Lãi suất thế chấp Mỹ đạt 7,40%, khả năng hoàn trả gốc MBS chậm lại

Lãi suất thế chấp cố định 30 năm tại Mỹ đạt 7,40% vào ngày 15 tháng 10 năm 2026. Nếu lãi suất duy trì ở mức cao, khoản gốc của chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp (MBS) có thể được hoàn trả chậm hơn; khi lãi suất giảm, hoạt động trả nợ trước hạn có thể tăng và hạn chế mức tăng giá của MBS.

Freddie Mac ghi nhận lãi suất thế chấp cố định 30 năm ở mức 7,40% trong khảo sát hàng tuần ngày 15 tháng 10 năm 2026. Mức này là 7,28% vào ngày 1 tháng 10 và cũng đạt 7,40% vào ngày 8 tháng 10.

Trong phân tích đăng trên Real Investment Advice ngày 14 tháng 10, Michael Lebowitz giải thích rằng dòng tiền và thời hạn của MBS thay đổi theo biến động lãi suất. MBS là trái phiếu được phát hành dựa trên dòng thanh toán gốc và lãi của một nhóm khoản vay thế chấp.

Theo phân tích của Lebowitz đăng trên Real Investment Advice ngày 14 tháng 10, MBS do các cơ quan chính phủ Mỹ bảo lãnh có thể mang lại lợi suất cao hơn trái phiếu kho bạc. Tuy nhiên, người vay có thể trả khoản vay trước ngày đáo hạn, khiến thời điểm nhà đầu tư nhận lại tiền gốc thay đổi.

Nếu lãi suất duy trì cao hơn mức của các khoản vay hiện hữu, người vay sẽ ít có động lực tái cấp vốn ở mức lãi suất thấp hơn. Thời gian hoàn trả gốc kéo dài cũng khiến nhà đầu tư phải chờ lâu hơn để thu hồi vốn.

Ngược lại, khi lãi suất giảm, hoạt động tái cấp vốn và trả nợ trước hạn có thể tăng, khiến tiền gốc được hoàn trả sớm hơn dự kiến. Nhà đầu tư khi đó phải tái đầu tư số tiền nhận lại ở mức lãi suất thấp hơn; mức tăng giá của MBS có thể thấp hơn trái phiếu kho bạc có kỳ hạn tương tự.

Đặc tính thời hạn kéo dài khi lãi suất tăng, làm rủi ro thua lỗ lớn hơn, và thời hạn rút ngắn khi lãi suất giảm, hạn chế mức tăng giá, được gọi là 'độ lồi âm'. Thời hạn đo lường mức độ nhạy cảm của giá trái phiếu trước biến động lãi suất.

Thời hạn của MBS có thể thay đổi theo tốc độ người vay trả nợ trước hạn, vì vậy khó xem đây là một giá trị cố định. Lebowitz nhận định rủi ro kéo dài thời hạn từng xuất hiện trong giai đoạn lãi suất tăng từ năm 2022 đến năm 2023 đã diễn ra phần lớn.

Đây là quan điểm của Lebowitz. Mức độ thời hạn kéo dài nếu lãi suất tiếp tục tăng, cũng như tốc độ trả nợ trước hạn khi lãi suất giảm, có thể thay đổi tùy theo lãi suất và dòng thanh toán khoản vay.

Nhà đầu tư vào từng MBS cần xem xét đặc điểm của nhóm khoản vay và tốc độ trả nợ trước hạn, đồng thời tái đầu tư khoản gốc được hoàn trả hàng tháng. Lebowitz cho biết nhà đầu tư cá nhân có thể sử dụng quỹ hoán đổi danh mục (ETF) hoặc quỹ tương hỗ.

Phân tích nêu tỷ lệ chi phí 0,04% của ETF MBS iShares (MBB) và ETF chủ động JMBS làm ví dụ. Tỷ lệ coupon của danh mục, thời hạn hiệu dụng và việc sử dụng đòn bẩy hoặc công cụ phái sinh có thể khác nhau giữa các quỹ.