Nhật Bản siết tiền mã hóa trong giao dịch bất động sản để chặn rửa tiền

Nhật Bản siết *từ tiền mã hóa* trong giao dịch bất động sản để chống rửa tiền

Theo Nikkei đưa tin ngày 13 (giờ địa phương), Cơ quan Dịch vụ Tài chính Nhật Bản (FSA) cùng ba cơ quan quản lý khác đã công bố hướng dẫn chung về *từ tiền mã hóa* trong giao dịch bất động sản, nhằm giảm thiểu rủi ro rửa tiền. Bối cảnh là việc sử dụng *từ tiền mã hóa* để thanh toán bất động sản tại Nhật Bản gia tăng, trong khi tài sản số có thể di chuyển xuyên biên giới gần như tức thì, khiến nguy cơ bị lợi dụng cho các hoạt động bất hợp pháp ngày càng lớn.

Bốn cơ quan gồm FSA, Bộ Đất đai – Hạ tầng – Giao thông và Du lịch, Cơ quan Cảnh sát Quốc gia và Bộ Tài chính đã gửi văn bản yêu cầu đến các hiệp hội lớn trong ngành bất động sản. Nội dung yêu cầu doanh nghiệp khi chấp nhận *từ tiền mã hóa* trong giao dịch phải tuân thủ chặt chẽ quy định chống rửa tiền theo Luật Phòng chống Chuyển giao Tiền thu được từ Tội phạm.

Cụ thể, doanh nghiệp bất động sản phải thực hiện đầy đủ quy trình xác minh danh tính khách hàng (KYC) và kiểm tra nguồn gốc dòng tiền, bao gồm cả trường hợp khách dùng *từ tiền mã hóa* để thanh toán một phần hoặc toàn bộ giá trị giao dịch. Nếu phát hiện dấu hiệu giao dịch không đăng ký, dòng tiền bất thường, hay cấu trúc thanh toán khó giải thích, doanh nghiệp có nghĩa vụ báo ngay cho cơ quan quản lý và cơ quan điều tra.

Ngoài ra, với các giao dịch *từ tiền mã hóa* có yếu tố xuyên biên giới trị giá trên 30 triệu yên (khoảng vài trăm nghìn USD), nghĩa vụ báo cáo theo Luật Ngoại hối cũng được kích hoạt. Điều này áp dụng cho cả dòng tài sản số chảy vào Nhật Bản lẫn chuyển ra nước ngoài thông qua các giao dịch liên quan đến bất động sản.

"bình luận": Việc đưa ngưỡng báo cáo ngoại hối vào cả giao dịch *từ tiền mã hóa* cho thấy Nhật Bản đang cố gắng đặt tài sản số vào cùng “hệ sinh thái giám sát” với tiền pháp định, thay vì coi đây là vùng xám.

Không chỉ tập trung vào bản thân giao dịch bất động sản, tài liệu hướng dẫn còn làm rõ rằng hoạt động đổi *từ tiền mã hóa* sang tiền pháp định, hoặc cung cấp dịch vụ trung gian, môi giới thay mặt khách hàng thực hiện hoán đổi, có thể bị xem là “kinh doanh dịch vụ trao đổi tài sản mã hóa” theo luật hiện hành. Nếu thực hiện mà không đăng ký với nhà chức trách, các bên trung gian có thể bị coi là vi phạm pháp luật.

Như vậy, kể cả những cá nhân hoặc công ty chỉ đứng giữa nhận *từ tiền mã hóa* từ khách, rồi chuyển sang yên Nhật để thanh toán cho bên bán bất động sản, cũng có thể nằm trong tầm giám sát nếu hoạt động mang tính kinh doanh. Nhật Bản đang từng bước mở rộng khung quản lý *từ tiền mã hóa* sang lĩnh vực bất động sản – vốn là kênh dễ bị lợi dụng để hợp thức hóa dòng tiền lớn.

Song song với động thái này, Nhật Bản cũng đang tái định nghĩa địa vị pháp lý của tài sản số. Theo Nikkei, tháng 4 vừa qua, chính phủ đã xúc tiến sửa đổi Luật Giao dịch Công cụ Tài chính theo hướng phân loại *từ tiền mã hóa* như một loại công cụ tài chính, thay vì chỉ nằm trong khung Luật Dịch vụ Thanh toán vốn tập trung vào chức năng phương tiện thanh toán.

Khi hệ thống mới có hiệu lực, tổ chức phát hành *từ tiền mã hóa* sẽ phải tuân thủ nghĩa vụ công bố thông tin định kỳ hằng năm, chịu các quy định về cấm giao dịch nội gián và những nguyên tắc bảo vệ nhà đầu tư tương tự thị trường chứng khoán. Đối với các doanh nghiệp hoạt động không đăng ký, mức phạt tối đa có thể là từ 3 đến 10 năm tù, kèm tiền phạt tăng từ 3 triệu yên lên 10 triệu yên.

Về chính sách thuế, Tokyo cũng đang chuẩn bị thay đổi căn bản cách đánh thuế *từ tiền mã hóa*. Bản dự thảo cải cách thuế năm 2026 được công bố cuối năm ngoái đề xuất chuyển từ cơ chế thuế lũy tiến tối đa 55% sang áp thuế suất cố định khoảng 20%, tương tự cổ phiếu. Động thái này được giới phân tích đánh giá là nỗ lực đưa hoạt động đầu tư *từ tiền mã hóa* vào quỹ đạo chính thống, đồng thời tăng sức hấp dẫn của thị trường nội địa đối với nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Theo dữ liệu thị trường mới nhất, tổng vốn hóa *từ tiền mã hóa* toàn cầu đang ở quanh ngưỡng 2.520 tỷ USD. Trong bối cảnh đó, bước đi của Nhật Bản được đánh giá không phải nhằm “đạp phanh” đà phát triển của thị trường, mà là hạn chế các kịch bản lạm dụng tài sản số trong những giao dịch nhạy cảm, có giá trị lớn như bất động sản.

"bình luận": Siết chặt chống rửa tiền nhưng song song là đơn giản hóa thuế và nâng cấp khung pháp lý cho *từ tiền mã hóa* cho thấy Nhật Bản không muốn đứng ngoài làn sóng tài sản số. Thay vào đó, nước này lựa chọn mô hình “mở cửa có kiểm soát”, kỳ vọng vừa thu hút vốn, vừa giữ vững an toàn hệ thống tài chính và thị trường bất động sản.

Khi các quy định mới về *từ tiền mã hóa* trong bất động sản, luật chứng khoán và cải cách thuế lần lượt đi vào hiệu lực, thị trường tiền mã hóa tại Nhật Bản sẽ vận hành dưới cơ chế giám sát chặt chẽ hơn, nhưng cũng minh bạch và dễ dự đoán hơn đối với nhà đầu tư dài hạn.