Nhà cũ Mỹ tháng 8 còn 3,98 triệu căn, giảm 2%, giá vẫn tăng 1,6%

Doanh số nhà cũ (existing home) tại Mỹ trong tháng 8 đạt 3,98 triệu căn theo tỷ lệ điều chỉnh theo mùa quy đổi năm, giảm 2% so với tháng trước. Nguồn cung nhà rao bán tăng lên mức cao nhất trong hơn một thập kỷ, nhưng giá trung vị vẫn tăng 1,6% so với cùng kỳ năm ngoái.

Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia Mỹ (National Association of Realtors, NAR) cho biết doanh số nhà cũ tháng 8 giảm 1,2% so với cùng tháng năm ngoái. Đây là mức thấp nhất kể từ tháng 6/2025.

Doanh số sụt giảm rõ nhất tại khu vực Đông Bắc và Trung Tây nước Mỹ. Do số liệu doanh số nhà cũ được tính dựa trên các giao dịch đã hoàn tất thanh toán và chuyển nhượng quyền sở hữu, chứ không phải thời điểm ký hợp đồng, số liệu tháng 8 có thể phản ánh các hợp đồng được ký từ tháng 6 và tháng 7.

Ông Lawrence Yun (Lawrence Yun), kinh tế trưởng của NAR, nhận định “lãi suất vay thế chấp và doanh số nhà ở thường di chuyển ngược chiều nhau, nên việc hoạt động mua nhà giảm nhẹ do lãi suất cao không phải điều bất ngờ”. Ông cho biết thêm “tính trong 8 tháng đầu năm nay, doanh số nhà cũ vẫn tăng 1,6%”. Phát biểu của ông Yun cho thấy đà giảm của tháng 8 nhiều khả năng chỉ là biến động ngắn hạn, chưa làm thay đổi xu hướng tăng tính chung cho cả năm.

Số nhà chờ bán vào cuối tháng 8 đạt 1,62 triệu căn, tăng 3,2% so với tháng trước và tăng 5,9% so với cùng kỳ năm ngoái. Với tốc độ bán hiện tại, nguồn cung tương đương 4,9 tháng, mức cao nhất trong hơn 10 năm qua.

Dù nguồn cung tăng, giá nhà không giảm. Giá trung vị nhà cũ trong tháng 8 đạt 429.100 USD, tăng 1,6% so với cùng kỳ năm ngoái và là mức cao kỷ lục tính theo tháng 8 hằng năm.

Mức tăng giá cao nhất ghi nhận tại khu vực Đông Bắc, nơi có nguồn cung khan hiếm nhất. Chỉ riêng khu vực miền Tây ghi nhận giá trung vị giảm so với cùng kỳ năm ngoái.

Xu hướng giao dịch dồn về phân khúc nhà giá cao vẫn tiếp diễn. Doanh số nhà trong khoảng giá 100.000-250.000 USD giảm 10% so với cùng kỳ năm ngoái, trong khi doanh số nhà trên 1 triệu USD tăng 3,9%.

Phân khúc trên 1 triệu USD là phân khúc giá duy nhất ghi nhận doanh số tăng. Mức độ ảnh hưởng của thay đổi doanh số theo từng phân khúc giá đối với giá trung vị chung vẫn cần được xác nhận thêm.

Thời gian nhà ở trên thị trường trước khi bán cũng kéo dài hơn. Thời gian bán trung bình là 31 ngày trong tháng 8, tăng so với 29 ngày của tháng 7.

Người mua trả tiền mặt chiếm 27% tổng giao dịch, người mua nhà lần đầu chiếm 30%. Tỷ lệ nhà đầu tư và người mua nhà thứ hai giảm còn 15%, so với 21% cùng kỳ năm ngoái.

Doanh số nhà cũ là chỉ số phản ánh quy mô giao dịch nhà đã có chủ sở hữu trước đó, không bao gồm nhà xây mới. Tỷ lệ điều chỉnh theo mùa quy đổi năm là số liệu giả định tốc độ giao dịch của một tháng được duy trì trong cả năm, khác với số lượng nhà thực tế giao dịch trong tháng đó.

Sau khi doanh số nhà cũ tháng 7 giảm 1,7% so với tháng trước, đà giảm doanh số tiếp tục kéo dài sang tháng 8. Lãi suất vay thế chấp cao và áp lực giá nhà tiếp tục hạn chế người mua tham gia thị trường, trong khi nguồn cung lại tăng lên, tạo ra diễn biến trái chiều.

CNBC chỉ ra lãi suất vay thế chấp cao và áp lực giá nhà là nguyên nhân khiến doanh số giảm. Việc lãi suất vay thế chấp tăng mạnh vào giữa tháng 7 cũng có thể đã ảnh hưởng đến giao dịch trong tháng 8.

Bài viết gốc của CNBC không đề cập đến mối liên hệ trực tiếp giữa giao dịch nhà ở lần này với Bitcoin (BTC) hay Ethereum (ETH). Giao dịch nhà ở và diễn biến giá nhà thường được dùng làm chỉ báo cho điều kiện lãi suất và tiêu dùng tại Mỹ, nhưng không có tác động riêng nào được đề cập đối với thị trường tài sản số.