875 tỷ USD khoản vay bất động sản thương mại Mỹ đáo hạn năm 2026

875 tỷ USD (khoảng 1.160 nghìn tỷ won) khoản vay bất động sản thương mại tại Mỹ sẽ đáo hạn trong năm 2026. Người vay phải trả nợ hoặc vay mới để đảo nợ có thể chịu chi phí tái cấp vốn cao hơn, nhưng khoản vay đến hạn không đồng nghĩa với nợ xấu hay bán tài sản giảm giá.

Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp Mỹ (MBA) ước tính 875 tỷ USD dư nợ gốc sẽ đáo hạn trong năm 2026, tính trên số liệu cuối năm 2025. Con số này tương đương 17% tổng dư nợ cho vay bất động sản thương mại. Khoản vay dự kiến đáo hạn năm 2027 là 652 tỷ USD (khoảng 863 nghìn tỷ won), thấp hơn 9% so với mức 957 tỷ USD từng được dự kiến đáo hạn trong năm 2025.

Số liệu về khoản vay đáo hạn khác nhau tùy đơn vị thống kê. CNBC dẫn ước tính của Trepp, theo đó khoản vay đáo hạn trong năm 2026 vào khoảng 800 tỷ USD (khoảng 1.059 nghìn tỷ won), còn năm 2027 là 733,2 tỷ USD (khoảng 971 nghìn tỷ won). Phạm vi khảo sát và cơ sở tính của MBA và Trepp không giống nhau, vì vậy không thể cộng các số liệu này hoặc so sánh mức thay đổi theo cùng một cơ sở.

Tái cấp vốn là việc vay khoản mới hoặc thay thế khoản vay hiện có để trả khoản nợ đã đến hạn. Khoản vay mới áp dụng lãi suất và điều kiện tại thời điểm vay, nên chi phí lãi của người vay đang trả khoản vay lãi suất thấp có thể tăng lên.

Trong bản tin của CNBC, Ronnie Henderson, giám đốc sản phẩm của Trepp, cho biết lãi suất cao khiến việc tái cấp vốn cho các khoản vay đáo hạn trở nên khó khăn hơn. Ông nói rằng nếu việc gia hạn khoản vay và điều chỉnh điều kiện giảm, các khoản nợ xấu có thể lộ rõ hơn, đồng thời đề cập đến cơ hội mua tài sản đối với nhà đầu tư. Đây là nhận định của một thành viên thị trường, không có nghĩa quy mô nợ xấu hay lượng tài sản bán ra đã được xác định.

Các căn hộ cho thuê cũng là một lĩnh vực được nhắc đến với áp lực tái cấp vốn. Theo CNBC, Ari Rastegar, nhà sáng lập kiêm CEO của Rastegar Capital, cho biết chi phí lãi có thể tăng khi tái cấp vốn cho khoản vay lãi suất thả nổi; nếu giá thuê suy yếu, người vay có thể phải bổ sung vốn tự có. Jason Morgan, đồng CEO của Morgan Properties, cho biết một số giao dịch được giảm giá hoặc đàm phán lại, nhưng hoạt động giao dịch chưa sôi động do bên bán không chấp nhận điều chỉnh giá.

Cần phân biệt tỷ lệ nợ quá hạn theo loại bất động sản và thời điểm thống kê. Theo số liệu Trepp công bố ngày 2 tháng 10, tỷ lệ nợ quá hạn của các khoản vay văn phòng trong chứng khoán hóa nợ thế chấp thương mại (CMBS) đạt 12,16% vào tháng 9 năm 2026, tăng 0,16 điểm phần trăm so với tháng trước. Tỷ lệ nợ quá hạn của toàn bộ CMBS trong cùng tháng là 8,02%.

Trong khi đó, khảo sát quý II năm 2026 do MBA công bố ngày 30 tháng 7 cho thấy tỷ lệ dư nợ CMBS quá hạn từ 30 ngày trở lên là 4,82%, giảm so với mức 5,21% của quý trước. Số liệu này tính đến cuối tháng 6 và bao gồm các khoản vay của những tổ chức tham gia khảo sát. Do khác đối tượng và thời điểm thống kê, không thể so sánh trực tiếp với số liệu nợ quá hạn của khoản vay văn phòng do Trepp công bố cho tháng 9.

Tác động của lượng khoản vay tập trung đáo hạn sẽ tùy thuộc vào điều kiện tái cấp vốn và kết quả giao dịch thực tế. Chỉ dựa vào tổng giá trị khoản vay đáo hạn thì chưa thể kết luận tài sản bán vì khó khăn tài chính sẽ tăng hay giá giao dịch sẽ thay đổi.