sàn giao dịch chịu sự giám sát tại Mỹ như Coinbase, Kraken hay Gemini; ví cá nhân, ví lạnh hoàn toàn không được chấp nhận. Trong quá trình thẩm định, Fannie Mae hoặc đơn vị cho vay kết nối trực tiếp với API của sàn để xác thực số dư thực tế, cũng như kiểm tra lịch sử nắm giữ trên 60 ngày. Tài sản phải thỏa mãn đầy đủ quy định chống rửa tiền (AML), và các khoản staking hoặc tài sản bị khóa trong giao thức tài chính phi tập trung (DeFi) hiện vẫn bị loại khỏi phạm vi tính toán.

bình luận: Điều này đặt phần lớn “crypto native” – những người có thói quen rút tài sản khỏi sàn về ví riêng – ra ngoài cuộc chơi, bởi họ phải chấp nhận quay lại mô hình “không tự quản lý khóa” nếu muốn dùng **từ Bitcoin(BTC)** làm tài sản chuẩn bị.

Về mặt thực tế, khả năng tận dụng chính sách phụ thuộc mạnh vào quy mô danh mục tiền mã hóa. Với một căn nhà trị giá 500.000 đô la, khoản tài sản chuẩn bị thường dao động 15.000–45.000 đô la. Nếu áp dụng haircut 50%, người vay cần ít nhất khoảng 90.000 đô la **từ Bitcoin(BTC)** hoặc **từ Ethereum(ETH)** để đáp ứng yêu cầu. Điều này khiến cơ chế mới chủ yếu có lợi cho nhà đầu tư nắm giữ khối lượng lớn tiền mã hóa, trong khi nhóm nhà đầu tư nhỏ lẻ vẫn phải phụ thuộc nhiều vào tiền mặt hoặc tài sản truyền thống.

Trong thời gian tới, Freddie Mac dự kiến sẽ hoàn thiện tiêu chuẩn chi tiết dựa trên cùng khung hướng dẫn từ FHFA, đồng thời xem xét liệu có mở rộng sang các loại altcoin hay vẫn chỉ giới hạn ở **từ Bitcoin(BTC)** và **từ Ethereum(ETH)**. Tuy vậy, một câu hỏi lớn vẫn chưa có lời giải là chính sách sẽ phản ứng thế nào trong kịch bản thị trường giảm sâu, khi giá trị tài sản thế chấp tiền mã hóa biến động mạnh chỉ trong thời gian ngắn.

Chính sách mới của FHFA được đánh giá là bước tiến mang tính biểu tượng trong việc thừa nhận **từ Bitcoin(BTC)** như một dạng “từ tài sản tài chính nhà ở”, nhưng cũng cho thấy rõ đây mới chỉ là giai đoạn thử nghiệm, với khuôn khổ quản trị rủi ro thận trọng và giới hạn chặt chẽ.

bình luận: Nếu kết quả giai đoạn đầu ổn định, thị trường kỳ vọng hệ thống tài chính Mỹ có thể dần mở rộng phạm vi công nhận tài sản số; ngược lại, một cú sụt giảm lớn của **từ Bitcoin(BTC)** có thể khiến các tiêu chuẩn này bị siết chặt trở lại.