Dubai dẫn đầu làn sóng token hóa tài sản thực (RWA) trên toàn cầu

Thị trường tiền mã hóa toàn cầu đang chứng kiến bước chuyển biến đáng chú ý, khi xu hướng đầu tư từ các sản phẩm đầu cơ như tiền meme hay DeFi phái sinh đang dần nhường chỗ cho mô hình được xem là bền vững hơn: chính là sự bùng nổ của “từ hiện thực hóa tài sản thông qua token” — hay còn gọi là “từ tài sản thực tế trên chuỗi (RWA: Real World Asset)”. Người dùng và nhà đầu tư hiện tìm kiếm những tài sản có “từ giá trị thực”, mang lại dòng tiền rõ ràng và được hỗ trợ bởi hạ tầng tin cậy.

Theo The National đưa tin ngày 24 (giờ địa phương), Các Tiểu vương quốc Ả Rập Thống nhất (UAE), đặc biệt là Dubai, đã nhanh chóng trở thành trung tâm mới của làn sóng “từ token hóa tài sản thực”. Thành phố này đang dẫn đầu thế giới trong việc biến các tài sản truyền thống như bất động sản, vàng hay dầu mỏ thành tài sản số có thể giao dịch linh hoạt. Trái với mô hình bất động sản truyền thống yêu cầu vốn lớn để đầu tư, các nền tảng hiện thời tại Dubai nay cho phép nhà đầu tư cá nhân tiếp cận dự án chỉ từ vài chục USD — chỉ với chiếc điện thoại thông minh.

Cột mốc đáng chú ý nhất là vào tháng 5 vừa qua, cơ quan quản lý tài sản ảo Dubai – Cơ quan Điều tiết Tài sản Ảo Dubai (VARA) — đã công bố khung pháp lý dành riêng cho “tài sản kỹ thuật số dựa trên tài sản thực” (ARVA). Điều này không chỉ tạo tiền đề pháp lý đơn giản, dễ tiếp cận mà còn đưa Dubai trở thành một trong những thành phố đầu tiên trên thế giới tạo ra hệ sinh thái đầy đủ cho các hoạt động “từ token hóa tài sản vật lý”.

Theo quy định này, các nhà đầu tư có thể mua một phần bất động sản (ví dụ: một phòng hoặc một phần căn hộ) thay vì toàn bộ, trong khi các công ty phát hành token phải xin giấy phép loại 1 từ VARA. Quy trình này giúp đảm bảo minh bạch, chuẩn hóa và giảm thiểu rủi ro pháp lý. Hệ sinh thái này đã nhanh chóng được kiểm chứng qua thực tiễn: trong tháng trước, sự hợp tác giữa Cơ quan đất đai Dubai, VARA và một số nhà phát triển địa ốc lớn đã giúp token hóa hai căn hộ tại khu trung tâm — và toàn bộ số token phát hành đã bán hết chỉ trong vòng vài phút. Điều đáng nói là 70% người mua là cá nhân lần đầu tiên đầu tư vào bất động sản tại thành phố này.

“từ Token hóa tài sản thực” không chỉ góp phần làm **giảm rào cản đầu tư**, mà còn mở ra cánh cửa tiếp cận thị trường vốn toàn cầu cho các bên phát triển mà không cần vay ngân hàng hay phát hành cổ phần. Về phía nhà đầu tư, họ có thể đa dạng hóa danh mục với các tài sản vốn khó tiếp cận do địa lý hoặc tài chính, trong khi mức lợi suất cho thuê của bất động sản Dubai hiện đang ở mức cao hơn trung bình toàn cầu.

Câu hỏi đặt ra là: vì sao xu hướng này tăng tốc vào thời điểm hiện tại?

Nguyên nhân đến từ bối cảnh “từ bất ổn kinh tế vĩ mô” toàn cầu. Nhà đầu tư hiện có xu hướng chuyển vốn sang tài sản đảm bảo bằng vật lý. Thay vì tái cấu trúc hệ thống khó sửa đổi sẵn có như nhiều quốc gia khác, chính phủ UAE đã chủ động phát triển hệ thống pháp lý và hạ tầng công nghệ mới từ đầu, nhằm thích nghi với nhu cầu của thị trường “từ RWA”.

Trong khi đó, những nỗ lực tại Mỹ như dự án token hóa khu nghỉ dưỡng St. Regis Aspen Resort từng gây chú ý năm 2021, dù huy động được 18 triệu USD (~250 tỷ đồng), nhưng lại gặp rào cản về chuyển nhượng công khai và thiếu thanh khoản. Dự án token hóa khách sạn Plaza ở New York cũng phải đóng băng vì tranh chấp pháp lý chưa thể giải quyết. Các ví dụ này cho thấy, hệ thống pháp lý và tài chính truyền thống đang chưa sẵn sàng đón nhận “từ công nghệ blockchain trong token hóa tài sản”.

Ngược lại, Dubai không tìm cách ép luật thế kỷ 20 để quản lý công nghệ thế kỷ 21. Thay vào đó, thành phố này xây dựng một hệ thống từ đầu, phù hợp cho cả startup phát triển nền tảng token hóa, quỹ đầu tư mạo hiểm chuyên về hạ tầng, lẫn văn phòng đầu tư cá nhân (family office) đang tìm cách phân bổ tài sản vào bất động sản. Từ đó, UAE ngày càng được nhìn nhận là điểm đến không thể thiếu trong danh mục đầu tư “từ RWA toàn cầu”.

“từ Hiện thực hóa tài sản qua token” đang thoát khỏi sân khấu thử nghiệm và tiến đến thị trường đại chúng. Dubai không chỉ nói suông. Thành phố này đang trực tiếp đưa các tài sản truyền thống đến tay các nhà đầu tư cá nhân trên khắp thế giới thông qua token. Với đà phát triển như hiện nay, có thể khẳng định rằng: “từ RWA” đã trở thành trung tâm mới trong cuộc cách mạng tài sản kỹ thuật số.