Khoảng 150.000 khoản vay ARM tại Mỹ sắp điều chỉnh lãi suất lần đầu trong năm nay

Khoảng 150.000 khoản vay thế chấp lãi suất điều chỉnh (ARM) tại Mỹ dự kiến điều chỉnh lãi suất lần đầu trong năm nay. Ở một số nhóm khoản vay, khoản thanh toán hằng tháng trung vị có thể tăng 1.080 USD (khoảng 1.440.000 won), nhưng cũng có trường hợp lãi suất giảm và khoản phải trả thấp hơn.

ICE Mortgage Technology thống kê khoảng 150.000 khoản ARM dự kiến điều chỉnh lần đầu trong năm 2026, theo báo cáo “Mortgage Monitor tháng 10/2026” công bố ngày 5/10/2026. Trong số 3,1 triệu khoản ARM đang hoạt động, 1,05 triệu khoản đã hết thời gian cố định lãi suất ban đầu và chuyển sang giai đoạn lãi suất biến đổi. ARM chiếm 5,6% trong khoảng 55,4 triệu khoản vay thế chấp đang hoạt động.

ARM là khoản vay giữ lãi suất cố định trong vài năm đầu, sau đó điều chỉnh theo các điều khoản trong hợp đồng. Chu kỳ điều chỉnh và mức tăng lãi suất phụ thuộc vào chỉ số tham chiếu cùng giới hạn được quy định trong hợp đồng vay.

Trong nhóm ARM kỳ hạn 7 năm được cấp năm 2019 và dự kiến điều chỉnh lần đầu từ tháng 8 đến tháng 12 năm nay, lãi suất ban đầu trung vị là 3% và dư nợ gốc còn lại trung vị là 548.000 USD (khoảng 731 triệu won), theo số liệu của ICE. Lãi suất trung vị sau điều chỉnh được ước tính ở mức 6,06%, kéo theo khoản thanh toán hằng tháng trung vị tăng 1.080 USD (khoảng 1,44 triệu won). Mức thay đổi thực tế của từng khoản vay tùy thuộc vào dư nợ còn lại và giới hạn lãi suất trong hợp đồng.

Không phải mọi lần điều chỉnh đầu tiên đều làm tăng khoản phải trả. Với nhóm ARM kỳ hạn 3 năm được cấp năm 2023, ICE ước tính lãi suất trung vị sẽ giảm từ 8,38% xuống 7,71% sau điều chỉnh. Khoản thanh toán hằng tháng trung vị của nhóm này giảm 124 USD (khoảng 160.000 won).

Số khoản vay sắp điều chỉnh lần đầu tiếp tục tăng trong các năm sau. ICE thống kê khoảng 180.000 khoản vào năm 2027 và 155.000 khoản vào năm 2028. CNBC đưa tin con số năm 2027 là 186.000 khoản, nhưng chưa xác nhận được hai thống kê có cùng phương pháp tính hay không.

Quy định của Cục Bảo vệ Tài chính Người tiêu dùng Mỹ (CFPB) yêu cầu bên cho vay gửi thông báo điều chỉnh ban đầu từ 210 đến 240 ngày trước ngày thanh toán đầu tiên áp dụng mức lãi suất mới. Với những lần điều chỉnh tiếp theo làm thay đổi khoản thanh toán, thông báo phải được gửi từ 60 đến 120 ngày trước ngày đầu tiên áp dụng số tiền mới.

Để ước tính gánh nặng đối với từng người vay, cần kiểm tra giới hạn lãi suất trong hợp đồng, dư nợ còn lại và khoản thanh toán mới ghi trong thông báo điều chỉnh. Trước đó, TokenPost cũng đã đưa tin về hồ sơ vay thế chấp và diễn biến lãi suất tại Mỹ.