Mỹ tranh cãi về việc dùng Bitcoin(BTC) làm tài sản thế chấp khi vay mua nhà

Mỹ tranh cãi gay gắt việc chấp nhận tiền mã hóa làm tài sản thế chấp trong vay mua nhà

Trong bối cảnh nền tài chính ngày càng gắn liền với công nghệ số, một cuộc tranh luận lớn đang nổ ra tại Quốc hội Mỹ liên quan tới việc công nhận tiền mã hóa như Bitcoin(BTC) là tài sản thế chấp trong các khoản vay mua nhà. Theo Reuters đưa tin ngày 24 (giờ địa phương), việc Cơ quan tài chính nhà ở liên bang Mỹ (FHFA) yêu cầu chấp nhận một số tài sản kỹ thuật số trong quy trình xét duyệt cho vay đã làm dấy lên mâu thuẫn giữa hai đảng Cộng hòa và Dân chủ tại Thượng viện Mỹ.

Mâu thuẫn bắt nguồn từ chỉ thị của Giám đốc William J. Pulte, người đứng đầu FHFA, vào tháng 6 vừa qua. Theo đó, hai "ông lớn" trong lĩnh vực tài trợ vay mua nhà là Fannie Mae và Freddie Mac được yêu cầu xem xét tính hợp lệ của các tài sản số như Bitcoin(BTC) khi thẩm định khoản vay mua nhà ở riêng lẻ. Tiếp theo, Thượng nghị sĩ thuộc Đảng Cộng hòa Cynthia Lummis đã đề xuất dự luật mang tên "Luật thế chấp thế kỷ 21 phiên bản 2025", quy định rõ ràng *tài sản kỹ thuật số* là tài sản hợp lệ của người đi vay.

Dự thảo luật này quy định rằng các loại tài sản số được lưu ký tại tổ chức lưu ký hợp pháp sẽ được tính vào tài sản dự phòng của người đi vay mà không cần phải quy đổi sang đô la Mỹ. Tuy nhiên, do bản chất biến động mạnh của tiền mã hóa, dự luật có đề cập đến việc được phép áp dụng mức "giảm trừ giá trị" – hay còn gọi là hair-cut – khi tính toán giá trị thực tế của tài sản.

Bình luận về dự luật, bà Lummis nhấn mạnh: “Thế hệ trẻ hiện nay có xu hướng sở hữu nhiều tài sản kỹ thuật số hơn so với tài sản tài chính truyền thống. Chúng ta không thể làm ngơ trước xu hướng này. Dự luật sẽ mở ra một hướng đi mới trong việc xây dựng tài sản cho người dân Mỹ."

Tuy nhiên, nhóm thượng nghị sĩ Dân chủ lại tỏ ra hết sức lo ngại. Năm thành viên thuộc đảng này, bao gồm Ben Holland, Elizabeth Warren và Jeff Merkley, đã gửi thư cho Giám đốc Pulte yêu cầu rút lại hướng dẫn trên. Họ lập luận rằng việc đưa tài sản tiền mã hóa – đặc biệt là chưa quy đổi ra đô la – vào quy trình xét duyệt khoản vay có thể trở thành mối đe dọa đối với sự ổn định của hệ thống tài chính.

Theo các thượng nghị sĩ Dân chủ, tiền mã hóa hiện vẫn đối mặt với nhiều rủi ro như *biến động giá mạnh*, khả năng thanh khoản thấp cũng như nguy cơ mất mát do hành vi gian lận, hack hoặc đánh cắp vật lý. Họ nhấn mạnh: “Ngay cả khi thị trường trưởng thành hơn, vẫn có thể xảy ra tình huống mà nhà đầu tư buộc phải bán tài sản trong đợt giảm giá đột ngột, nhưng không thể quy đổi thành tiền mặt trong thời gian ngắn.”

Trên thực tế, Bitcoin(BTC) từng chứng kiến mức điều chỉnh sâu đến 75–80% so với giá đỉnh, trong khi các loại *altcoin* (tiền mã hóa thay thế) thường giảm sâu hơn thế. Việc xác định tỷ lệ "hair-cut" khi đánh giá những loại tài sản này vẫn đang là một dấu hỏi lớn. Dự luật của Lummis tuy cho phép áp dụng "hair-cut" nhưng lại không đưa ra con số cụ thể, khiến giới chuyên gia cảnh báo rằng tiêu chí đánh giá có thể bị ảnh hưởng bởi quan điểm chính trị của từng chính quyền. Ví dụ, nếu đảng Dân chủ cầm quyền, mức cắt giá trị có thể lên đến 95%, trong khi đảng Cộng hòa có thể áp dụng mức giảm chỉ 30%.

Bình luận: Việc để yếu tố chính trị chi phối tiêu chí thẩm định tài sản được xem là thách thức đối với tính nhất quán và niềm tin của thị trường.

Các nhà phân tích cho rằng nếu muốn công nhận *tài sản kỹ thuật số* như một phần trong hệ thống thế chấp nhà ở, thị trường cần áp dụng một khung tiêu chuẩn rõ ràng. Đó cần là mô hình định giá khoa học, dựa trên biến động lịch sử, chu kỳ thị trường và khả năng thanh khoản của từng mã tiền mã hóa.

Trong khi việc áp dụng tiền mã hóa vào chính sách tài chính ngày càng được thảo luận nghiêm túc hơn tại Mỹ, các tiêu chí đánh giá khách quan sẽ là chìa khóa để xác lập tính minh bạch và ổn định cho quá trình này. Cuộc tranh luận xung quanh *tiền mã hóa* và vai trò của nó trong lĩnh vực bất động sản chắc chắn còn tiếp diễn mạnh mẽ trong thời gian tới.