Lãi suất không đủ giảm gánh nặng nhà ở Canada, cần tăng nguồn cung

Phó Thống đốc Ngân hàng Trung ương Canada Carolyn Rogers cho biết chỉ điều chỉnh lãi suất là chưa đủ để giảm gánh nặng mua nhà. Canada cần đồng thời mở rộng nguồn cung nhà ở và cải thiện quy hoạch, hạ tầng. Giá nhà giảm có thể giúp một số người mua dễ tiếp cận nhà hơn, nhưng cũng ảnh hưởng đến tài sản hộ gia đình, tiêu dùng và hoạt động xây dựng.

Ngày 1 tháng 10, bà Rogers phát biểu tại sự kiện do phòng thương mại và hiệp hội CFA tổ chức ở Victoria, tỉnh British Columbia, rằng vấn đề nhà ở gắn chặt với tài chính hộ gia đình, hệ thống tài chính và tăng trưởng kinh tế. Ngân hàng Thanh toán Quốc tế (BIS) công bố bài phát biểu ngày 7 tháng 10.

Khoảng một nửa khoản vay của các ngân hàng Canada có liên quan đến bất động sản nhà ở. Bà Rogers cho biết biến động giá nhà có thể ảnh hưởng đến tài sản hộ gia đình cũng như điều kiện cho vay của ngân hàng. Năm 2000, đầu tư nhà ở chiếm 4,3% GDP, trong khi đầu tư doanh nghiệp vào máy móc, thiết bị và đổi mới chiếm 8,3%. Tương quan giữa hai tỷ trọng này sau đó đã đảo chiều, nhưng bài phát biểu không nêu số liệu hiện tại.

Giá nhà tăng khiến tiền thuê và khoản trả nợ vay cao hơn, thu hẹp khả năng chi tiêu và tiết kiệm của các hộ gia đình. Ngược lại, giá nhà giảm có thể giảm gánh nặng cho một số người mua, nhưng cũng làm suy yếu tài sản và tâm lý tiêu dùng, đồng thời có thể khiến giao dịch nhà ở và xây dựng mới chậm lại, bà Rogers giải thích.

Bài kiểm tra khả năng chịu đựng khoản vay thế chấp, được áp dụng năm 2017, đánh giá liệu người vay có thể trả nợ ở mức lãi suất cao hơn lãi suất trong hợp đồng hay không. Bà Rogers nhận định quy định này đã siết chặt việc xét duyệt khoản vay và tăng khả năng chống chịu của hệ thống tài chính, nhưng hầu như không giúp giảm gánh nặng mua nhà trong giai đoạn giá nhà liên tục tăng.

Chính sách tiền tệ khó có thể chỉ nhắm đến thị trường nhà ở. Tăng lãi suất có thể nâng chi phí vay và giảm áp lực tăng giá nhà, nhưng cũng thu hẹp khả năng vay của người mua mới và tăng gánh nặng trả nợ của người vay hiện tại. Hạ lãi suất có thể giúp người dân tiếp cận khoản vay dễ hơn, song tại thị trường thiếu nguồn cung, nhu cầu tăng có thể đẩy giá nhà lên. Theo bà Rogers, lãi suất chính sách áp dụng cho toàn bộ nền kinh tế nên không thể trực tiếp giải quyết mất cân đối cung cầu nhà ở.

Ngân hàng Trung ương Canada xác định ổn định giá cả là cách phù hợp nhất để chính sách tiền tệ đóng góp vào việc giải quyết vấn đề nhà ở. Bà Rogers cho biết cần phối hợp mở rộng nguồn cung, cải thiện quy hoạch và hạ tầng, đồng thời giảm mức độ phụ thuộc của nền kinh tế vào đà tăng giá nhà.