10 bang Mỹ kiện OCC vì quy định lãi suất tài khoản escrow thế chấp

Tổng chưởng lý của 10 bang tại Mỹ đã đệ đơn kiện nhằm vô hiệu hóa quy định của Văn phòng Kiểm soát Tiền tệ Mỹ (OCC) liên quan đến nghĩa vụ trả lãi cho tài khoản escrow trong các khoản vay thế chấp mua nhà. Trọng tâm tranh cãi là quy định liên bang có thể lấn át luật bảo vệ người tiêu dùng của các bang đến đâu.

Đơn kiện được nộp lên tòa án liên bang bang Oregon vào ngày 12 (giờ Hàn Quốc). Theo CNBC đưa tin ngày 12, đơn kiện nêu đích danh OCC và Kiểm soát viên tiền tệ Jonathan Gould là bị đơn.

OCC đã công bố hai quy định cuối cùng vào ngày 15 tháng 5, gồm “Real Estate Lending Escrow Accounts” và “Preemption Determination: State Interest-on-Escrow Laws”. Cả hai quy định có hiệu lực từ ngày 18 tháng 6.

Theo quy định này, các ngân hàng quốc gia và hiệp hội tiết kiệm liên bang được toàn quyền quyết định điều kiện của tài khoản escrow, việc có trả lãi hay không và các loại phí liên quan, xem đây là vấn đề thuộc phán đoán kinh doanh. Nói cách khác, dù luật bang yêu cầu ngân hàng phải trả lãi cho tài khoản escrow, luật ngân hàng liên bang vẫn được ưu tiên áp dụng.

Tài khoản escrow thế chấp là công cụ để trích riêng một phần khoản thanh toán vay mua nhà hàng tháng của người vay, dùng cho thuế tài sản và phí bảo hiểm nhà. Nhờ đó, những khoản chi phải trả một lần như thuế và bảo hiểm được đưa vào cơ cấu thanh toán hàng tháng để dễ quản lý hơn.

Tranh cãi pháp lý còn gắn với cách diễn giải điều khoản 15 U.S.C. §1639d(g)(3) của luật liên bang. Điều khoản này quy định trong một số trường hợp nhất định, lãi escrow phải được trả theo cách mà luật bang áp dụng hoặc luật liên bang quy định, khiến logic bảo vệ người tiêu dùng theo luật bang và lập luận “ưu tiên áp dụng luật liên bang” của OCC va chạm trực tiếp.

OCC kết luận rằng luật của 13 bang và vùng lãnh thổ có nội dung về cơ bản giống luật lãi escrow của bang New York sẽ bị luật liên bang lấn át. Trong khi đó, CNBC cũng đưa tin rằng có tới 14 bang và các vùng lãnh thổ của Mỹ đang yêu cầu trả lãi cho tài khoản escrow.

Nếu phán định này được giữ nguyên, một bộ phận người vay thế chấp có thể mất khoản lãi escrow vốn được luật bang bảo đảm trước đó. Tuy nhiên, phạm vi áp dụng thực tế còn tùy vào hình thức cấp phép của ngân hàng, bang nơi ngân hàng hoạt động và điều khoản gọi là “wild card” tại một số bang.

Chính quyền các bang và giới bảo vệ người tiêu dùng cho rằng OCC đã vượt quá thẩm quyền. Tổng chưởng lý bang California, ông Rob Bonta (Rob Bonta), trong tuyên bố công khai ngày 30 tháng 1 cho biết liên minh tổng chưởng lý của 23 bang đã phản đối dự thảo quy định của OCC.

Văn phòng Tổng chưởng lý California lập luận rằng quy định này có thể làm suy yếu luật bảo vệ người tiêu dùng của các bang. Hội nghị các cơ quan giám sát ngân hàng bang (CSBS) và Hội nghị toàn quốc các cơ quan lập pháp bang (NCSL) cũng lên tiếng phản đối phán định ưu tiên luật liên bang của OCC.

Ngược lại, giới ngân hàng đề cao tính rõ ràng của quy định. Trong bài viết ngày 17 tháng 2, Viện Chính sách Ngân hàng (BPI) cho rằng nghĩa vụ trả lãi escrow nhìn chung không mang lại lợi ích cho người tiêu dùng, mà còn có thể làm tăng chi phí vay ban đầu và ảnh hưởng đến khả năng được duyệt vay.

Hiệp hội Ngân hàng Mỹ (ABA) và Phòng Thương mại Mỹ cũng ủng hộ đề xuất của OCC, cho rằng quy định này bảo vệ quyền tự quyết kinh doanh của ngân hàng. Giới ngân hàng nhận định nếu quy định giữa các bang không đồng nhất, việc vận hành sản phẩm vay trên toàn quốc và tính toán chi phí sẽ trở nên phức tạp hơn.

Bối cảnh pháp lý của vụ việc còn liên quan đến phán quyết ngày 5 tháng 5 của Tòa Phúc thẩm Liên bang Khu vực 2. Tòa này một lần nữa xác định rằng nghĩa vụ trả lãi escrow 2% của bang New York bị luật ngân hàng liên bang lấn át.

Trước đó, trong vụ Cantero năm 2024, Tòa án Tối cao Mỹ từng cho rằng cần có phân tích so sánh chặt chẽ hơn. Tòa phúc thẩm đã áp dụng tiêu chuẩn đó và vẫn đưa ra kết luận tương tự. Vụ kiện lần này được xem là phép thử tiếp theo đối với phán quyết đó cũng như tiêu chuẩn ưu tiên luật liên bang sau đạo luật Dodd-Frank.

Với nhà đầu tư crypto tại Hàn Quốc, điểm đáng chú ý không nằm ở lĩnh vực tài chính nhà ở mà ở mối liên hệ với các biến số vĩ mô. Trước đó, các báo cáo từng đề cập đến xu hướng lãi suất thế chấp tại Mỹ tăng và số đơn xin vay giảm, tuy nhiên mối liên hệ trực tiếp giữa quy định lãi escrow lần này với thị trường crypto vẫn chưa được xác nhận.

Vụ kiện hiện mới ở giai đoạn đầu. Việc quy định của OCC có bị tạm ngừng hiệu lực hay không, cũng như khả năng tòa án ban hành lệnh cấm sơ bộ, sẽ được xử lý trong các thủ tục tố tụng tiếp theo.