Tin tức 
Thông tin Coin 
Về chúng tôi 
Mỹ nới lỏng thẩm định thế chấp bằng Bitcoin: Cơ hội mới cho người trẻ sở hữu nhà?
Thị trường thế chấp tại Mỹ đang chứng kiến một thay đổi mang tính bước ngoặt khi việc sử dụng tiền mã hóa, đặc biệt là Bitcoin(BTC), dần dần được công nhận như một phần tài sản trong quy trình xét duyệt vay mua nhà. Theo Bloomberg đưa tin ngày 24 (giờ địa phương), một số tổ chức tài chính lớn đang bắt đầu thí điểm áp dụng **Bitcoin** vào xét duyệt tín dụng thế chấp, mở ra cơ hội sở hữu nhà ở mới cho thế hệ Millennials và Gen Z — những người vốn quen thuộc với tài sản kỹ thuật số nhưng chật vật với thị trường bất động sản truyền thống.
Theo thông báo từ công ty cho vay thế chấp Newrez có trụ sở tại Pennsylvania, kể từ tháng 2, người vay có thể kê khai một phần tiền mã hóa đang nắm giữ làm tài sản khi nộp hồ sơ vay mua nhà, tái cấp vốn hoặc đầu tư bất động sản. Chính sách này được triển khai dựa trên hướng dẫn do Cơ quan tài chính nhà ở liên bang Mỹ (FHFA) ban hành từ tháng 6 năm 2025.
Được biết, các tổ chức như Fannie Mae và Freddie Mac — hai trụ cột bảo đảm cho thị trường thế chấp trị giá hàng nghìn tỷ USD của Mỹ — đã được yêu cầu tích hợp **tài sản mã hóa** vào quy trình đánh giá tín dụng. Đây được xem là bước tiến quan trọng, mang lại tính hợp pháp từng phần cho **Bitcoin** và tiền mã hóa nói chung.
Bình luận về diễn biến này, Michael Saylor, Chủ tịch công ty nắm giữ **Bitcoin** lớn Strategy, nhận định: “Khoảnh khắc **Bitcoin** được đưa vào giấc mơ Mỹ sẽ là bước ngoặt mang tính lịch sử”.
Bitcoin và tiền mã hóa: Cánh cửa tiếp cận bất động sản cho thế hệ trẻ
Chính sách mới của FHFA không chỉ là tín hiệu chấp thuận công nghệ mới mà còn là giải pháp nhằm mở rộng quyền sở hữu nhà ở cho người trẻ — nhóm đang bị gạt ra ngoài cuộc chơi vì chi phí leo thang và điều kiện tín dụng ngặt nghèo.
Ông Bill Pulte, Giám đốc FHFA, cho biết trong thông cáo: “Đây là một phần trong chiến lược thúc đẩy quyền sở hữu nhà ở bền vững và dài hạn cho người dân Mỹ”.
Thực tế, trong suốt 60 năm qua, tỷ lệ sở hữu nhà tại Mỹ duy trì ở mức 60-70%. Song, độ tuổi trung bình của người mua nhà đang ngày càng tăng. Nếu năm 2010, con số này chỉ là 39 tuổi, thì đến năm 2025 đã nhảy vọt lên 59 tuổi. Điều đó cho thấy việc người trẻ — đặc biệt là Millennials và Gen Z — tham gia vào thị trường nhà ở đang gặp rào cản lớn.
Không chỉ vậy, các quỹ đầu tư lớn ngày càng chiếm lĩnh thị trường cho thuê nhà. Theo báo cáo của The Hamilton Project, năm 2023, các tổ chức tài chính sở hữu tới 27% nhà cho thuê ở Atlanta, 45% ở Memphis và tới 37% ở Birmingham. Trong bối cảnh như vậy, việc thừa nhận **tài sản mã hóa** như hồ sơ tài chính hợp lệ có thể giúp người trẻ tiếp cận cơ hội vay thế chấp thay vì bị loại từ đầu do thiếu chứng minh thu nhập truyền thống.
Ông Pulte nhận định với CNBC: “Chúng tôi tin rằng việc chấp nhận tài sản số như **Bitcoin** sẽ góp phần đáng kể vào việc mở rộng khả năng tiếp cận nhà ở tại Mỹ”.
Ngay từ năm 2022, công ty tài chính Milo tại Miami đã cho phép người dùng dùng **Bitcoin** làm tài sản bảo đảm để vay khoản thế chấp 30 năm mà không cần phải bán đi tài sản để chứng minh năng lực tài chính. CEO Josip Rupena khi đó phát biểu rằng mô hình này giúp người sở hữu **tiền mã hóa** giảm thiểu gánh nặng thuế vốn khi phải bán tài sản để vay tiền mua nhà.
Hạn chế và rủi ro: Ngưỡng cửa chưa thật sự mở rộng
Dù vậy, việc các cơ quan quản lý như FHFA nới lỏng về mặt chính sách không đồng nghĩa rằng các khoản vay dựa trên **Bitcoin** sẽ trở nên rộng rãi ngay lập tức.
Các yêu cầu đi kèm rất khắt khe: tài sản mã hóa phải lưu trữ tại các sàn giao dịch được đăng ký tại Mỹ; Fannie Mae và Freddie Mac phải xây dựng cơ chế đánh giá rủi ro và giảm thiểu biến động giá.
Đáng chú ý là quy định này không có tính bắt buộc với các công ty cho vay tư nhân. Hiện nay, phần lớn các khoản vay sử dụng **Bitcoin** vẫn chỉ áp dụng trong các sản phẩm “tư nhân” hoặc “jumbo loan” (những khoản vay vượt quá mức bảo đảm của chính phủ).
Ông Charles Whalen, Chủ tịch công ty tư vấn Whalen Global Advisors, cho biết: “Hiện tại, chỉ có một số trường hợp chấp nhận **Bitcoin**, còn các loại altcoin khác thì gần như không có cửa”. Ông bổ sung: “Vì đây là những sản phẩm đặc thù không được giao dịch công khai trên thị trường trái phiếu, nên rất khó để mở rộng về quy mô”.
Một rào cản lớn khác là vấn đề đánh giá thấp giá trị tài sản kỹ thuật số (haircut). Trong nhiều trường hợp, các tổ chức tài chính buộc phải định giá thấp hơn so với giá thị trường để phòng ngừa rủi ro suy giảm giá — khiến nhiều nhà đầu tư do dự dù sở hữu lượng lớn **Bitcoin**.
Bình luận: Đây là bài toán nan giải giữa sự linh hoạt về công nghệ và yêu cầu thận trọng trong tài chính truyền thống.
Chính trị định hình tương lai vay thế chấp bằng tiền mã hóa
Không chỉ dừng ở góc độ tài chính, chính sách chấp nhận **tiền mã hóa** vào hệ thống cho vay thế chấp đang trở thành vấn đề chính trị tại Mỹ. Giám đốc FHFA, ông Bill Pulte, từng tuyên bố vào năm 2025 rằng việc đưa tài sản số vào thị trường thế chấp là một phần trong kế hoạch của Tổng thống Trump nhằm biến Mỹ thành quốc gia dẫn đầu toàn cầu về **tiền mã hóa**.
Daryl Fairweather, nhà kinh tế trưởng của công ty bất động sản Redfin, cho rằng: “Chính sách mới đang đẩy nhanh việc ‘bình thường hóa’ **tiền mã hóa** và điều đó đi đúng hướng mà Tổng thống Trump mong muốn”.
Tuy vậy, phản ứng từ phe Dân chủ cũng rất rõ rệt. Thượng nghị sĩ Elizabeth Warren và bốn nghị sĩ khác đã lên tiếng chỉ trích FHFA vì đặt chính trị lên trên an toàn tài chính, đồng thời bày tỏ lo ngại về xung đột lợi ích khi ông Pulte cùng lúc giữ chức Giám đốc FHFA và Chủ tịch hội đồng quản trị hai tổ chức Fannie Mae và Freddie Mac.
Phản ứng lại, đảng Cộng hòa nhanh chóng thúc đẩy một dự luật tên “Luật Thế chấp Thế kỷ 21” do thượng nghị sĩ Cynthia Lummis (bang Wyoming) đề xuất vào tháng 7 năm 2025, nhằm chính thức công nhận **tiền mã hóa** trong hồ sơ vay thế chấp. Tuy nhiên, dự luật này vẫn đang bị treo tại Ủy ban ngân hàng Thượng viện.
Ông Whalen tỏ ra nghi ngại: “Chênh lệch thời gian giữa việc duyệt vay và biến động giá **Bitcoin** thực sự khiến cho các tổ chức lớn gặp rủi ro nếu muốn tái phân phối các khoản vay này ra thị trường trái phiếu”.
Phía chính quyền Trump hiện vẫn đang nghiên cứu thêm các biện pháp cải thiện khả năng sở hữu nhà như cho phép người dân sử dụng tiền từ quỹ hưu trí 401(k) để đóng tiền nhà hoặc giới hạn quyền tham gia thị trường của các quỹ đầu tư nhà đất.
Bình luận: Quá trình đưa **tiền mã hóa** vào thị trường vay thế chấp Mỹ vẫn đang ở giai đoạn đầu và phụ thuộc nhiều vào quyết định chính trị sắp tới trong cuộc bầu cử vào cuối năm.
Mặc dù hướng đi tích hợp **Bitcoin** vào hồ sơ tín dụng đang mở ra tiềm năng phá vỡ rào cản tài chính truyền thống, thì thành công lâu dài vẫn phụ thuộc vào cách các tổ chức tài chính cân bằng giữa đổi mới và quản trị rủi ro trong bối cảnh pháp lý còn nhiều thay đổi.
Bình luận 0